قیمت مسکن در سال ١٣٩٦ به کدام سو مى‌رود؟

بازار مسكن در ايران به دليل فراگير بودن اثر ركود يا رونق آن بر همه آحاد مردم و سهم بالاى آن در توليدناخالص داخلى كه حتى بيشتر از سهم نفت است، همواره از اهميت ويژه اى در اقتصاد ايران و پيش بينى ركود يا رونق كل اقتصاد برخوردار است .

در بررسى ركود يا رونق در بازار مسكن و بطور فراگير در همه عرصه هاى سرمايه گذارى توجه به اين نكته مهم حائز اهميت است كه شاخص مقايسه سود يا زيان و ركود يا رونق در همه بازارها از جمله بازار مسكن، نه صفر رياضى كه نرخ تورم است . به اين معنى كه به عنوان مثال در صورتى كه نرخ تورم ده درصد و نرخ رشد مسكن در يك سال گذشته هشت درصد باشد، با آنكه بازار مسكن هشت درصد رشد مثبت داشته است اما به دليل رشد كمتر از نرخ تورم بازار مسكن در اين بازه زمانى در ركود قرار داشته و سرمايه گذارى در اين بازار همراه با زيان بوده است . 

از اين منظر است كه لازم است همواره نرخ رشد مسكن و نرخ رشد اجاره را با شاخص تورم مقايسه كرد . در زمينه نرخ رشد اجاره، به دليل ويژگى هاى اجاره و سهم سنگين آن در سبد محاسبه نرخ تورم و همچنين به دليل ساختار تقاضاى اجاره كه همواره تنها تقاضاى واقعى دارد و نه تقاضاى سفته بازى، شاخص نرخ اجاره معمولا با آهنگ نرخ تورم حركت مى كند و با رشد نرخ اجاره نرخ تورم افزايش مى يابد و با كاهش آن نرخ تورم نيز كاهش مى يابد. 

اما شاخص قيمت مسكن به دليل ساختار تقاضاى متفاوت آن كه تركيبى از تقاضاهاى واقعى و تقاضاى سفته بازى است و همچنين وابستگى ركود يا رونق آن به ديگر پارامترهاى اقتصاد كلان همانند سرعت رشد و ساختار نقدينگى ، درآمدهاى نفتى و ساختار عرضه بازار، در طى سالهاى اخير از شرايط متفاوت با نرخ رشد اجاره برخوردار است .   

بازار مسكن ايران بطور كلى با تعريفى كه از مقايسه آن با نرخ تورم براى تعريف ركود يا رونق آن بيان شد، از ابتداى سال ٩٤ تا آذر ماه امسال همانند سالهاى ٩٢ و ٩٣ همواره نرخ رشدى زير نرخ تورم داشته است و با آنكه در ماههايي رشد قيمت آن نسبت به سال گذشته در همان ماه مثبت بوده است اما در همه سه سال و نيم اخير رشد قيمت آن همواره زير نرخ تورم حركت كرده است و به همين دليل براى كسانى كه از سال ٩٢ به بعد، بازار مسكن را به عنوان هدف سرمايه گذارى انتخاب كرده اند اين بازار در طى تقريبا ٤٠ ماه اخير جز زيان ثمر ديگرى نداشته است . 

اما سوالى كه هم اكنون مطرح است آن است كه رشد اخير قيمت مسكن در طى ماههاى اخير آيا به اين معنى است كه در طى ماههاى آينده نرخ رشد مسكن از نرخ تورم پيشي مى گيرد و بازار مسكن وارد يك دوره رونق تازه مى شود و يا رشد مسكن همچنان حتى اگر مثبت هم باشد زير نرخ تورم است ؟ 

بررسى هاى اوليه ما در موسسه بامداد براى پيش بينى بازار مسكن در سال ٩٦ بيانگر اين نكته است كه با آنكه بازار مسكن وارد يك دوره رشد نسبى قيمت ها و افزايش حجم معاملات شده است اما به دلايل مختلف اقتصادكلان و اقتصاد بخش مسكن، اين رشد در سال آينده نيز «رشد غيرتورمى» بوده و بطور خلاصه بايد گفت رشد قيمت مسكن در بهترين حالت در سال آينده برابر با نرخ تورم خواهد بود و اين نكته بيانگر آن است كه حركت بازار در اين مرز تورمى احتمال ايجاد يك موج فزاينده قيمت مسكن همانند سالهاى ٨٦ يا ٩١ را به شدت كاهش مى دهد و اين بازار تنها مطلوب كسانى است كه تقاضاى واقعى در بازار مسكن دارند و نه كسانى كه بازار مسكن را به عنوان يك بازار موازى سرمايه گذارى مى بينند . 

*کارشناس اقتصادی

3535