این روزها بازار مشارکت در ساخت بین مالکین ساختمانها و سازندگان رو به فزونی بوده و در بیشتر کوچه و خیابانها این گونه ساخت و سازها قابل مشاهده است. چند روز قبل یکی از این قراردادهای مشارکت برای اظهار نظر و مشورت بر روی میز کارم قرار گرفت و شاهد بودم که متاسفانه اکثر مردم به دلیل عدم آگاهی و مشورت با مشاوران حقوقی و و کلاء - که شاید هزینه ای ناچیز در مقابل آنچه که به مشاورین املاک میپردازند برای آنها داشته باشد - نسبت به تنظیم قرارداد مشارکت اقدام می کنند که پیامدی جز باخت به جای برد برای آنان به همراه نخواهد داشت.
هر چند با سریالها و فیلمهائی که از رسانه ملی پخش میشود و چهره وکیل رانامطلوب جلوه میدهد شاید نباید توقعی از مردم داشته باشیم که برای جلوگیری از گرفتاری بعدی خود به وکیل یا مشاور حقوقی مراجعه کنند؛ با این حال جهت روشن شدن اذهان هموطنان عزیز مطالب مختصری را در خصوص انعقاد قراردادهای مشارکت به اطلاع میرسانم تا شاید توجه به بدیهی ترین موارد، آنان را دچار معضل و چالش در این سرمایه گذاری ننماید:
1)ابتدا هویت سازندگان را بر اساس اسناد سجلی آنان احراز نموده و حتما سوابق کاری و تخصصی آنان را نیز بررسی نمائید و ترجیحا از کسانی استفاده نمائید که دارای صلاحیت فنی معتبر از مراجع ذیصلاح باشند مانند اعضای نظام مهندسی چرا که این گونه افراد تحت نظارت مراجع صنفی بوده و پیگرد آنان علاوه بر مراجع قضائی عمومی از طریق مراجع انتظامی صنفی آنان نیز ممکن خواهد بود.
2)یکی از ارکان معامله یا قرارداد موضوع آن میباشد که باید به طور دقیق و منجز در قرارداد ذکر شود وهر چه به صورت ریز و با ذکر جزئیات باشد اختلاف را در آینده کاهش میدهد نتیجتا مورد معامله باید بر اساس قانون معلوم و معین و غیر مبهم باشد و حتی میتوان جزئیات را به عنوان ضمیمه قرارداد و جزء لاینفک آن منظور نمود.
3) اقداماتی که قرار است توسط سازنده در قالب موضوع قرارداد انجام شود مشخص گردد، برای هر مرحله دوره زمانی معینی تعریف شود به عنوان مثال سه ماه برای اخذ پروانه ساخت،بیست روز برای تخریب پس از اخذ پروانه ،دو ماه کندن پی ساختمان پس از تخریب و... و ضمانت اجرائی نیز برای تخطی سازنده از این دوره زمانی پیش بینی گردد. این امر باعث میشود چنانچه سازنده در این موارد کوتاهی نماید مالکان به موقع نسبت به اقامه دعوی حقوقی علیه سازنده اقدام و در اسرع وقت او را ملزم به اجرای تعهد و متعاقبا اخذ ضمانتهای عدم اجرای آن بنمایند.
4)در اکثر قراردادها صرفا چکهای صادره توسط سازنده به عنوان تضمین قرار داد در نظر گرفته میشود که مالکان باید بدانند با توجه به اینکه مشخصات چک وبابت آن در قرارداد ذکر میگردد این چک فاقد ضمانت اجرای کیفری است وصرفا اقدام حقوقی علیه صادر کننده آن میسور خواهد بود.
5)بسیاری از سازندگان پس از اخذ پروانه ساخت بر اساس نقشه مصوب،آن را تغییر داده و اصطلاحا مرتکب خلافی در ساخت میشوند که این امر باعث تحمیل هزینه های جریمه بر مالکین خواهد شدلذا الزام سازنده به اجرای نقشه های مصوب و یا پرداخت هرگونه جریمه توسط او در قرارداد الزامی به نظر میرسد.
6)معمولا وجوهی از طرف سازنده به مالک جهت اسکان موقت وتا زمان آماده شدن ساختمان پرداخت میشود که بخشی از آن بلاعوض و بخشی از آن به صورت قرض الحسنه میباشد که لازم است بخش اخیر و همچنین میزان مالکیت سازنده در این مشارکت به عنوان تضمین قرارداد و یا وجه التزام ناشی ازعدم اجرای قرارداد منظور گردد تا هم مالک با اطمینان بیشتری قرارداد را امضاء نماید و هم سازنده مجبور به اجرای قرارداد به نحو مطلوب گردد.
7) موضوع بسیار مهمی که متاسفانه اکثریت مالکین نسبت به آن اشراف و آگاهی ندارند ، داوری است. در این گونه قراردادها شاهدیم که حل اختلاف به حکم یا داور- آنهم با داوری مدیر آژانس مسکن - واگذار گردیده است. لازم به توضیح است که درج این شرط حق مراجعه طرفین را به مراجع قضائی در صورت حدوث اختلاف از آنان سلب مینماید و رای ونظر داور منتخب فصل الخطاب خواهد بود. هر چند موضوع داوری فی نفسه مطلوب است ولی به شرط تعیین داور متخصص و کاملا بیطرف که در این گونه موارد بهتر است از کارشناسان رسمی دادگستری استفاده شود.
نکته دیگری نیز که باید در بحث داوری مطرح نمود آن است که رای داور بر خلاف رای دادگاه مبنی بر محکومیت،قابل اعمال ماده 2 قانون محکومیتهای مالی (حبس محکوم علیه با توجه به مفاد قانون مذکور) نخواهد بود.
آنچه مذکور افتاد نکات اندکی بود که باید در انعقاد قراردادهای مشارکت لحاظ گردد و بهانه ای بود تا مالکان بدانند برای این مشارکت لازم است قبل از هرگونه اقدامی نظر مشاوران حقوقی و وکلای دادگستری را در این مورد جویا شوند تا خدای ناکرده به امید برد در سرمایه گذاری دچار باخت و شکست نگردند.
فرشاد خلعتبری، عضو کانون وکلای دادگستری مرکز و دانشجوی مقطع کارشناسی ارشد حقوق خصوصی
نظر شما