شرط و شروط خروج سفته‌بازی از بازار مسکن

مریم فکری: حدود یک ماه تا پایان بهار و آغاز فصل تابستان باقی مانده است، دوره‌ای که به فصل نقل و انتقال مسکن شهرت دارد. به طور معمول در این بازه زمانی بازار مسکن رونق گرفته و حتی خیز قیمت‌ها نیز دیده می‌شود، اما چند سالی بود به واسطه رکودی که در بازار حاکم شده بود، قیمت‌ها نیز تغییر نکرده و گاها نیز کاهش قیمت ملک در برخی مناطق شهری دیده می‌شود.

اما امسال شرایط تا حدی متفاوت است. شیب رشد ماهانه قیمت مسکن طی ۴ ماه گذشته، دو برابر یک‌سال قبل از آن بود و پرش‌های پی در پی در سطح قیمت آپارتمان‌های فروشی در تهران باعث شد قدرت خرید مسکن در شروع سال جاری دست‌کم ۲۰ درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته، افت کند.

گزارش بانک مرکزی نشان می‌دهد قیمت مسکن در تهران طی فروردین‌ماه امسال در مقایسه با فروردین سال گذشته حدود 30 درصد افزایش یافته است. مطابق این گزارش، طی فروردین امسال متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران 5 میلیون و 530 هزار تومان بود که نسبت به اسفندماه 1396 و فروردین 1397 به ترتیب 2 درصد کاهش و 29.5 درصد افزایش نشان می‌دهد.

در این میان، فشار طرف تقاضا تعیین‌کننده‌ترین محرک بخش مسکن است. از نیمه دوم سال گذشته با تاثیرپذیری بازار مسکن از تسهیلات بانکی و رسیدن قیمت مسکن به کف، شاهد افزایش تدریجی متقاضیان این بازار بودیم. همزمان قیمت‌های پیشنهادی تا ۴۱ درصد رشد یافت و به همین دلیل در پایان سال گذشته، بازار مسکن شاهد ریزش مشتریان واقعی خود شد و از سوی دیگر تقاضای سرمایه‌گذاری در این بازار رشد کرد.

همچنین بررسی بازار مسکن طی ماه‌های فروردین و اردیبهشت امسال نشان می‌دهد تقاضا برای واحدهای زیر 15 سال سن شدت گرفته است. یکی از دلایل این اتفاق، وام‌های 160 میلیون تومانی بانک مسکن برای خانه‌اولی‌ها است که محدودیت 15 سال را برای استفاده دارد. عدم تناسب تقاضا و عرضه در این بخش و همچنین کمبود واحدهای 50 تا 80 متری شرایطی را به وجود آورده تا عملا بازار مسکن در بخش ساختمان‌های با عمر کمتر از 15 سال دستخوش تغییرات قیمتی بیشتری شود.

از سوی دیگر، روند تحولات بازار مسکن حکایت از آن دارد که نوسان بازارهای رقیب همچون سکه و ارز و نهاده‌های ساحتمانی، بی‌تاثیر در قیمت نهایی مسکن نبوده است. تجربه نشان داده تاثیر رشد مصالح ساختمانی بر بازار مسکن در کوتاه مدت خود را نشان نمی‌دهد، اما در فاصله‌های زمانی بر رشد قیمت مسکن سر جمع می‌شود. پاییز سال ۱۳۹۶ میانگین قیمت مصالح ساختمانی شهر تهران ۱۲ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل از آن رشد کرد. این در حالی است که بنا به گفته‌ فعالان صنعت ساختمان قیمت فولاد تا ۷۰ درصد، شن و ماسه ۳۰ تا ۳۵ درصد و سیمان ۱۵ درصد افزایش نشان داد، اما رشد قیمت مسکن در پایان سال گذشته ۲۶ درصد ثبت شد.

چه آینده‌ای پیش روی بازار مسکن است؟

در این شرایط، اواسط اردیبهشت‌ماه امسال رییس‌جمهور آمریکا از برجام خارج شد. این تصمیم دونالد ترامپ پرسش‌هایی را در خصوص چشم‌انداز بازار مسکن به وجود آورده است. اگرچه صاحب‌نظران، کارشناسان و تحلیلگران بازار مسکن معتقدند که تصمیم ترامپ روی این بازار بی‌اثر خواهد بود.

سیدکمال‌الدین شهریاری، عضو کمیسیون عمران مجلس با یادآوری خروج آمریکا از برجام، می‌گوید: فکر نمی‌کنم که خروج آمریکا از برجام تاثیری بر مسکن داشته باشد، اما خروج ترامپ یک مقدار به لحاظ روانی نوساناتی را در بازار ایجاد می‌کند که باید کنترل شود.

او با بیان این‌که کسانی که دارای نقدینگی هستند، ممکن است برای حفظ ارزش نقدینگی خود یک زمانی به سمت دلار رفته باشند، می‌افزاید: در برهه‌ای که نقدینگی به سمت دلار هدایت شود، دولت یک‌سری سیاست‌ها برای مقابله با بی نظمی در بازار اتخاذ کرد که این سیاست‌ها نقدینگی را به سمت طلا سوق داد. از این رو برای جلوگیری از حرکت نقدینگی به سمت مسکن باید مدیریت‌ها منسجم باشد.

به گفته شهریاری، اگر ما نتوانیم نقدینگی را از طریق ایجاد محیط کسب‌وکار و بهبود آن به سمت تولید و اقتصاد پایدار و همچنین تولید مولد و اشتغال‌زا سوق دهیم، این نقدینگی مانند سیلی است که برای جریان خود راهی را پیدا می‌کند.

عضو کمیسیون عمران مجلس با بیان این‌که بیشترین دغدغه در خصوص گرانی مسکن، هدایت نقدینگی به این بازار است، عنوان می‌کند: کسانی که صاحبان نقدینگی هستند، این حق را دارند که برای حفظ ارزش پول و برای جلوگیری از کاهش دارایی خود، پول را تبدیل به یک کالای مبادله‌ای مانند طلا و ارز کنند. از این رو مسوولان ما باید به جای کارهای ضربتی و نقطه‌ای، به فکر حل این بحران  باشند.

شهریاری با تاکید بر اینکه تا زمانی که اقتصاد، تولید و اشتغال شکل نگرفته و برای صاحبان سرمایه واجد سود نباشد، این سرمایه‌های سرگردان متاسفانه به این شکل در بازار جولان خواهند داد، تصریح می‌کند: سرمایه‌های سرگردان عامل ایجاد تنش در بازار هستند، بنابراین می‌تواند بازار مسکن هم یکی از بازارهایی باشد که بعد از طلا و ارز مورد هدف نقدینگی سرگردان قرار گیرد.

شاید قیمت‌ها کاهش یاید

یک صاحب‌نظر ارشد حوزه اقتصاد مسکن نیز با تاکید بر این‌که هم اکنون ارائه تحلیل کامل از وضعیت پیش روی بازار مسکن تحت‌تاثیر اقدام ترامپ امری دشوار است، می‌گوید: آینده بازار مسکن تحت‌تاثیر خروج ترامپ از برجام به عوامل مختلف سیاسی و اقتصادی بستگی دارد و با توجه به این‌که هنوز تصویر واضحی از فضای بین‌المللی چه در حوزه سیاست و چه در حوزه اقتصاد بعد از این اقدام رییس‌جمهور آمریکا مشخص نیست، نمی‌توان با صراحت اعلام کرد که این تصمیم چه اثری بر بخش مسکن خواهد داشت.

فردین یزدانی می‌افزاید: با این حال احتمالاتی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن در کوتاه‌مدت و بلندمدت می‌توان در نظر گرفت که می‌تواند اثر خود را به اشکال مختلفی بر بازار مسکن داشته باشد.

وی توضیح می‌دهد: در کوتاه‌مدت این احتمال وجود دارد که تحت‌تاثیر ایجاد نااطمینانی در بازارها، بخشی از تقاضای سرمایه‌ای از بازار مسکن خارج شود؛ هر چند تقاضای مصرفی همچنان در بازار حضور دارد، اما خروج تقاضای سفته‌بازی و سوداگرانه از بازار مسکن احتمالا سطح قیمت‌ها در این بازار را به صورت نسبی تحت‌تاثیر قرار می‌دهد و منجر به کاهش یا دست‌کم ثبات قیمت‌ها می‌شود.

به اعتقاد وی، با این حال در صورت تغییر شرایط موجود مبنی بر اعمال تحریم‌های جدید علیه ایران این احتمال نیز وجود دارد که با تنگ‌تر شدن مجرای مبادلات اقتصادی ایران با فضای بین‌المللی بخشی از نقدینگی موجود در جامعه وارد بازار مسکن شود و تقاضا برای خرید ملک به عنوان بازار با درجه ریسک کمتر، افزایش یابد.

یزدانی عنوان می‌کند: در صورت عدم اندیشیدن تمهیدات مورد نیاز ممکن است رکود تورمی در بازار مسکن ایجاد شود. هرچند پیش‌بینی دقیق شرایط پیش رو فعلا میسر نیست.

تقاضای سفته‌بازی از بازار خارج می‌شود

در همین حال، غلامرضا سلامی، تحلیلگر ارشد اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه فعلا نمی‌توان تصویر دقیقی از آینده پیش روی بازار مسکن تحت تاثیر تصمیم جدید ترامپ برای خروج از برجام متصور شد، می‌گوید: احتمالات حاکی از آن است که تحت‌تاثیر خروج آمریکا از برجام، در کوتاه مدت حجم تقاضای سرمایه‌ای در بازار مسکن کاهش می‌یابد و بخشی از سرمایه‌گذاران ملکی تا زمان روشن شدن شرایط اقتصادی و سیاسی پیش رو فعلا از ورود به بازار مسکن خودداری خواهند کرد.

وی می‌افزاید: خروج تقاضای سفته‌بازی از بازار مسکن در کوتاه‌مدت می‌تواند سطح فعلی قیمت‌ها را تحت‌تاثیر قرار دهد.

حواشی برجام تاثیری در قیمت مسکن ندارد

محمدرضا رضایی، رییس کمیسیون عمران مجلس نیز معتقد است که بازار مسکن بدون هیچ تغییری به مسیر خود ادامه خواهد داد؛ زیرا فرآورده‌های ساختمانی از خارج تهیه نمی‌شود که حواشی برجام بتواند تاثیری در قیمت مسکن داشته باشد.

وی با بیان اینکه مسکن و پروژه‌های عمرانی هیچ ارتباطی به خروج آمریکا از برجام ندارد، تاکید می‌کند: با توجه به پایبندی سایر کشورهای طرف برجام به این توافق خللی در روند مراودات ایران با کشورهای دیگر صورت نمی‌گیرد.

35225