«خانه‌اولی»‌ها با وامی که می‌گیرند چه خانه‌ای می‌توانند بخرند؟

در حالی که تورم مسکن در ماه‌های اخیر روز به روز از قدرت خرید متقاضیان مسکن می‌کاهد، گروهی از خانه اولی‌ها که از هیچ طریق امکان تقویت قدرت خرید و بودجه خود را ندارند، از یافتن آپارتمان متناسب با بودجه و سلیقه خود دلسرد شده و بازار مسکن را موقتا ترک کرده‌اند. با این حال ترک بازار خطای بزرگی است که ممکن است خانه اولی‌ها مرتکب شوند. بررسی‌ها نشان می‌دهد آنها می‌توانند با اتخاذ دو راهکار همچنان در بازار باقی بمانند و خرید خود را انجام دهند تا از تورم آتی قیمت مسکن در امان بمانند و بیش از این از رشد قیمت مسکن متضرر نشوند.

خانه اولی‌های وام‌دار عمدتا به دنبال خانه‌هایی در گروه متراژی ۵۰ تا ۶۰ مترمربع هستند. این در حالی است که طی سال‌های اخیر عرضه واحد نوساز در این دامنه متراژ نزدیک به صفر بوده است. به‌طور متوسط ۱۳ درصد از معاملات مسکن متعلق به آپارتمان‌های ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی است که اغلب آنها توسط خانه اولی‌ها خریداری می‌شود. این در حالی است که سال گذشته سهم واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربع از عرضه نوسازها، صفر بوده است. به عبارت دیگر در سال ۹۶ هیچ واحد تکمیل‌شده‌ای در این محدوده متراژی به بازار مسکن عرضه نشده است. در سال ۹۵ نیز عرضه واحدهای این گروه متراژی زیر ۵/ ۰ درصد بوده و به این ترتیب می‌توان ادعا کرد هیچ عرضه جدید و واقعی در این گروه متراژی وجود ندارد.

این آمارها نشان می‌دهد اگر مالکان واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی موجود در تهران که عمدتا میانسال و قدیمی‌ساز هستند، تصمیمی برای فروش به قصد تبدیل به احسن ملک خود نداشته باشند، عملا خانه اولی‌ها هیچ گزینه‌ای برای تملک پیش‌رو ندارند. همچنین عمده خانه اولی‌ها از خرید آپارتمان نوساز ناتوان خواهند بود، چراکه بودجه آنها برای خرید واحدهای بزرگ‌تر از ۶۰ مترمربع کافی نیست و اگر هم بخواهند در همین دامنه متراژ خرید کنند، ناگزیر هستند واحدهای چند ساله را تملک کنند. از سوی دیگر علاوه بر خانه اولی‌ها، در دوره کنونی که رونق به معاملات مسکن بازگشته، گروه‌های دیگر نیز متقاضی خرید مسکن هستند و بخشی از تقاضای غیرمصرفی در بازار هم به دنبال تملک واحدهای کوچک متراژ ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی است. این موضوع در کنار عرضه صفر واحدهای نوساز کوچک‌متراژ، شرایط را برای خانه‌اولی‌ها سخت‌تر کرده است.

در چنین شرایطی، عامل سومی که شرایط را برای خانه اولی‌ها دشوار کرده، «خودداری از عرضه» است. تورم قیمت مسکن که از زمستان سال گذشته تاکنون سرعت گرفته، سبب شده عده زیادی از فروشنده‌ها از عرضه فایل‌های خود در بازار به امید افزایش قیمت بیشتر در ماه‌های آتی خودداری کنند. به این ترتیب نه تنها عرضه واحدهای جدید ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی صفر است، بلکه حتی بسیاری از کسانی که قصد فروش واحدهای چند ساله چه در این گروه متراژ و چه در سایر گروه‌های متراژی (عمدتا زیر ۱۰۰ مترمربع) را داشته‌اند، فعلا از تصمیم خود منصرف شده‌اند. کمبود فایل به‌عنوان چالش اصلی پیش‌روی خانه اولی‌ها است که موجب شده یافتن گزینه مناسب برای خرید توسط خانه اولی‌ها دشوارتر شود.

سه عامل دشوارکننده شرایط برای خرید مسکن خانه‌اولی‌ها یک تهدید پنهان را نیز برای آنها رقم زده است؛ چراکه از ماه‌های گذشته تاکنون موعد دریافت تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم عده زیادی از خانه اولی‌ها فرارسیده که هنوز بخشی از آنها نسبت به خرید اقدام نکرده‌اند و برخی نیز در هفته‌های آتی به زمان سررسید دوره سپرده‌گذاری خود می‌رسند که باید به زودی وارد بازار شوند. اما واقعیت این است که خانه اولی‌ها در زمان افتتاح حساب یکم در سال‌های ۹۵ و ۹۶ که دوره پیش‌رونق معاملات سپری می‌شد، تصویر کاملا متفاوتی با شرایط امروز بازار داشتند. آنها چشم‌اندازی از ویژگی‌های آپارتمانی که قدرت خرید آن را پس از سررسید سپرده‌گذاری و دریافت وام یکم خواهند داشت، برای خود ترسیم کرده بودند که با واقعیت‌های زمان افتتاح حساب همخوان و حتی قدری افزایش قیمت احتمالی نیز در آن لحاظ شده بود. اما موج افزایش قیمت مسکن از دی ماه سال گذشته قدرت گرفت و این وضعیت موجب شد میانگین قیمت مسکن در تهران در حال حاضر در مقایسه با یک سال قبل با ۵/ ۱ میلیون تومان افزایش به حدود ۶ میلیون تومان برسد.

به این ترتیب خانه اولی‌ها امروز با تصویری که از ابتدا برای خانه مطلوب خود ترسیم کرده بودند، وارد بازار می‌شوند اما با شرایط قیمتی جدید و نیز مشکلات سه‌گانه در عرضه واحدهای ۵۰ تا ۶۰ مترمربعی که پیش‌تر ذکر شد، از یافتن گزینه مطلوب ناکام می‌مانند. در نتیجه تهدید پنهانی که خانه اولی‌ها را تهدید می‌کند، این است که با وجود رسیدن موعد دریافت تسهیلات، از خرید مسکن ناامید و موقتا منصرف ‌شوند، به این امید که در ماه‌های آینده تلاطم قیمتی فعلی در بازار مسکن به نقطه پایانی برسد و حباب قیمتی احتمالی تخلیه شود یا اینکه بتوانند قدرت خرید خود را به نوعی افزایش دهند.

انصراف از خرید از سوی خانه اولی‌ها موجب می‌شود قدرت خرید آنها ماه به ماه کمتر شود، چراکه قیمت ملک از ابتدای دوره پیش‌رونق در آغاز سال ۹۵ تا نیمه اول سال گذشته دچار ریز نوسان (افزایش خفیف) بود و در نیمه دوم پارسال نیز پرش قیمتی زمستانی را تجربه کرد. به دنبال این روند شاهد بروز یک تشنج قیمتی در اردیبهشت ماه نیز بودیم و به همین خاطر کارشناسان پیش‌بینی می‌کنند احتمال نوسان قیمت مسکن در ماه‌های آتی نیز وجود دارد. هرچند این نوسان قیمت به نفع رونق پایدار معاملات نخواهد بود اما ممکن است با تشخیص غلط فروشنده‌ها، رشد قیمت مسکن با روندی کندتر از دوره اخیر، همچنان ادامه پیدا کند. به این ترتیب هر اندازه که خانه اولی‌ها دیرتر نسبت به خرید اقدام کنند، بیشتر از تورم مسکن اثر می‌پذیرند و قدرت خرید تسهیلات و در نتیجه قدرت خرید آنها کمتر خواهد شد.

از سوی دیگر به سپرده‌های صندوق پس‌انداز مسکن یکم سودی تعلق نمی‌گیرد. بنابراین هر اندازه که مبلغ سپرده مدت بیشتری در صندوق باقی بماند، از این بابت نیز ضرر و زیان متوجه خانه اولی‌ها خواهد شد، چراکه اگر مبلغ سپرده که در تهران ۴۰ میلیون تومان است، در حساب‌های بانکی دیگر سپرده‌گذاری می‌شد، سود متناظر با مصوبات بانک مرکزی به آن تعلق می‌گرفت در حالی که سپرده‌گذاری در صندوق یکم، قرض‌الحسنه و فاقد سود است. بر این اساس هر چه خرید مسکن توسط خانه اولی‌ها دیرتر انجام شود، آنها باید هزینه بیشتری را متحمل شوند. به گزارش «دنیای اقتصاد»، ظاهر ماجرا این است که بخش زیادی از خانه اولی‌ها از این تهدید بی‌خبر بوده و متوجه آن نیستند. برای همین از آن به‌عنوان نوعی تهدید پنهان یاد می‌شود.

بانک عامل بخش مسکن با انجام یک تحقیق تلفنی در سال گذشته، سه عامل اصلی را که موجب می‌شود خانه اولی‌ها با وجود اینکه نوبت دریافت تسهیلات صندوق یکم‌شان فرا رسیده، وارد بازار نشده و در واقع از صندوق خارج نشوند را شناسایی کرد. عامل اول این بود که آنها دارایی‌های متعلق به خود یا خانواده داشتند که تبدیل به نقدینگی کردن آن قدری زمانبر بود. مهم‌ترین این دارایی‌ها سپرده‌های بانکی بود که تحت تاثیر نرخ سود بالا در نیمه اول سال گذشته، دچار چسبندگی شده بود و صاحبان سپرده انتظار دریافت سود بیشتری را داشتند و در نتیجه بلافاصله پس از رسیدن موعد دریافت وام، وارد بازار مسکن نشدند. عامل دوم این بود که نوبت وام یکی از زوجین رسیده اما سپرده‌گذاری برای همسر وی آغاز می‌شود. در نهایت سومین عامل تاخیر در خروج از صندوق یکم، طولانی شدن فرآیند جست‌وجوی فایل مناسب در بازار مسکن بود. به این ترتیب سال گذشته که بازار مسکن هنوز وارد فاز رونق کامل نشده و میزان خرید و فروش به سطح فعلی نرسیده بود و بالطبع، تعداد فایل‌های مناسب خانه اولی‌ها در بازار بیشتر بود نیز عامل سخت یافتن گزینه مناسب خود را در طولانی شدن روند خرید مسکن نشان داده بود. اما امسال که رونق به بازار بازگشته و عده‌ای از عرضه فایل‌های خود به امید افزایش قیمت آتی منصرف شده‌اند، کمبود فایل بیش از پیش مشهود شده و در نتیجه وزن این عامل در متوقف ماندن خانه اولی‌ها بیشتر شده است.

بررسی‌ها نشان می‌دهد در همین شرایط سخت نیز دو راه برای رفع این تهدید پنهان برای خانه اولی‌ها وجود دارد. راه اول این است که آنها خانه‌ای را خریداری کنند که انتخاب نهایی‌شان محسوب نمی‌شود، اما با خرید آن دست‌کم از تورم آتی مسکن محفوظ مانده و از وام خود نیز در موعد مقرر استفاده می‌کنند و از ناحیه طولانی شدن دوره سپرده‌گذاری با وجود رسیدن موعد دریافت وام، متضرر نمی‌شوند. خانه اولی‌ها می‌توانند دست‌کم یک تا دو سال بیشتر اجاره‌نشین باقی بمانند و خانه خریداری شده را به‌صورت رهن و اجاره در اختیار مستاجر قرار دهند. سپس در شرایطی که بازار به آرامش رسید و مشکل عرضه برطرف شد و البته قدرت خرید آنها نیز با پس‌انداز بیشتر یا به هر شکل دیگری قدری افزایش یافت، خانه خود را فروخته و گزینه مطلوب را قدری دیرتر خریداری کنند.

راه دوم دور زدن این تهدید پنهان نیز این است که آنها از ابتدا گزینه مطلوب خود را خریداری کنند و به بیان دیگر خانه‌ای را بخرند که از قدرت خرید واقعی آنها ارزش بیشتری دارد. طبعا تصور می‌شود که با بودجه محدود امکان خرید چنین خانه‌ای وجود ندارد. اما راهکار این است که کسری بهای خانه را از طریق رهن کامل تامین کنند و دوره بیشتری مستاجر باقی بمانند تا بتوانند به تدریج بهای رهن کامل را تامین کرده و به خانه خود نقل مکان کنند. به‌عنوان مثال فردی با قدرت خرید ۳۵۰ میلیون تومان (مجموع وام و نقدینگی) که ۵۰ میلیون تومان از این رقم را به‌عنوان ودیعه نزد موجر دارد، می‌تواند خانه‌ای به بهای ۴۵۰ میلیون تومان خریداری کند و آن را به بهای حدود ۱۰۰ تا ۱۲۰ میلیون تومان رهن کامل در اختیار مستاجر قرار دهد. به این ترتیب وی می‌تواند بخشی از ودیعه را صرف خرید خانه کند و به ازای آن اجاره‌بهای بیشتری بپردازد و در عین حال کسری مالی برای خرید خانه مطلوب خود را نیز از طریق رهن کامل تامین کند. این فرد قاعدتا باید دوره بیشتری را اجاره‌نشین باقی بماند تا بتواند مبلغ رهن را تامین کرده و خود به جای مستاجر، به ملک خریداری شده نقل مکان کند.

آنچه مهم است و کارشناسان توصیه می‌کنند، این است که خانه اولی‌ها نباید منفعل عمل کنند، بلکه باید به هر نحو ممکن در بازار کنونی بهترین خرید را انجام دهند و فرصت را از دست ندهند.

17225