علی پاکزاد: وامهای 18 میلیون تومان برای خرید مسکن با تعداد محدود از سوی بانک مسکن عرضه می شود و بازار موازی این وامها عرضه اوراق وام است که بورس معاملات آن داغ است و خرید سقف 20 میلیون تومان به طور متوسط باقیمتی حدود دو میلیون تومان ممکن است. اما تاثیر گذاری این میزان وام در مقابل قیمت مسکن تا چه حد است؟
عرضه وام مسکن 18 میلیون تومان به اوایل دهه هشتاد باز می گردد یعنی این وامها از حدود سال 81 یا 82 توسط سیستم بانکی آغار شد. در این دوره قیمت متوسط هر متر واحد مسکونی در شهر تهران بین 600 تا 700 هرا تومان بود و به عبارت ساده با دریافت یک وام 18 میلیون تومانی امکان پرداخت بهای 25 متر مربع از یک واحد مسکونی در مناطق میانی شهر تهران ممکن بود و با توجه به آنکه وام پرداختی باید حداکثر 80 درصد قیمت یک واحد مسکونی را شامل می شد خرید یک واحد سی متری با مبلغی حدود 23 میلیون تومان از این طریق در شهر تهران ممکن بود و البته در شهرهای اطراف تهران با توجه به آنکه متوسط قیمت بین 300 تا 400 هزار تومان برای یک واحد مسکونی غیر لوکس تعریف شده بود همین معادله برای خرید یک واحد مسکونی بین 60 تا 70 متر قابل تامیم بود.
این متراژ را در حالی می توان در نظر گرفت که در حال حاضر متوسط متراژ واحدهای مسکونی در کشور هنوز بالای 100 متر است و از سوی دیگر متوطس تعداد افراد یک خانوار در کشور حدود 4 نفر است یعنی با توجه به وام پرداختی یک خانوار ایرانی می توانست با چهار نفر در اطراف پایتخت از یک واحد مسکونی زیر 70 متر برخوردار شود.
امروز چند متر می توان خرید؟
می بینیم این وام ناچیز برای خرید مسکن طی دهه هشتاد تغییری پیدا نکرده است، بر اساس آخرین گزارش ها مرکز آمار از معاملات انجام شده در تهران متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی کلنگی در پایان تابستان به حدود 1.5 میلیون تومان رسیده و متوسط قیمت هر متر آپارتمان نوساز در تهران در همین دوره حدود 1.74 میلیون تومان رسیده است.
مقایسه وام 18 میلیون تومانی با این قیمت ها نشان می دهد گیرنده وام 18 میلیون تومانی می تواند از طریق دریافت وام مسکن در پایتخت حدود 10 متر مربع مسکن تهیه کند البته با توجه به آنکه این وام می توند تا 80 درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش دهد به ازای 22.5 میلیون تومان قیمت لازم برای دریافت وام درعمل متراژ واحد مسکونی به 13 متر ارتقا پیدا می کند.
یعنی طی چند سال تثبیت وام پرداختی از سوی دولت به واحدهای مسکونی قدرت خرید این وامها به نصف رسیده است، توجه داشته باشید که این تثبیت در سالهای 87 و 88 باعث شکستن حباب قیمت مسکن شد ولی در سال 89 با توجه به ادامه تثبیت قیمت ها به نظر نمی رسد قیمت های فعلی در بازار مسکن از سطوح فعلی پایین تر برود، کما اینکه ارزیابی کارشناسان مستقل در دوره سکوت اماری دولت و مرکز امار و عدم اعلام قیمت واحدهای مسکونی نشان می دهد قیمت مسکن در شهرهای بزرگ با سیبی ملایم سیر صعودی پیدا کرده است و این دقیقا در زمانی رخ می دهد که دولت با تبلیغات فراروان بر روی مسکن مهر بیشترین تلاش خود را می کند که قیمت ها در بزار مسکن تحت تاثیر فضای روانی قرار نگرفته و عرضه تقاضای واقعی تعیین کننده سطوح قیمت مسکن در بازار باشند.
طرحی که مسکوت ماند
شنیده ها حکایت از آن دارد که مدیران بانکی طرح افزایش وام خرید مسکن را تا حدود 27 میلیون تومان در نیمه دوم سال گذشته به شورای پول و اعتبار برده اند ولی مخالفت شدید مدیران وزارت مسکن که نگران جهش مجدد قیمت مسکن در بازار هستند از طرح مسئله جلوگیری کرده است.
نگرانی مدیران وزارت مسکن به جاست ولی باید توجه داشت که تحولات اقتصادی به خصوص در بازار حساسی مانند مسکن منتظر نخواهد ماند تا طرح های مسکن مهر به نتیجه برسد کما اینکه به نتیجه رسیدن این طرح ها نیز نمی تواند برای کاهش قیمت مسکن در کلان شهر ها موثر واقع شود زیرا بخش عمده ای از مسکن مهر بر روی شهرهای اقماری سرمایه گذاری شده اند که فاصله زیاد آنها با شهر اصلی مانع از جلب جمعیت موثر درآنها شده است و البته در توسعه حمل و نقل عمومی نیز برای انها هنوز هیچ اقدام موثری به نتیجه نرسیده است، به نظر شما در سالی که دفمندسازی یرانه ها قیمت سوخت را تا چند برابر کرده است چند درصد از مردم حاضرند سهم هزینه حمل و نقل خود را در سبد هزینه های خود چند برابر کنند تا ساکن دائمی یکی از واحدهای مسک.نی مهر در یکی از شهرهای اقماری پایتخت شوند؟
در سوی دیگر این وضعیت باید توجه کرد آنچه در بازار مسکن ایران مشکل ایجاد کرده است بیش از عرضه نوع تقاضای مسکن است، موضوعی که هیچ یک از مسئولین به آن توجه جدی نمی کنند که البته شاید این یکی از آسیبهای ناشی از مدیریت مهندسین بر بازاری مانند مسکن باشد.
تقاضایی که مصرفی نیست
همانطور که گفته می شود بخش کوچکی ازتقاضای بازار مسکن واقعی و تقاضای مصرفی محسوب می شود و بخش عمده ای از تقاضا دراین بازار تقاضای سرمایه گذاری و اصطلاحا سفته بازی است که همین تقاضا نیز به افزایش قیمت دامن می زند دقیقا مانند بازار خودرو در سالهای نه چندان دور ولی بر خلاف بازار خود ور این بازار را نمی توان با افزایش تولید مهار کرد زیرا با توجه به نوع کالا ،عمر طولانی و خلاء بازارهای دیگر سرمایه ای بازار مسکن تنها زمانی می تواند از حالت سرمایه ای خود خارج و به تقاضای واقعی میل پیدا کند که طرف تقاضا متوجه شود می تواند در بازارهای دیگر سود بیستری به دست بیاورد.
ملاک بودن یکی از مشاغل پر طرفدار در ایران است، صاحب سرمایه با خرید یک واحد مسکونی و اجاره دادن آن، در واقع سرمایه خود را از هر نوع گزندی بیمه می کند، بسیاری از ما شاهد هستیم که فرد بازنشسته ای در یکی از شهرهای کوچک تمام پس انداز خود را به خرید خانه در شهرهای بزرگ اختصاص داده و با اجاره داردن آن معاش خود را تضمین می کند!
تا زمانی که این وضعیت در اقتصاد ایران حاکم باشد هرچه قدر ما واحد مسکونی بسازیم نمی توانیم بازار را مهار کنیم و توقف پرداخت وامهای مسکن نیز دردی از بازار دوا نکرده و قیمت ها دربازار مسکن همیشه سیری صعودی خواهند داشت.
البته در سال جاری وزیر اقتصاد وعده داده است که میزان تسهیلات بانکی افزایش پیدا خواهند کرد و رئیس کل بانک مرکزی نیز در روزهای پایانی سال 89 با اشاره به بسته سیاستی سیتم بانکی عنوان کرده است که در سال جاری شاهد افزایش تسهیلات مسکن مهر خواهیم بود ولی هیچ یک به افزایش تسهلات خرید مسکن اشاره نکرده اند باید دید آیا افزایش قیمت مسکن و کاهش بیشتر قدرت خرید وامهای مسکن 18 میلیون تومانی می در تغییر سیاستهای مالی دولت در بخش مسکن تاثیری خواهد گذاشت یا خیر.
نظر شما