دلایل استقبال سرد مردم و انبوه‌سازان از طرح مسکن قسطی/ توافق بر روی کاغذ باقی می‌ماند

اقتصاد نیوز به نقل از رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران نوشت: بحثی که باعث شده طرح فروش اقساطی تاکنون اجرایی نشود و تاثیری بر بازار نگذارد، کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است

حسن محتشم در خصوص جزئیات طرح فروش اقساطی مسکن گفت: مدتی است به دلیل راکد بودن بازار مسکن تعداد زیادی از واحدهای ساخته‌شده توسط انبوه‌سازان به فروش نمی‌رسد، سال گذشته به منظور حل این مشکل، سوژه‌ای را مطرح کردند تا انبوه‌سازان بتوانند واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند و به این ترتیب طرح فروش اقساطی مسکن به میان آمد.

او افزود: اما برای این کار باید مجموعه‌ای به منظور اطمینان‌بخشی به طرفین قرارداد، به عنوان ضامن در معامله خرید و فروش اقساطی مسکن وارد می‌شد، به این منظور انبوه‌سازان با بانک‌ها وارد مذاکره شدند و بعد از مدتی بانک مسکن اعلام آمادگی کرد که حاضر است در این طرح تعهدات خریدار و فروشنده را تضمین کند و به این ترتیب متعهد می‌شود در صورتی که اقساط عقب بیفتد تا سقف 150 میلیون تومان از آن را به انبوه‌ساز یا همان فروشنده پرداخت می‌کند، اما بانک مسکن عنوان کرد که در ازای این تعهد پنج درصد کارمزد نیز دریافت می‌کند. در نتیجه چند ماه گذشته دستورالعملی از سوی بانک مسکن برای اعلام آمادگی صادر شد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که دلیل اصلی بی‌علاقگی انبوه‌سازان و مردم نسبت به این طرح چیست؟ گفت: به طور کلی چند دلیل وجود دارد که باعث شده اجرای این سوژه تا الان موفق نباشد. اولاً ایده این طرح از سوی هیات مدیره کانون بوده و انجمن‌ها در این هیات‌مدیره عضویت دارند و انبوه‌سازان نیز در واقع عضوی از انجمن‌ها به شمار می‌روند. در نتیجه برنامه‌ریزی دقیقی برای اینکه متوجه شوند در این طرح تا چه میزان از سوی انبوه‌سازان استقبال به عمل می‌آید انجام نگرفته است. یعنی مجموعه‌ای نیامده تا حداقل یک فراخوان دهد و در آن از انبوه‌سازانی که خواهان این هستند که واحدهای ساخته‌شده خود را به صورت قسطی بفروشند، درخواست کند که اعلام آمادگی کنند، در واقع باید در یک نظرسنجی آماری را به دست آورند تا ببینند که چند درصد از انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را دارند، اما این کار را نکردند و در این میان تنها سر و صدایی رسانه‌ای در جامعه به وجود آمد.

او در ادامه بیان کرد: در هر صورت این طرح عملاً تاثیرگذار نبوده است و چه‌بسا اکنون شرایط به گونه‌ای است که انبوه‌سازان آمادگی استقبال از این طرح را ندارند و علت اصلی آن هم، این است که کار انبوه‌سازان ساخت و ساز است و معمولاً تمامی آنها علاقه‌مند هستند که سود حاصل از فروش واحدهای خود را مجدداً در پروژه‌های جدید دیگری سرمایه‌گذاری کنند و به این ترتیب باز هم وارد چرخه کار شوند.

اون افزود: اما اگر قرار بر این باشد که انبوه‌سازان واحدهای خود را به صورت قسطی بفروشند در واقع باید چندین سال منتظر جمع‌آوری قسط‌ها و بازگشت سرمایه خود باشند و در این صورت کاری غیرتولیدی انجام می‌دهند و از چرخه تولید خارج می‌شوند و این طبیعی است که این طرح به موفقیت نرسد و در خروج از رکود مسکن هم تاثیر زیادی نداشته باشد.

محتشم گفت: در عین حال دو اشکال وارد‌شده دیگر به این طرح نیز مانع از اجرایی شدن آن شده است. یکی از این اشکالات همان پنج درصد کارمزدی است که بانک دریافت می‌کند و دیگری هم سقف 150 میلیون تومان تضمین‌شده توسط بانک مسکن است و می‌توان گفت بانک مسکن بدون دلیل برای این طرح سقفی در نظر گرفته است و علت آن هم این است که اگر یک خریدار واحد مسکونی، طی چهار سال اقساط خود را پرداخت نکند، قرار نیست که بانک طی این چهار سال تمام اقساط عقب‌افتاده را بپردازد تا به 150 میلیون تومان برسد، خب بانک می‌تواند بعد از پنج یا شش قسط معوق، اقدام عمومی کند.

او افزود: حال اگر این اقدام بانک هم یک سال طول بکشد نهایتاً به نصف مبلغی که تضمین کرده است می‌رسد. بنابراین بانک می‌توانست حتی تا 300 میلیون تومان را هم تضمین کند، به ویژه در کلانشهرها، زیرا در یک شهر بزرگ مثل تهران اکثر واحدهای فروش‌نرفته که در دست انبوه‌سازان قرار دارد مربوط به واحدهای گران‌قیمت هستند و این طرح نیز به منظور فروختن این واحدها راه‌اندازی شده است.

او گفت: در واقع این محدودیت در مورد سقف تضمین بانک‌ها، باعث شده مثلاً یک واحد یک میلیارد‌تومانی که تنها 150 میلیون تومان از آن را بانک تضمین می‌کند و 850 میلیون تومان از آن را باید خریدار تهیه کند، بدون داوطلب باشد و به دلیل اینکه خریداران پول کافی ندارند پس این طرح مورد استفاده قرار نمی‌گیرد. در واقع خریداران می‌توانند به جای استفاده از این طرح، از وام‌هایی مثل وام خانه‌اولی‌ها، اوراق و... استفاده کنند.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا نرخ سود این طرح مشکل اصلی عدم استقبال انبوه‌سازان از این طرح نیست؟ گفت: در حیطه‌ای که انبوه‌سازان مطرح کرده بودند، گفته بودند نرخ سودی متعارف نرخ سود بانکی، اما در واقع سود این طرح توافقی میان خریدار و فروشنده است، با این حال فروشنده معمولاً نرخی سه یا چهاردرصدی در ماه دریافت نمی‌کند و برای مثال می‌گوید نرخ متعارف بانک 18 درصد است، بنابراین همان 18 درصد را نسبت به مبلغی که می‌خواهد به صورت اقساط دریافت کند و با توجه به زمان، محاسبه می‌کند.

او افزود: اما به طور کلی می‌توان گفت انبوه‌سازان مشکل زیادی با این نرخ سود ندارند، زیرا خودشان هم می‌دانند که اگر این نرخ را بالا بگیرند برای ملک‌شان مشتری پیدا نمی‌شود، در نتیجه نرخ سود را متعارف نرخ سود بانکی می‌گیرند و با خریدار به توافق می‌رسند، زیرا نهایتاً در تعیین قیمت واحد و با بالا و پایین کردن قیمت‌ها نرخ سود گم می‌شود و از نظر من خریداران نیز باید با این نرخ کنار بیایند، زیرا نرخ سود بانکی بهترین نرخی است که افراد می‌توانند در جهت تامین منابع نقدینگی خود استفاده کنند و نرخی قابل قبول است، زیرا این نرخ نسبت به تورم موجود و نسبت به نرخ‌های قبلی بالا نیست و همه آن را می‌پذیرند، چرا که نرخ معقولی است و برای مثال مانند نرخ اجاره نیست، زیرا نرخ اجاره 36 درصد در سال است که چیزی حدود سه درصد در ماه می‌شود، اما نرخ سود متعارف بانکی در حال حاضر چیزی حدود 1.5 درصد در ماه می‌شود و کسی که قصد خرید ملکی را داشته باشد برای اینکه بخواهد پولی را قرض کند از هیچ منبعی نمی‌تواند پایین‌تر از نرخ بانک پول بگیرد.

او در ادامه بیان کرد: بنابراین نرخ متعارف بانکی نرخ درستی است که برای این طرح عنوان شده، در نتیجه می‌توان گفت این نرخ سود، نقش چندانی در بازدارندگی انجام معاملات ندارد و بحثی که باعث شده این طرح تاکنون اجرایی نشود و تاثیری نگذارد، همان دلایل کارمزد بالای بانک، محدودیت سقف تضمین بانک‌ها و از طرف دیگر عدم انسجام و هماهنگی انبوه‌سازان است و به دلیل اینکه این طرح پخته نبوده و برنامه‌ریزی جدی روی آن انجام نشده است و تنها به عنوان یک طرح عنوان شده و بانک مسکن هم اعلام آمادگی کرده، مشاهده می‌کنیم که استقبال چندانی از آن به عمل نیامده است. شاید از این به بعد هم به صورت انگشت‌شمار توافقی میان خریدار و فروشنده به عمل آید و به بانک مراجعه کنند و نهایتاً معامله‌ای صورت گیرد.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا بهتر نبود از سوی انبوه‌سازان واحدها عرضه می‌شد تا ببینیم که تقاضا به چه صورت است و میزان استقبال از طرح چقدر است؟ گفت: من هم دقیقاً با این موضوع موافق هستم و اولین مشکلی که از این طرح عنوان کردم در همین خصوص بود، یعنی اگر از قبل برای این طرح برنامه‌ریزی می‌کردند این مشکلات به وجود نمی‌آمد. حتی اگر همین الان هم این طرح را ساماندهی کنند و انبوه‌سازانی که املاکی دارند و آمادگی این را هم دارند که این ملک‌شان را به صورت قسطی بفروشند، نرخ ملک، موقعیت آن، متراژ و بعد از آن زمان پرداخت را از طریق تشکیلاتی به خریداران اطلاع‌رسانی کنند، این طرح کمی سر و سامان می‌گیرد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پاسخ به این سوال که به طور کلی این طرح برای کدام دسته از اقشار جامعه مطرح شده است؟ گفت: به طور کلی حتی اگر این طرح اجرایی هم شود به واحدهای کوچک و ارزان‌قیمت برمی‌گردد و حتی برای واحدهای متوسط‌متراژ که در مناطق متوسط کلانشهرها واقع شده‌اند نیز کارایی ندارد، به عنوان مثال متوسط قیمت هر مترمربع آپارتمان در تهران پنج میلیون تومان است، حال اگر 100 مترمربع را در نظر بگیریم قیمت کل این ملک معادل 500 میلیون تومان می‌شود و بانک تنها تا 150 میلیون تومان با حداقل اقساط سه میلیون تومان در ماه را تضمین می‌کند، بنابراین این طرح خیلی جذابیت ندارد زیرا اقساط باید با قدرت پرداخت خریدار متناسب باشد و کسی که آپارتمانی 400 یا 500 میلیون‌تومانی را خریداری می‌کند، اگر فرض کنیم که درآمد ماهانه‌اش چهار میلیون تومان هم باشد، نمی‌تواند ماهانه سه میلیون تومان اقساط پرداخت کند.

او افزود: از طرفی هم انبوه‌سازان نمی‌توانند دوره بازپرداخت اقساط را طولانی‌تر کنند، زیرا اگر بخواهند املاک خود را 10 یا 12‌ساله به مشتری بدهند همان‌گونه که قبل‌تر هم عرض کردم از گردونه تولید خارج خواهند شد و می‌گویند نهایتاً چهارساله ملک‌مان را می‌فروشیم. بنابراین به دلیل اینکه افراد متوسط رو به پایین جامعه قدرت پرداخت اقساط را ندارند، در نتیجه نمی‌توانند از آن استفاده کنند، از طرفی هم با وجود اینکه این طرح با توجه به اقساط در نظر گرفته‌شده (حداقل سه میلیون تومان در ماه) برای افراد متوسط رو به بالای جامعه راه‌اندازی شده، اما با توجه به اینکه بانک‌ها تنها تا 150 میلیون تومان را تضمین می‌کنند کاربرد چندانی برای این اقشار جامعه نیز ندارد، زیرا این افراد ملک‌های نسبتاً گران‌تری را خریداری می‌کنند و 150 میلیون تومان بخش بسیار کمی از قیمت کل را تشکیل می‌دهد. در نتیجه برای بهبود اوضاع باید سقف ضمانت بانک‌ها افزایش پیدا کند تا دهک‌های متوسط رو به بالای جامعه از این طرح استفاده کنند.

محتشم گفت: بانک پافشاری برای ضمانت نداشت و در پی ایده‌ای که انبوه‌سازان مطرح کردند و از بانک‌ها خواستند که به کمک‌شان بیایند، بانک مسکن اعلام آمادگی کرد. این کار در واقع شبیه به خدمات بانکی است و بانک‌ها در قبال آن سودی را هم دریافت می‌کنند. بنابراین زمانی که ما از بانک می‌خواهیم ضمانت کند باید بابت این ضمانت نهایتاً دو درصد سود بگیرد اما بانک پنج درصد را به عنوان کارمزد دریافت می‌کند، این در حالی است که اگر شخصی اقساط خود را پرداخت نکند، بانک اقساط را از همان تاریخ با توجه به نرخ سود بانکی به علاوه جریمه از طرف می‌گیرد، یعنی این اقساط معوق را با نرخی بالا از طرف دریافت می‌کند، بنابراین منطقی نیست که بانک این ضمانت را انجام ندهد، بانک به عنوان یک ارائه‌دهنده خدمات، آمادگی این ضمانت دادن را دارد و از این طریق درآمدی هم برایش حاصل می‌شود.

او افزود: حتی به نظر می‌رسد که بانک‌های دیگر هم مشکلی برای این کار نداشته باشند و چه‌بسا شرایط بهتری از بانک مسکن را هم عرضه کنند. بنابراین از نظر من بانک‌ها باید این کارمزد را به طور قطعی پایین بیاورند و همچنین سقف تضمین‌شان را نیز افزایش دهند و در آن زمان می‌توانیم کمی امیدوار باشیم که از این طرح استقبال شود.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در رابطه با صحبت‌های مسوولان بانکی مبنی بر بالا رفتن ریسک در صورت تغییر شرایط‌شان گفت: از نظر من این حرف بانک غیرمنطقی است، زیرا در این کار هیچ‌گونه ریسکی برای بانک وجود ندارد، دلیل آن هم این است که اگر بانک برای مثال در طول سه سال اقساط 150 میلیون تومان را تضمین می‌کند، خب هیچ اجباری برایش وجود ندارد که در صورت پرداخت نشدن اقساط، در تمام این سه سال اقساط را پرداخت کند و بعد از اتمام آن برای حکم اقدام کند.

او افزود: بانک می‌تواند در صورتی که شش قسط اول پرداخت نشد، اخطار دهد و بعد هم اقدامات اجرایی انجام دهد و نهایتاً در یک سال و نیم می‌تواند ملکی را که در رهن خود دارد به تصرف در‌بیاورد و از طریق حراج بفروشد، زیرا بانک در ازای این ضمانت وثیقه ملکی دریافت می‌کند. بنابراین سقف ضمانت بانک هیچ معنایی ندارد و حتی با ضمانت 500 میلیون تومان هم می‌تواند در صورت پرداخت نشدن اقساط اولیه اقدامات لازم را انجام دهد.

محتشم در پاسخ به این سوال که با توجه به اینکه بانک‌ها حاضر نیستند شرایط خود را تغییر دهند، آیا اکنون باید این پروژه را شکست‌خورده تلقی کنیم؟ گفت: با تغییر ندادن شرایط از سوی بانک‌ها اتفاق خاصی نمی‌افتد زیرا سرمایه‌گذاری در این زمینه انجام نشده است. به این ترتیب استقبالی از این طرح نمی‌شود و همان روال قبلی که در بازار وجود داشته است ادامه پیدا می‌کند. هر کسی هم که با شرایط موجود کنار بیاید می‌تواند از این طرح استفاده کند و نهایتاً توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن بر روی کاغذ باقی می‌ماند.

او افزود: این طرح تنها یک توافق میان انبوه‌سازان و بانک مسکن است و در واقع مصوبه‌ای نیست که بخواهد لغو شود. بانک اعلام کرده است که هر زمان شخصی حاضر باشد با این شرایط معامله انجام دهد در شعب ما حضور پیدا کند و ملک خود را در رهن قرار دهد. به این ترتیب بانک اقساط را از خریدار دریافت می‌کند، پنج درصد را به عنوان کارمزد برمی‌دارد و مابقی را به فروشنده می‌دهد. حال در این میان اگر مراجعه‌کننده‌ای وجود داشته باشد معامله انجام می‌شود در غیر این صورت هم، طرح همچنان باقی می‌ماند.

محتشم در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان گفت بی‌رونقی این طرح بیش از همه ناشی از رکود عمومی بازار مسکن است؟ گفت: دقیقاً، زیرا شرایط فعلی، اقتصاد کلان را دچار مشکل کرده است. در حال حاضر اقتصاد کلان شرایط انقباضی را طی می‌کند، چرخه اقتصاد کند است و نقدینگی به اندازه کافی در بازار وجود ندارد. با توجه به اینکه بخش مسکن نیز نقشی در اقتصاد کلان دارد در نتیجه از آن تاثیر می‌پذیرد و در رکود به سر می‌برد.

رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در پایان بیان کرد: تصور من این است که در رابطه با طرح فروش اقساطی مسکن به عنوان یک ایده، خوب اطلاع‌رسانی به عمل نیامده، بسترها و زمینه‌های قبلی آن فراهم نشده و به همین خاطر تاکنون این طرح تاثیر زیادی نگذاشته است، اما معتقدم اگر بر روی آن بیشتر کار کنند و با رفع نواقص آن در جهت افزایش مزیت‌های آن عمل کنند، این طرح می‌تواند تا حدودی در رونق بازار موثر باشد.