بازی هرمی در وام مسکن

مریم فکری: «مسکن در برنامه ششم توسعه چگونه دیده شده است؟»؛ این موضوعی است که این روزها اقتصادیون از زوایای مختلف به بررسی آن می‌پردازند. برخی از منتقدان عنوان می‌کنند که «در برنامه 5 ساله ششم اشاره‌ای به بخش مسکن نشده و ایرادات زیادی دارد»، اما در مقابل مقامات ارشد وزارت راه و شهرسازی و در راس آنها عباس آخوندی معتقدند «برنامه ششم به سیاست‌های توسعه مسکن توجه کافی را داشته است.»

در این خصوص اما غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی می‌گوید «دولت در طرح‌هایی که در حوزه مسکن می‌خواهد اجرایی کند، با موانعی مواجه است.» به باور وی، «در برنامه ششم مساله آمایش سرزمین باید جدی گرفته شود و هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف به‌وجود آید تا این‌که بتوان پراکنش جمعیت را مقداری منطقی‌تر کرد.»

آنچه در ادامه می‌خوانید، مشروح گفت‌وگو با غلامرضا سلامی، مشاور وزیر راه و شهرسازی است.

***

* انتقادی که در حال حاضر به برنامه ششم وجود دارد، این است که بخش مسکن در این برنامه مغفول مانده است؛ در حالی که تحول در بخش مسکن به واسطه وابستگی بسیاری از صنایع به این حوزه، خواه‌ناخواه روی بهبود نرخ رشد اقتصادی اثر می‌گذارد؛ آن هم در شرایطی که تا پایان برنامه ششم توسعه نرخ رشد اقتصادی 8 درصدی هدف‌گذاری شده است. شما چه دیدگاهی در این زمینه دارید؟

دولت در رابطه با بخش مسکن، یک‌سری اقدامات انجام داده است. برای مثال، وام ارزان‌قیمت 160 میلیون تومانی با نرخ سود تک‌رقمی در اختیار زوج‌ها قرار خواهد گرفت. ولی مشکل این‌جاست که مسکن، یک برنامه استراتژیک برای سر و سامان دادن به وضعیت خود می‌خواهد. یک زمانی عرضه مسکن زیاد و تقاضا کم است؛ یا برعکس عرضه کم و تقاضا زیاد است. در دنیا گروهی توسعه‌گرا وجود دارند که شهرک‌ها و شهرهای جدید ایجاد می‌کنند و دولت تسهیلات لازم را در اختیار آنها می‌گذارد. در واقع هم سیستم بانکی تسهیلات در اختیار آنها قرار می‌دهد و هم این‌که دولت زمین، برق و آب می‌دهد. وام‌هایی هم که گرفته می‌شود، بعدا به خریداران منتقل خواهد شد و خریداران ملک را پیش‌خرید می‌کنند. این‌گونه جلوی افزایش قیمت‌ها گرفته می‌شود.

همه این‌ها باید به یکدیگر متصل شود اما ما هیچ‌گاه این اتصال را نداشتیم. اصولا درک ما از رونق و رکود مسکن غلط است. در واقع درک ما از رونق غلط است. زمانی که سفته‌بازی در یک بازار رشد پیدا می‌کند، می‌گوییم رونق به وجود آمده است. برای مثال، وقتی در بازار سرمایه با هجوم سفته‌بازانه به بازار سهام مواجه می‌شویم و قیمت‌ها بی‌دلیل سه، چهار برابر می‌شود، می‌گوییم رونق به وجود آمده است؛ در حالی که این رونق نیست، یک بیماری است.

در مسکن نیز همین حالت وجود دارد. زمانی که قیمت مسکن ظرف مدت کوتاهی چند برابر قیمت واقعی می‌شود، ناشی از تقاضای واقعی نیست، بلکه ناشی از عملیات سفته‌بازانه است. همان اتفاقی که در دولت قبل رخ داد و ظرف مدت کوتاهی قیمت مسکن 3، 4 برابر شد. ما اسم را رونق می‌گذاریم، در حالی که رونق نیست.

بر همین اساس معتقدم اصلا دیدگاه ما نسبت به رونق و رکود غلط است. زمانی هم که عملیات سفته‌بازانه قیمت‌ها را بالا می‌برد، قدرت خرید مردم به خصوص قشر متوسط به پایین اجازه نمی‌دهد که وارد بازار مسکن شوند. آن زمان می‌بینیم که در بازار تقاضای موثر وجود ندارد. وقتی هم تقاضا نیست، رونق هم وجود ندارد.

یک تناسبی باید بین درآمد ماهانه افراد با قیمت مسکن وجود داشته باشد. این تناسب در کشورهای توسعه‌یافته، رقم کاملا شناخته‌شده‌ای است. در دنیا یک شخص با 3، 4 سال حقوق خود می‌تواند آپارتمان مناسب بخرد. اما در ایران بعضی موقع‌ها با 30 سال حقوق هم نمی‌شود این کار را کرد. این تناسب از بین رفته است. در سیستم ما براساس پس‌اندازهای گذشته باید مسکن بخریم، اما در اروپا و آمریکا، براساس پس‌اندازهای آینده‌شان خانه می‌خرند. این مسایل را دولت باید بتواند حل کند. این در حالی است که برای این‌ها خیلی فکر نشده است.

دلیل آن هم این است که مسایل روز و جاری و تصمیم‌گیری‌های سخت زیادی وجود دارد. یعنی سه سال از عمر دولت گذشت و نهایت با طرح مسکن یکم موافقت شد. البته مخالفان استدلال‌هایی داشتند، اما هماهنگی در دولت و دست‌اندرکاران برای این مسایل وجود ندارد. در کشور ما بیشتر بخشی‌نگری می‌شود و هر کسی در حوزه خود می‌خواهد تمرکز کند. در حال حاضر به بانک مسکن نگاه تجاری وجود دارد؛ در حالی که این‌ها متفاوت است. البته الان در اثر تلاش‌های وزارت راه و شهرسازی و حمایت‌های دولت، نگاه‌ها تغییر کرده است. اما هنوز خیلی فاصله داریم با طرح استراتژیکی که در بلندمدت مساله مسکن را سر و سامان می‌دهد.

مسکن مساله مهمی است. حالا غیر از اثری که در متغیرهای رشد اقتصادی و تولید ناخالص داخلی دارد، اما نداشتن مسکن دغدغه اصلی جوانان است. این موضوع، خود را به چندین شکل نشان می‌دهد. برای مثال، ما در ایران خیلی زیاد حاشیه‌نشین داریم و این ناشی از آن است که سیاست درستی برای حوزه مسکن نداشته‌ایم. گروه زیادی هم در بافت‌های فرسوده زندگی می‌کنند؛ بخش‌هایی که اصلا روح شهری در آنها مرده است و شهری بودن را از دست داده‌اند. یک‌سری از افراد هم در طول زندگی خود نمی‌توانند تصور داشتن مسکن یا سرپناه مناسب داشته باشد. این در حالی است که در دنیا از طریق واحدهای اجاری این مشکل حل می‌شود، اما ما اصلا تا به امروز سیستم اجاری نداشته‌ایم. این در شرایطی است که طبقه متوسط و به خصوص جوانان نیازهایی دارند. جوان احساس می‌کند با حقوقی که می‌گیرد، هیچ‌گاه نمی‌تواند صاحب مسکن شود. به همین دلیل جوانان تشکیل خانواده نمی‌دهند و یا اگر تشکیل خانواده بدهند، خیلی مشکلات دیگر به‌وجود می‌آید و اجاره‌ها خیلی بالاست.

در حال حاضر نسبت رهن به قیمت ملک فاصله‌اش کم شده است. یک زمانی یک‌ششم قیمت یک خانه بابت رهن پرداخت می‌شد، اما الان این نسبت به یک‌چهارم و یک‌سوم رسیده است. این موضوع به طبقه متوسط می‌آورد. بر این اساس، باید یک فکر اساسی شود و نباید سرسری برخورد کنیم.

یکی از مسایل مهمی که در ایران داریم، آمایش سرزمین است. در مناطقی که کم‌آب هستند و دسترسی به آب ندارند، تراکم جمعیت وجود دارد؛ مثل اصفهان، یزد و تهران. این نشان می‌دهد که اصلا پراکنش جمعیت با آمایش سرزمین هماهنگی ندارد. شما نمی‌توانید در حاشیه خلیج‌فارس و دریای‌عمان مسکن ایجاد کنید، اما کار ایجاد نکنید و کارخانه نزنید. طرح آمایش سرزمین هیچ‌گاه در ایران جدی گرفته نشده است. نسخه‌های کوتاه‌مدت نیز نمی‌تواند مساله را به صورت عمقی حل کند. این نسخه‌ها فقط برای یک دوره کوتاه می‌تواند مسکن باشد و تعدادی را صاحب مسکن کند؛ مثل مسکن‌مهر.

تعداد ساخت‌وسازها در مسکن‌مهر کم نبود و تا الان یک میلیون و 800 هزار واحد مسکونی تحویل داده شده است. شما به بافت‌های فرسوده و حاشیه‌نشین‌ها نگاه کنید. مسکن را فقط به عنوان یک چهاردیواری که یک سقفی داشته باشد، می‌بینیم. مسکن جای زندگی است. مسکن‌مهر ساخته شده، اما متقاضیان نه دسترسی به مدرسه دارند و نه برای آنها کلانتری، درمانگاه و حمل‌ونقل وجود دارد. در این شرایط افراد به جای این‌که طرف پردیس یا هشتگرد بروند، ترجیح می‌دهند در تهران با شرایط خیلی سخت زندگی کنند. حق هم دارند، چون اگر بخواهند در هشتگرد زندگی کنند، باید دو ساعت رانندگی کنند تا به تهران بیایند. به این ترتیب، زندگی‌شان مختل می‌شود. همه این‌ها باید با یکدیگر دیده شود، اما متاسفانه یک نگاه جامع هیچ‌گاه در ایران وجود نداشته است.

* با توجه به صحبت‌هایی که در رابطه با قدرت خرید مردم مطرح کردید، به نظر شما، سیاست‌هایی همچون ارزان‌سازی وام مسکن روی تحرک بخش مسکن اثرگذار است؟

اثر می‌گذارد، ولی نه آن‌قدری که انتظار می‌رود. در حال حاضر به دلیل این‌که نرخ وام مسکن پایین آمده، تعداد متقاضیانی که برای دریافت وام پس‌انداز می‌کنند، نسبت به پارسال بیشتر شده است. ولی این‌که این کار مشکل اساسی مسکن را حل می‌کند، این‌طور نیست.

* یعنی عامل رونق مسکن نیست.

نه این‌که عامل رونق مسکن نباشد، ولی آن حدی نیست که انتظار می‌رود. فقط با این نسخه نمی‌شود مشکل را حل کرد. ما باید تمام جوانب کار را در نظر بگیریم. این طرح می‌تواند حتی بر ضد خود عمل کند. یعنی اگر کمی غفلت شود، این وام ممکن است روی قیمت مسکن اثر بگذارد. حالا این‌که ما همواره به دنبال رونق هستیم، این رونق یک خطر دارد. برای مثال، آپارتمانی که در حال حاضر یک نفر می‌تواند متری 5 میلیون تومان بخرد، ممکن است در عرض 6 ماه متری 8 میلیون تومان بشود.

* این غفلت را در کجا می‌بینید؟

ببینید، امکان دارد وام ارزان‌قیمت تقاضا را زیاد کند، بنابراین احتمال این‌که اثر وام از بین رود، وجود دارد. بارها در ایران این اتفاق افتاده که ظرف 6 ماه اثر وام از بین رفته است. در حقیقت طرف فکر می‌کرده یک واحد 75 متری را می‌تواند 300 میلیون تومان بخرد، بنابراین گفته 60، 70 میلیون تومان وام می‌گیرم و خانه را می‌خرم. اما یک‌سالی که پول خود را سپرده گذاشته، در اثر افزایش تقاضا قیمت ملک افزایش پیدا کرده است. این اتفاق در ایران چندین بار افتاده است.

* مثال می‌زنید.

همان زمان که وام مسکن 20 میلیون تومان بود، بلافاصله اثر خود را از دست داد. فردی که می‌توانست خانه‌ای را برای مثال متری یک میلیون تومان بخرد، در یک‌سال قیمت این‌قدر بالا رفت که دیگر نتوانست خانه بخرد. سال 82، 83 تا آن‌جایی که به خاطر دارم، این اتفاق افتاد و تقریبا تمام آن وام گردن خریدار افتاد، بدون این‌که چیزی به آن اضافه شده باشد. این‌جا هم این خطر تقریبا وجود دارد و فکر می‌کنم دولتمردان از این خطر غافل هستند.

* در حال حاضر بانک مسکن این‌قدر توان دارد که اگر تقاضا افزایش پیدا کند، پاسخ‌گوی تعدد وام‌ها باشد؟

بله، این به نوعی بازی هرمی است. اگر سیر پس‌اندازکنندگان صعودی باشد، با پول‌های جدیدی که به بانک می‌آید، می‌توانند به قدیمی‌ترها وام پرداخت کنند. از سوی دیگر، از محل اقساط نیز می‌توانند وام ارائه دهند. ضمن این‌که بانک مسکن خط اعتباری که بابت مسکن‌مهر گرفته بود، 7، 8 سال تمدید شد. یعنی اقساط مسکن‌مهر را هم که می‌گیرد، اجازه داده شد از محل بازپرداخت اقساط مسکن‌مهر به مسکن یکم وام دهد. بنابراین فعلا ما با کمبود تقاضا در مساله وام مسکن‌مهر و مسکن یکم نسبت به منابعی که بانک مسکن دارد، مواجه هستیم. اما این یک وضعیت شکننده است و نمی‌شود گفت وضعیت باثباتی خواهد بود.

اگر یک طوفان روانی ایجاد شود که تقاضا بالا رود، ممکن است تمام آثار وام مسکن را از بین ببرد؛ ضمن این‌که وام مسکن نوبتی شود و منابع بانک مسکن جواب آن تقاضا را ندهد. از سوی دیگر، تقاضای ما می‌تواند سفته‌بازانه باشد. برای مثال، شما یک آپارتمان دارید، اما وقتی می‌بینید قدرت خرید پولتان کاهش پیدا می‌کند، سعی می‌کنید آپارتمان دیگری هم بخرید که قدرت خریدتان را حفظ کنید. شما می‌بینید فردی که خانه خریده، در عرض یک‌سال 40، 50 درصد سود کرده است. این عمل سفته‌بازانه است. خیلی از کسانی که در سال‌های قبل وام گرفتند، خانه‌اولی نبودند. خیلی‌ها حرفه‌ای شده بودند و از این وام استفاده می‌کردند تا در زمان خود یک آپارتمان دوم یا سوم بگیرند و ثروت خود را بالا ببرند. به‌هرحال اشکالات متعددی که ما در سیستم‌مان داریم، باعث این نابه‌سامانی‌ها شده است.

* چه طرح‌هایی در حوزه مسکن تاکنون وجود داشته که می‌توانسته مشکل مسکن را حل کند، اما یک‌سری مخالفت‌ها نگذاشته است؟

ما دو راه بیشتر برای سامان دادن به مسکن نداریم. در حال حاضر اکثر شهرها این‌قدر بزرگ شدند که امکان گسترش عرضی و مساحتی آنها وجود ندارد. ما یا باید سرریز جمعیت شهرهای بزرگ را به شهرهای جدید ببریم، یا این‌که در بافت‌های فرسوده محل‌های قابل زندگی ایجاد کنیم و روح به آن شهر بدهیم.

این دو راه برای ما مانده است. برای پیاده کردن این طرح‌ها فکر شده، اما برای هر قدمی که می‌خواهید بردارید، مانعی در سر راه وجود دارد. این موانع باید برطرف شود، چون یک دستگاه هم در این زمینه تصمیم نمی‌گیرد. شهرداری‌ها در این زمینه به خصوص در کلانشهرها خیلی می‌توانند کمک کنند؛ منتها اگر شهرداری یک شهر بیشتر به فکر کسب درآمد باشد، به این طرح‌ها توجه نمی‌کند.

به‌هرحال برای این‌که یک محله قدیمی تبدیل به محله‌ای جدید شود، نیاز است که شهرداری برای آن محله پارک، زمین برای مراکز فرهنگی و مدرسه و... در نظر بگیرد. این‌ها برای شهرداری‌ها هزینه دارد و منابع می‌خواهد. از سوی دیگر، شهرداری‌ها باید از بخشی از درآمدهای خود بگذرند.

در ایران این هماهنگی‌ها خیلی سخت به‌وجود می‌آید و همه دستگاه‌ها بخشی به موضوع نگاه می‌کنند. بر این اساس، باید یک طرح ملی برای این موضوع ایجاد شود. البته مدت سه سال برای این‌که همه این کارها و فکرها عملی شود، کم است. در دولت یازدهم برای همه این مسایل زیاد فکر شده، اما برای این‌که به مرحله اجرا گذاشته شود، با مشکل مواجه می‌شود.

* پیشنهاد شما برای برنامه ششم در حوزه مسکن چیست؟

پیشنهاد من این است که مساله آمایش سرزمین را جدی بگیریم و هماهنگی بین دستگاه‌های مختلف مانند وزارت نفت، وزارت صنعت، معدن و تجارت، وزارت راه و شهرسازی و وزارت نیرو به وجود آید تا این‌که بتوان پراکنش جمعیت را مقداری منطقی‌تر کنیم.

عکس: عارف طاهرکناره

22539