شکسته شدن یخ بازار مسکن

 در دو دهه گذشته بازار مسکن فراز و نشیب های زیادی را بازار عرضه، تقاضا و قیمت شاهد بوده است بطوریکه خرید خانه برای مردم را تبدیل به آرزویی دست نیافتنی کرده است؛ دولت یازدهم علی رغم تمایل نه چندان زیاد خود به ادامه فعالیت در پروژه موروثی از دولت قبلی(مسکن مهر)، سیاست های متنوعی را برای خروج بازار مسکن از رکود اتخاذ کرده است.

حال در سال آخر فعالیت دولت "تدبیر"، "امید" اندکی در میان مردم ایجاد شده تا با وجود پیچ و خم های فراوان در مسیر خرید خانه بویژه برای جوانان و مسکن اولی ها خانه ای برای خود دست و پا کنند.
لازم به ذکر است خروج کامل بازار مسکن از رکود نیازمند پیش‌شرط‌ ها و زمینه سازی های بیشتری است؛ با این حال طبق آخرین بررسی های انجام شده گویا سیاست های دولت توانسته تا حدودی یخ بازار مسکن را بشکند و دوباره آن را رونق بخشد به طوری که آخرین گزارش تحولات بازار مسکن شهر تهران در آبان ماه سال جاری حاکی از آن است که تعداد آپارتمان های مسکونی شهر تهران نسبت به آبان ماه سال گذشته و مهرماه سال جاری به ترتیب 21.2 و 4.1 درصد رشد را تجربه کرده و به رقم 12 هزار و 500 واحد مسکونی رسیده است.
بر اساس این گزارش بیشترین واحد های معامله شده به واحدهای تا 5 سال ساخت اختصاص یافته که سهم 52.2 درصدی را از معاملات مسکن شهر تهران را ازآن خود کرده است؛ پس آپارتمان های تا پنج سال ساخت، واحد های مسکونی بین 11 تا 15 سال ساخت با 17.1 درصد بیشترین میزان معاملات بازار مسکن را تجربه کرده است.
همچنین بیشترین میزان معاملات بر حسب مناطق 22 گانه استان تهران منطقه 5 با تخصیص 16.4 درصد و پس از آن منطقه 4 با 11.6 درصد بیشترین میزان معاملات را بر اساس مناطق به خود اختصاص داده است.

جدول توزيع تعداد آپارتمان هاي مسکونی معامله شده در شهر تهران بر حسب سال ساخت

تغییرات قیمت و معاملات بازار مسکن یکی از عواملی که در رونق و رکود بازار مسکن بسیار موثر است قیمت زمین است، اگرچه در مناطق مختلف قیمت هر متر مربع زیر بنای یک واحد مسکونی به چند ده میلیون تومان هم می رسد اما طبق بررسی های انجام شده از بنگاه های معاملات ملکی متوسط قیمت هر متر مربع زیر بنای واحد مسکونی 44 میلیون و 100 هزار ریال (چهار میلیون و 410 هزار تومان) بوده که این میزان نسبت به سال گذشته 7.3 درصد رشد داشته است.
قیمت هر مترمربع زیر بنای واحد های مسکونی نیز در ابان ماه سال جاری نسبت به مهرماه همین سال 0.1 درصد رشد را تجربه کرده است.

عملکرد معاملات انجام شده در شهر تهران

آن سوی سکه افزایش قیمت زمین، تغییرات تعداد معاملات واحد های مسکونی است که این میزان در آبان ماه سال جاری به 12 هزار 459 واحد رسیده که نسبت به ماه مشابه سال گذشته 4.1 درصد و نسبت به مهرماه سال جاری 21.2 رشد داشته است؛ بیشترین رشد قیمتی زیر بنا نسبت به سال گذشته برای منطقه 9 با 13.1 درصد و کمترین آن برای منطقه 8 با 0.7 درصد رشد بوده است.
از ابتدای سال جاری تا آبان ماه در شهر تهران 106 هزار و 100 معامله واحد مسکونی صورت گرفته که این میزان نسبت به دوره مشابه در سال 94 با رشد 10.3 درصدی مواجه بوده است؛ طی این مدت قيمت يک متر مربع بنای واحد مسکونی چهار میلیون 380 هزار تومان بوده که نسبت به دوره مشابه سال گذشته 4.4 درصد رشد داشته است.
براساس این گزارش منطقه یک تهران طلایه دار گران ترین متوسط قیمت زمین بوده که در این منطقه هر متر مربع زیربنای واحد های مسکونی 9 میلیون 790 هزار تومان مورد معامله قرار گرفته است، اما از سوی دیگر منطقه 18 تهران کمترین متوسط قیمت زیربنای واحد مسکونی را در سطح شهر تهران با دو میلیون 140 هزار تومان به ازای هر مترمربع خود اختصاص داده است.

 متوسط قيمت يک متر مربع زيربنای واحد مسکوني مناطق شهر تهران
بررسی های انجام شده حاکی از آن است بیشترین خریداران آپارتمان به دنبال واحد هایی در دامنه قیمتی سه تا سه میلیون و 500 هزار تومان بوده اند که این قشر 12.6 درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص داده اند؛بطورکلی متقاضیان واحد های مسکونی به دنبال واحد های با ارزش 150 تا 200 میلیون تومانی بوده اند.
همچنین بیشترین واحد های معامله شده با زیر بنای 60 تا 70 متر مربع بوده که 15.2 درصد معاملات واحد های مسکونی مربوط به آپارتمان های با این متراژ بوده است.

تغییرات اجاره بها با توجه به اینکه ماهيت قراردادهای اجاره مسکن يکساله تنظيم شده و اجاره بها به سبب اثر پذیری از سیاست های کنترلی مهار تورم با تحولات نرخ تورم نوسان پیدا می کن سهم هزینه مسکن 28.4 درصد در نظر گرفته شده است که شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران 10.4 درصد رشد داشته است.


 روند رشد ماهانه شاخص بهای کالا و خدمات مصرفی، قيمت مسکن و اجاره بها در شهر تهران نسبت به ماه مشابه سال قبل 

 شیب ملایم افزایش قیمت و معاملات مسکن در حالی که نرخ تورم از ابتدای سال جاری همواره پایین تر از این میزان رشد قیمت ها بوده است، در کنار تک رقمی شدن نرخ سود تسهیلات صندوق پس انداز مسکن یکم بانک مسکن، شرایط خروج از رکود بازار مسکن و خانه دار شدن جوانان را تسهیل کرده است.

3535