چندی است که موضوع الزامی شدن «کد رهگیری ثبت معاملات ملکی» از سوی مقامات و مراجع رسمی متولی امر به کرات مطرح شده و توصیف های اغراق گونه ای در خصوص کارکردهای آن به گوش می رسد.
با توجه به اعلام مسوولان ذیربط مبنی بر الزامی شدن استفاده از این سامانه از ابتدای آذر ماه سال 87 و ادعای حل شدن مشکلات حقوقی و قضایی این حوزه، بر آن شدیم که نکات حقوقی چندی که در این خصوص قابل بحث و عرضه می باشد را مطرح کنیم تا جایگاه و کارکرد واقعی چنین تحولی تبیین شود. بر همین مبنا به نظر می رسد اهم نکات و ایرادات حقوقی وارد بر این سامانه و کارکرد ادعایی آن به شرح زیر باشد:
1- مهمترین دلیل بروز مشکلات حقوقی در حوزه معاملات اموال غیر منقول، بیش از آنکه ناشی از چگونگی تنظیم سند عادی(مبایعه نامه) باشد ناشی از اصل پذیرش اعتبار برای چنین اسنادی است. در واقع به موجب مقررات قانون ثبت ، ثبت معاملات اموال غیر منقول الزامی بوده و مراجع دولتی مکلفند که فقط شخصی را که ملک در دفتر املاک بنام او ثبت شده مالک بشناسند و هر شخصی نیز که می خواهد مالک چنین ملکی شود به موجب این حکم قانونگذار باید فقط از طریق ثبت رسمی معامله (تنظیم سند رسمی) به این مقصود نائل شود.اختلاف نظر حقوقدانان در باب تفسیر این ماده قانونی و عدم تعیین تکلیف صریح از سوی مقنن موجب رواج اسناد عادی برای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول شده و دعاوی بسیاری را بر گردن دستگاه قضایی نهاده است.
بنابراین تنها راه حل این معضل صرفا بازگشت به حکم قانون و اعتبار ندادن به مبایعه نامه (سند عادی) است و در این مسیر تفاوتی میان مبایعه نامه تنظیمی در بنگاه معاملات ملکی و غیر آن وجود ندارد و طرح اختصاص کد رهگیری در اولین گام به دلیل به رسمیت شناختن سند عادی برای انتقال املاک محل ایراد جدی است.به عبارت دیگر پیش فرض این طرح آن است که چون تنظیم مبایعه نامه آن هم در بنگاه معاملات ملکی الزامی است پس ایجاد کد رهگیری موجب جلوگیری از معاملات معارض می شود که این استنتاج به دلیل غلط بودن مقدمه آن مردود است.
2 - به فرض معتبر تلقی کردن سند عادی در انتقال مالکیت املاک غیر منقول، ایراد دیگر وارد بر این طرح آن است که تنظیم مبایعه نامه در بنگاه معاملات ملکی را الزامی تلقی کرده است حال آنکه اولاهیچ نص قانونی که تنظیم سند عادی انتقال را بیرون از بنگاه ممنوع یا بی اعتبار تلقی کند وجود ندارد و از منظر قانونی این اسناد نیز سند عادی تلقی می شود. ثانیا از قضا و بر اساس تجربه قضایی، اثبات شده که بیشترین دعاوی و اختلافات حقوقی در معاملاتی که در بنگاه های معاملات ملکی و با استفاده از فرم های از پیش تدوین شده و نمونه های چاپی این بنگاه ها صورت گرفته رخ داده است (این وضعیت و ایرادهای حقوقی عدیده در نمونه های جدید تنظیمی که با همکاری سازمان ثبت اسناد و اتحادیه مشاورین املاک تدوین شده و هم اکنون مورد استفاده قرار گرفته است به روشنی دیده می شود)
3 - معلوم نیست که مسوولانی که از الزامی شدن این سامانه سخن می گویند در خصوص وضعیت حقوقی معاملاتی که بدون رعایت این حکم صورت گیرد چه موضعی دارند؟ اگر آن را باطل می دانند پس باید گفت که به مقررات قانون مدنی در باب صحت و اعتبار عقود و بخصوص عقد بیع، حکم یا احکامی را با یک بخشنامه افزوده اند که قطعا چنین حکمی خلاف قانون است و نمی تواند قانون مصوب مجلس را با یک بخشنامه نسخ کرده یا تخصیص زد. اگر هم معاملات بدون کد رهگیری را معتبر می دانند که معلوم نیست که الزامی بودن استفاده از این سامانه به چه معنا است که عدم رعایت آن در اعتبار عقد بی تاثیر است؟!
4 - الزام دفاتر اسناد رسمی به ثبت معاملات دارای کد رهگیری، نیز اگر به معنای عدم الزام ایشان به ثبت معاملات فاقد کد رهگیری است که باز هم خلاف صریح قانون است و بی نیاز از توجیه می باشد. اتفاقا از منظر قانونگذار و حقوقدانان (حتی آن دسته که سند عادی را موثر در انتقال مالکیت غیر منقولات می دانند)، صورت اکمل و بهترین شکل معامله آن است که طرفین به محض حصول توافق در قیمت و شرایط دیگر معامله فورا با حضور در دفتر خانه سند رسمی انتقال را تنظیم کنند و تشویق (بلکه الزام) ایشان به تنظیم مبایعه نامه در بنگاه و ارائه کد رهگیری به دفتر خانه کاملابرخلاف این رویه و هدف قانون گذار است. در واقع بر اساس تفسیر ارائه شده از بخشنامه فوق اصلادیگر کسی نمی تواند مستقیما به دفترخانه مراجعه و اقدام به انتقال مالکیت ملک خود کند و حتما باید اول در یک بنگاه مبایعه نامه تنظیم و سپس به دفتر خانه مراجعه کند!!
5 - اگر هدف از اجرای این طرح جلوگیری از انجام معامله معارض می باشد، معلوم نیست که با عدم ثبت رسمی معامله فاقد کد رهگیری در دفترخانه آیا محاکم نیز معامله فاقد کد رهگیری را بی اعتبار خواهند دانست (یا همچون معامله با سند عادی که عملاو برخلاف قانون ثبت، از سوی محاکم مورد پذیرش قرار گرفت این قبیل معاملات نیز نهایتا در محکمه قابل اعتبار دهی خواهند بود؟) فرض کنید شخصی یک معامله مقدم بدون کد رهگیری و بر اساس مبایعه نامه عادی تنظیمی در بیرون از بنگاه املاک انجام داده و سپس معامله معارضی البته دارای کد رهگیری و با رعایت بخشنامه موصوف انجام داده است. آیا در این فرض دادگاه معامله مقدم را نامعتبر خواهد دانست؟!
6 - وضعیت معاملاتی که اشخاص خود و بدون حضور در بنگاه معاملات ملکی (مثلادو برادر یا دو دوست) می خواهند انجام دهند چه می شود؟ آیا الزام ایشان به دریافت کد رهگیری از مرجعی انحصاری(بنگاه های دارای مجوز خاص) منتهی به ایجاد بازار کاذب فروش این کدها نمی شود؟ آیا برخی رویه های غلط(مثلاثبت نام کودک در مدرسه یا ...) که اثبات سکونت در یک منطقه خاص را منوط به ارائه اجاره نامه رسمی(بخوانید اجاره نامه بنگاهی!!) می نمود و برای بنگاه داران بازار سیاه فروش این فرم های چاپی را ایجاد کرده بود را فراموش کرده ایم؟ آیا الزام به مراجعه به بنگاه و پرداخت کمیسیون، بر بهای تمام شده ملک نمی افزاید؟ بنا به جمیع جهات فوق به نظر می رسد برخلاف ادعای مسوولان این طرح نه تنها توان مهار مشکلات حوزه مسکن را ندارد بلکه به دلیل ابهامات حقوقی بسیار آن که تنها به بخشی از آنها اشاره شد، یقینا خود منشا بروز مشکلات و معضلات حقوقی و اقتصادی دیگری خواهد شد و تامل بیشتری برای اجرای آن لازم است.
وکیل پایه یک دادگستری