کارشناس مسکن در کافه خبر توضیح داد: قیمت مسکن پس از انتخابات چه خواهد شد؟/ستاریان: دست نگه ندارید

محمد هیراد حاتمی:

افزایش توامان قیمت ارز و طلا به یکباره نقطه آغاز گرانی دو نیاز اصلی شهروندان یعنی مسکن و خودرو بود. اگرچه برخی در همان روزهای  ابتدایی گرانی مسکن در سال گذشته، این موضوع را ناشی از افزایش قیمت ارز عنوان نکردند اما اظهارات فعالان بازار مسکن جملگی حکایت از تاثیر افزایش قیمت ارز بر مصالح ساختمانی و به دنبال آن افزایش قیمت مسکن داشت. افزایش قیمت مسکن در شرایطی اتفاق افتاده است که « رکود » بر بازار مسکن سایه انداخته  و نوعی انتظار ایجاد شده است. انتظاری که می توان آن را با « انتخابات » ترکیب کرد. بر اساس این « انتظار انتخاباتی » بسیاری از شهروندان دست نگه داشته اند تا انتخابات ریاست جمهوری برگزار شود؛ چرا که با برگزاری انتخابات ریاست جمهوری شاید رییس جمهوری آینده بتواند آرامش را بار دیگر با بازار مسکن آشتی دهد. در همین رابطه بیت الله ستاریان، عضو هیات علمی دانشگاه تهران و کارشناس مسکن که در کافه خبر حضور پیدا کرده بود درباره تاثیر انتخابات بر بازار مسکن اظهار نظری متفاوت از انتظار ایجاد شده  را مطرح کرد و گفت: « برنامه ریزی برای کاهش قیمت مسکن حداقل 5 سال زمان می خواهد و با یک سال نمی توان انتظار داشت اتفاق چشم گیری در بخش مسکن بیافتد» . مشروح گفت و گو با بیت الله ستاریان، کارشناس شناخته شده بخش مسکن را در ادامه خواهید خواند: 

به نظر شما بهترین راهی که دولت را قادر می کند تا مسکن را از یک کالای سرمایه ای به یک کالا ی صرفا مصرفی تبدیل کند چیست؟ در کشور های پیشرو در این زمینه چه قوانینی وضع شده است؟ مستنداتی در این رابطه وجود دارد؟

اصلا اول ببینیم کالای سرمایه ای چه مفهومی دارد. چه کالایی یکباره سرمایه ای می شود و چه کالایی را مصرفی می گویند. کالایی که عموما ارزش فزاینده پیدا می کند و هیچگاه کاهش پیدا نمی کند « کالای سرمایه ای » گفته می شود. کالایی که حداقل آن این است که قدرت خرید را حفظ خواهد کرد. طلا یک کالای سرمایه ای است که بعضی مواقع از ارز هم بالاتر می رود.

چرا یک کالا سرمایه ای می شود؟

برای اینکه آن کالا همیشه روند فزاینده دارد. طبیعی است که مردم احساس می کنند قیمت این کالا امکان ندارد که پایین بیاید. کالای سرمایه ای ضمن اینکه همیشه ارزش خودش را خواهد داشت، حتما ارز افزوده هم ایجاد می کند. برای اینکه بتوانیم آن را حذف کنیم باید ارزش فزاینده آن را بگیریم. مانند بسیاری از کالا ها که سالانه مستهلک می شود و از بین می رود برای کالای سرمایه ای هم چنین اتفاقی بیافتد. برای مسکن این اتفاق نمی افتد و قیمت آن بالا می رود.

چرا؟

برای اینکه قیمت مسکن به خاطر تفاوتی که در عرضه و تقاضای آن هست، همیشه مشتاق و خواهان دارد. به همین دلیل هیچ وقت قیمت آن پایین نمی آید. در حالیکه شما مسکن را خریداری می کنید و کلی هم از آن استفاده می کنید اما گران تر می فروشید. برای اینکه تفاوت بسیار زیادی بین عرضه و تقاضا هست. هر کالای مصرفی که شما خریداری کنید پس از استفاده قیمت آن کاهش پیدا می کند برای اینکه به وفور و به مقدار تقاضا در بازار هست. در رابطه با مسکن اینگونه نیست. عرضه و تقاضای مسکن روز به روز زیاد تر می شود یا اینکه حذف نمی شود. این سبب می شود که قیمت مسکن مداوم بالا برود. برگردیم به پاسخ سوالی که ابتدا پرسیدید. راهی که دولت را قادر می کند تا مسکن را از یک کالای سرمایه ای به یک کالا ی صرفا مصرفی تبدیل کند این است که دولت بتواند تولید را به اندازه تقاضا افزایش دهد. فاصله ای میان عرضه و تقاضا وجود نداشته باشد.

اقداماتی نظیر مسکن مهر که ایجاد می شود تا به وسیله آن تولید مسکن افزایش پیدا کند اثر گذار است؟

برای افزایش تولید راهکار ها هست ولی اینکه مسکن مهر پاسخگو بوده و جواب داده یا خیر یک بحث مستقل است. به طور کلی باید برای افزایش تولید اندیشیده شود. یکی از برنامه دولت همین باید باشد که تولید مسکن افزایش پیدا کند. در جامعه ما فاصله بین عرضه و تقاضا بسیار زیاد است.

سوال بسیاری از شهروندان در حال حاضر این است که قیمت مسکن در ماه های آینده افزایش پیدا خواهد کرد یا خیر؟

اینکه قیمت مسکن ارزان می شود یا خیر انتهای تمام تحلیل ها است. ما تمام تحلیل ها را انجام می دهیم که در نتیجه به این بحث برسیم که سال آینده در جامعه قیمت کالایی افزایش پیدا خواهد کرد یا خیر. من حدود بیست سالی است که کارم محاسبه دهه های آینده است. برای این دهه، همین پیش بینی ها را کرده بودیم. روزی که مسکن مهر در سال 87 ثبت نام کرد حدود  4 و نیم میلیون نفر ثبت نام کردند. سالانه 750 هزار نفر به طور متوسط ثبت خانوار داشتیم. سالانه نزدیک به 200 هزار واحد مسکونی نیز تخریب صورت می گیرد. البته ضریب استهلاک هم باید در نظر گرفت. این ارقام را که بررسی کنید نزدیک به یک میلیون و صد هزار مسکن نیاز داشتیم که تولید شود. این میزان تولید نشد و بر این اساس یک سوم نیاز واقعی مان بدون تامین باقی ماند. این اتفاق نشان می دهد که متقاضی بالایی وارد میدان شده است. وقتی متقاضی زیاد می شود قیمت بالا می رود. اما شرط دیگری هم وجود دارد و آنهم نقدینگی و توان خرید است. من می گویم قیمت مسکن در ماه های آینده افزایش پیدا می کند برای اینکه نقدینگی های منفی وجود دارد که تبدیل به پول می شود. منظور از نقدینگی منفی دلار ها و سکه هایی است که بسیاری از شهروندان در ماه های گذشته خریداری کردند و آنها را نگه داری کردند. قاعدتا این نوع نقدینگی های مخفی بار دیگر روانه بازار خواهد شد.

در شرایط کنونی خرید مسکن را پیشنهاد می کنید؟ بهترین زمان خرید مسکن به نظر شماچه زمانی است؟

شهروندان هر لحظه که توانایی برایشان وجود داشت مسکن بخرند. دست نگه ندارید. همان لحظه بخرند. بر اساس پیش بینی هایی که کردم در اواخر خرداد یا اوایل تیر یکباره  قیمت مسکن افزایش پیدا خواهد کرد. حدود 9 ماه ملک در رکود بود و منتظر تاثیر افزایش قیمت ارز بود. این تاثیر در کالا های خرد اتفاق افتاد و حتی به اندازه افزایش قیمت ارز کالاهای خرد گران شدند. مسکن تا کنون 45 درصد آن را پذیرفت و قطعا باقی مانده ظرفیت گران خود را امسال پر خواهد کرد.

یکی از کاربران خبرآنلاین ضمن گلایه از روند تحویل مسکن مهر سوالی هم از شما مطرح کرده است. داستان هم از این قرار است که ایشان با گذشت 5 سال از ثبت نام در مسکن مهر نه جایی را که انتخاب کرده بودند تحویل گرفتند و نه طبق برنامه زمان بندی شده که اعلام کرده بودند جهت واریز مبالغ تماس گرفته نشده است. سوال شان هم این است که طرحی در سال 53-54 برای پزشکان اجرا شد اگر الان همان طرح اجرایی می شد بهتر نبود؟ از سوی دیگر هم مطرح شده که با در آمد 700000 تومانی و اجاره 350000 تومانی و هزینه های طول 1 ماه بهترین زمان خرید خانه کی و کجاست؟این سوال منطبق بر 80 درصد از بی خانه های این کشور است.اگر جواب این سوال را بدید انگار جواب 80 در صد از مردم رادادید. پاسخ شما چیست؟

بخش اول که تحلیل مسکن مهر است که الان وارد آن نمی شوم چرا که به اندازه کافی در مصاحبه های قبلی راجع به این موضوع صحبت کردم. در رابطه با خرید مسکن باید بگویم اگر به همین حقوق بند هستند که من اصلا در حیات بشر تردید دارم چه برسد اینکه بخواهند مسکن بخرند. واقعا سخت است. مسکن در صورتی قابل آرامش خواهد بود که قیمت آن با عرضه بسیار بالا، کاهش پیدا کند. در غیر اینصورت هیچ دولتی قادر نیست خانه مسکونی ارزان در اختیار شهروندان قرار دهد. این موضوع نه در رابطه با دولت ما که هیچ دولتی در جهان توانایی چنین کاری را ندارد. تنها کاری که دولت ها می توانند و موفق بودند انجام دادند این بوده که آمدند راهبردی و با سیاست گذاری بخش مسکن را مدیریت کردند. اساسا نرفتند خودشان را دخیل کنند بلکه بخش خصوصی را تشویق کردند. منابع ارزان در اختیار بخش خصوصی قرار دادند. دو میلیون واحد مسکونی در ایران ساختن به اندازه کل نقدینگی کشور خواهد بود. معلوم است که دولت نمی تواند چنین کاری کند. اگر دولت کل بودجه مصوب خود در تمام ابعاد را بخواهد خرج ساخت واحد های مسکونی کند نمی تواند یک میلیون بسازد تحویل دهد.  

بعد از انتخابات ریاست جمهوری آیا قیمت مسکن روی آرامش را خواهد دید؟ پیشنهاد شما این است که شهروندان تا زمان برگزاری انتخابات دست نگه دارند یا اینکه پیش از آن مسکن مورد نیاز را بخرند؟

بعد از ریاست جمهوری چه اتفاقی خواهد افتاد؟ هر رییس جمهوری که بیاید یک شبه و یک ساله نمی تواند مشکل مسکن را حل کند. مسکن یک برنامه ریزی می خواهد. بسیاری از موارد را می توان یکدفعه تصمیم گیری کرد و ظرف شش ماه تحول آن را مشاهده کرد. مسکن اینگونه نیست. مسکن از نوع کالاهایی است که حداقل برنامه ریزی 5 ساله می خواهد. یعنی شما امروز برنامه ریزی کنید 5 سال دیگر جواب خواهید گرفت.

پس ما وضعیت مسکن مان امروز نشان می دهد که 5 سال پیش برای آن برنامه ریزی خاصی صورت نگرفته است؟

اساسا نبوده است. بیست سال قبل هم با مسکن همین برخورد شد. آن روزی که آمار، رشد جمعیت را نشان داد باید برای این روزها فکر می کردیم. از این به بعد ضریب رشد مان کاهش پیدا خواهد کرد ولی رشد کم نمی شود. رشد جمعیت همانطور باقی هست.

آیا دوره های فراز و فرود قیمت مسکن قابل پیش بینی هستند؟ اگر جواب مثبت است این مکانیسم تغیرات بر چه اساسی شکل می گیرد و چگونه می توان زمان این ادوار را پیش بینی کرد؟  

این ادوار قابل پیش بینی هست. یعنی اساسا با یک سری نمودار های مطالعاتی به این می رسیم که داریم وارد رکود می شویم یا اینکه رکود تا چه زمانی طول می کشد. یک تاثیر های بسیار مختصری به وجود می آید که به طور مثال قابل محاسبه نبوده است. فرض کنیم که یک تنش سیاسی اتفاق بیافتد. قطعا تاثیر گذار است اما قابل محاسبه نیست. ما یک تقاضای انبوهی به نام تقاضای مطلق داریم. هر کالایی دو تقاضا دارد. یک تقاضای مطلق است و دیگری تقاضای موثر نام دارد. تقاضای مطلق اینگونه تعریف می شود که فردی متقاضی خودروی « بنز » است اما پول آن را ندارد. بر این اساس در بازار بنز هیچ اثری نمی تواند بگذارد. ما متقاضی مطلق داریم ولی تقاضای موثر مان محدود است. مسکن نزدیک به 5 تا 6 میلیون متقاضی دارد. وقتی از صف متقاضی مطلق خارج می شوند به متقاضی موثر تبدیل می شوند. این حالت چه اتفاقی می افتد؟ چون تعداد مسکن محدود است و متقاضی هم زیاد  است قیمت بالا می رود. وقتی قیمت بالا رفت از صف متقاضی موثر افراد خارج می شوند و دوباره به صف متقاضی مطلق می روند. در این شرایط رکود اتفاق می افتد. یعنی شما در زمانیکه وارد تقاضای موثر می شوید و صف تقاضای موثر بالا رفت، کالای محدودی به نام مسکن قیمتش افزایش پیدا می کند.

3939

عکس ها: لیلا افشار