به زبان ساده‌تر می‌توان گفت که خریدار و فروشنده پس از امضای قولنامه (روی لینک قبل بزنید) دیگر حق ندارند که پشیمان شوند و آن را به هم بزنند. اما از سوی دیگر در برخی موارد، امضا و انجام موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول، باعث تحمیل ضرر و زیان بسیاری به خریدار و فروشنده می‌شود. قانون گذار برای جبران ضرر و زیانی که به خریدار و فروشنده وارد شده، موارد فسخ معامله ملک را در قانون مدنی پیش بینی کرده است. طرفین موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول، در صورتی می‌توانند آن را به هم بزنند که شرایط و موارد قانونی فسخ آن فراهم شده و قابل اثبات باشد. فسخ، یک عمل حقوقی و به معنای انحلال معامله توسط یکی از امضا کنندگان آن است. خریدار و فروشنده برای جبران ضرر و زیانی که به آن‌ها وارد شده است باید با قانون فسخ معامله ملکی آشنایی داشته باشند.
در نوشته پیش رو قصد داریم که نحوه فسخ معامله املاک و شرایط قانونی آن را بررسی کنیم.
قوانین فسخ معامله ملک در کدام یک از ماده‌های قانونی پیش بینی شده است؟
بِیع نام حقوقی موافقت نامه‌ای است که در راستای نقل و انتقال مالکیت اموال منقول و غیر منقول تنظیم و امضا می‌شود. معامله‌ای که در راستای نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول انجام می‌شود نیز نوعی بیع است و از شرایط و ضوابط قانونی آن تبعیت می‌کند. قانون گذار خیارات فسخ مبایعه نامه (روی لینک قبل بزنید) را در ماده ۳۹۶ قانون مدنی پیش بینی کرده است. بنابراین برای یافتن شرایط قانونی و نحوه فسخ معامله ملک باید به فصل بیع قانون مدنی و به خصوص ماده ۳۹۶ مراجعه کنیم.
در اصطلاح قانون مدنی به حق فسخ معامله ملک ، خیار گفته می‌شود. خیار، اختیاری قانونی برای انحلال یک جانبه موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال توسط یکی از امضا کنندگان آن است. خیارات پیش بینی شده در ماده فوق الذکر ده نوع هستند. طرفین در صورتی از حق فسخ قرارداد (روی لینک قبل بزنید) برخوردار می‌شوند که شرایط تحقق این خیارات فراهم شده باشد. خیار عیب، خیار مجلس، خیار غَبن، خیار تاخیر ثَمن، خیار رؤیت و خیار تَدلیس از جمله خیارات پیش بینی شده در این ماده هستند.
خیارات قانونی و شرایط فسخ معامله ملک از طرف فروشنده چیست؟
قانون گذار برخی از خیارات شمارش شده در ماده ۳۹۶ قانون مدنی را در راستای حمایت از حقوق فروشنده و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. فروشنده اگر بتواند شرایط تحقق این خیارات را به اثبات برساند از اختیار فسخ معامله ملک برخوردار می‌شود. در ادامه، شرایط تحقق مهم‌ترین خیاراتی که فروشنده می‌تواند به آن‌ها استناد کند را بررسی می‌کنیم:
- خیار مجلس: در این خیار، منظور از مجلس در واقع همان جلسه‌ای است که با حضور طرفین برای امضای قرارداد تشکیل شده است. فروشنده تا زمانی که این جلسه به پایان نرسیده است با استناد به خیار مجلس می‌تواند معامله را به هم بزند.
- خیار غَبن: غَبن به معنای ضرر و زیان ناشی از خرید و فروش است. انتقال دهنده اگر بتواند تحقق شرایط زیر را ثابت کند با استناد به خیار غَبن از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول برخوردار می‌شود:
شرط اول: فروشنده از قیمت واقعی املاک فروخته شده بی‌اطلاع باشد؛
شرط دوم: فروشنده، املاک را بسیار ارزان‌تر از قیمت واقعی آن‌ها فروخته باشد؛
شرط سوم: فروشنده با اسقاط خیار غَبن موافقت نکرده باشد؛
شرط چهارم: فروشنده پس از اطلاع از قیمت واقعی املاک فروخته شده، فوراً نسبت به فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال اقدام کرده باشد.
- خیار تاخیر ثَمَن: در اصطلاح حقوق مدنی به بهایی که خریدار باید بابت املاک مورد معامله پرداخت کند، ثَمَن می‌گویند. فروشنده اگر بتواند شرایط قانونی تحقق خیار تاخیر ثَمَن را ثابت کند از حق فسخ موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال غیر منقول برخوردار می‌شود. شرایط استناد به خیار تاخیر ثَمَن عبارت است از:
شرط اول: سه روز از امضای موافقت نامه بگذرد اما خریدار بهای املاک فروخته شده را پرداخت نکرده باشد؛
شرط دوم: خریدار با پرداخت نسیه یا اقساط بهای املاک فروخته شده موافقت نکرده باشد؛
شرط سوم: فروشنده در خصوص اسقاط خیار تاخیر ثَمَن یا تمام خیارات قانونی با خریدار توافق نکرده باشد.
خیارات قانونی و شرایط فسخ معامله ملک از طرف خریدار چیست؟
قانون گذار، برخی از خیارات پیش بینی شده در ماده ۳۹۶ قانون مدنی را در راستای حمایت از حقوق خریدار و برای جلوگیری از ضرر و زیان او وضع کرده است. در ادامه، مهم‌ترین خیاراتی که خریدار با استناد به آن‌ها از حق فسخ معامله برخوردار خواهد شد را بررسی می‌کنیم:
- خیار غَبن: این خیار هنگامی به نفع خریدار تحقق می‌کند که او از بهای واقعی املاک فروخته شده بی‌اطلاع باشد. در چنین شرایطی، اگر املاک بسیار گران‌تر از بهای واقعی آن‌ها به خریدار فروخته شده باشد باعث خواهد شد که او به استناد خیار غَبن از حق فسخ معامله برخوردار شود؛
- خیار رؤیت: رؤیت به معنای مشاهده دقیق چیزی است. اگر خریدار بتواند شرایط تحقق خیار رؤیت را به اثبات برساند از حق فسخ معامله برخوردار می‌شود. شرایط استناد به خیار رؤیت عبارتند از:
شرط اول: خریدار، املاک فروخته شده را ندیده باشد؛
شرط دوم: خریدار بر اساس گفته‌های فروشنده نسبت به معامله املاک اقدام کرده باشد؛
شرط سوم: املاک فروخته شده با توضیحات و توصیفات فروشنده مطابقت نداشته باشد؛
شرط چهارم: خریدار با اسقاط خیار رؤیت یا تمام خیارات قانونی موافقت نکرده باشد؛
شرط پنجم: خریدار به محض اطلاع از عدم مطابقت املاک فروخته شده با گفته‌های فروشنده نسبت به فسخ معامله اقدام کرده باشد.
- خیار عیب: عیب به معنای هر گونه نقص و خرابی آشکار یا پنهان در ملک فروخته شده است. در شرایط زیر، خیار عیب به نفع خریدار تحقق پیدا می‌کند:
شرط اول: خریدار در هنگام امضای معامله از نقص‌ها و خرابی‌های آشکار یا پنهان ملک فروخته شده بی‌اطلاع باشد؛
شرط دوم: خریدار با اسقاط خیار عیب یا تمام خیارات قانونی موافقت نکرده باشد؛
شرط سوم: خریدار پس از اطلاع از نقص‌ها و خرابی‌های ملک فروخته شده، فوراً نسبت به فسخ معامله اقدام کرده باشد.
نکته: خریدار و فروشنده با توافق یکدیگر می‌توانند حق استناد به تمام یا برخی از خیارات قانونی را اسقاط کنند.
خسارت فسخ معامله ملک باید چگونه پرداخت شود؟
انحلال موافق نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت اموال ممکن است که باعث تحمیل ضرر و زیان به هر یک از خریدار و فروشنده شود. خریدار و فروشنده با موافقت یکدیگر باید در خصوص نحوه جبران و پرداخت ضرر و زیان فسخ معامله ملک تعیین تکلیف کنند. اگر خریدار و فروشنده در خصوص جریمه فسخ معامله ملک نتوانستند با یکدیگر به توافق برسند باید برای حل اختلاف به مراجع قضایی مراجعه کنند. لازم به ذکر است که دادگاه حقوقی و شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی به اختلافات حقوقی میان خریدار و فروشنده را دارند.
همچنین خریدار و فروشنده در هنگام تنظیم و امضای موافقت نامه مربوط به نقل و انتقال مالکیت ملک می‌توانند یک داور مرضی الطرفین را به عنوان مرجع حل اختلاف تعیین کنند. در این حالت، طرفین برای حل اختلافات، باید به داوری مراجعه کنند.
نظر شما