یکی از حوزه‌هایی که در سال‌های اخیر شکایت‌های زیادی به خود اختصاص داده، به زمینه ملک بازمی‌گردد. افرادی هستند که ملکی را خریداری می‌کنند اما پس از پرداخت هزینه سند رسمی به نام آنها زده نمی‌شود. ما در این مطلب می‌خواهیم شما را با نکات دعوای الزام به تنظیم سند رسمی آشنا کنیم.
تعریف دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
پر تکرارترین دعوای مربوط به حوزه املاک، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است. این امر زمانی رخ می دهد که طرفین اقدام به انجام معامله ملکی نموده اند ولی زمان انتقال سند، فروشنده به دلایلی مانند افزایش قیمت ملک در طول زمان، حاضر به انتقال سند مورد معامله به نام خریدار نیست.
اگر شما نیز درگیر چنین موضوعی هستید می‌توانید از وکیل ملکی تهران کمک بگیرید و مشکل خود را زودتر حل کنید.
انواع سند
بهتر است قبل از ورود به شرایط و نکات این موضوع، انواع سند را در این مجال شرح دهیم تا فهم مطلب برای شما آسان‌تر شود. با توجه به ماده 1287 در قانون مدنی، هر سندی که در دفاتر اسناد رسمی، اداره ثبت اسناد و یا نزد سایر مامورین که صلاحیت ثبت سند به صورت قانونی را دارند، ثبت شود، سند رسمی خوانده می‌شود.
پیرو همین موضوع با توجه به ماده 1289 هر سندی که مشمول تعریف ماده فوق نباشد، سند عادی خوانده می‌شود که قولنامه نوشته شده در املاک را نیز می‌توان در این دسته قرار داد. اسناد رسمی اعتبار بسیار بالاتری دارند و برای اثبات مالکیت یک زمین یا ملک باید آن را در دست داشت.
نکته مهم
توجه داشته باشید که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی به این دلیل است که دولت تنها کسی را به عنوان مالک اصلی می‌شناسد که سند رسمی به نام او باشد. در برخی مواقع مشاهده شده که برخی از اراضی به صورت مشاع فروخته شده و پس از چند سال فردی با داشتن سند رسمی مدعی شده و مالکیت به او بازمی‌گردد.
به این نکته دقت کنید که در اکثر اموال منقول دیگر نظیر خودرو نیز این قاعده پا بر جا است. تنها با در دست داشتن کارت ماشین یا برگ سبز خودرو نمی‌توان مالکیت خودرو را اثبات کرد و باید در دفترخانه‌ها سند رسمی به نام شما ثبت شده باشد.
مراحل دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
کسانی که با قوانین حقوقی آشنا نیستند به سختی می توانند حقانیت خود را بدون استفاده از تجربه وکلا ثابت کنند. اگر شما نیز در معاملات خود با چنین دعاوی روبرو شدید بهتر است بدون فوت وقت به سراغ یک گروه کارکشته بروید و مشکل خود را مطرح کنید.
برای این دعوا می‌توان دو مرحله در نظر گرفت که به نوع نوشته در سند عادی بازمی‌گردد. مرحله اول این است که در سند عادی تاریخ مشخصی برای حضور در دفترخانه ثبت اسناد رسمی مشخص شود و فروشنده در آن تاریخ حضور نیابد. خریدار با ایفا تعهدات مقرر خود در قرارداد، می تواند در روز مقرر در دفترخانه حاضر شود و به دلیل عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور وی را از دفتر اسناد رسمی دریافت نماید.
مرحله دوم این است که تاریخ مشخصی در سند عادی برای حضور در دفترخانه مشخص نشده باشد. در چنین مواقعی باید خریدار ابتدا از طریق اظهارنامه‌ای فروشنده را برای حضور در دفترخانه دعوت کند. اگر فروشنده بدون هیچ دلیل موجهی در مکان مشخص حضور نیابد می‌توان گواهی مورد نظر را اخذ کرد و ادامه مسیر قانونی را طی کرد.
آیا برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کل ثمن باید پرداخت شود؟
برخی از افراد به اشتباه گمان می‌کنند که پرداخت کل ثمن معامله یکی از شروط این نوع دعاوی است. توجه داشته باشید که دادگاه به خواسته خواهان به طور مستقیم رسیدگی خواهد کرد و حکمی به تودیع ثمن خریدار نخواهد داد.
از سوی دیگر این رویه در عرف شناخته و پسندیده است که مقدار مشخصی از ثمن معامله همزمان با انتقال سند به فروشنده منتقل گردد. این مقدار طبق قانون نباید کمتر از ده درصد مبلغ کل قرارداد باشد. بنابراین طرفین می توانند با توافق یکدیگر، میزان این مبلغ را بالاتر از ده درصد کل ثمن معامله مشخص نمایند.
روند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در صورت فوت فروشنده
اگر پس از انجام معامله، فروشنده به هر دلیلی مرحوم شود، خریدار باید مراحل قانونی را برای تنظیم سند رسمی طی کند. در این باره نیز راهی وجود دارد و قانون حق را به حق‌دار خواهد رساند و دادگاه این موضوع را نیز تحت بررسی قرار می‌دهد.
در چنین شرایطی خریدار باید ابتدا گواهی حصر وراثت را بگیرد و تمام وراث را به دادگاه بخواند. به این موضوع که به اصطلاح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با طرفیت متوفی می گویند، در دادگاه رسیدگی می‌شود که کمی زمان‌بر است. در این صورت باید تمام وارثان فوت شده برای انتقال سند حضور داشته باشند و حتی اگر یکی از آنها امتناع کند، موضوع پیچیده می گردد.
حکم الزام به تنظیم سند رسمی در ملک بازداشت شده
در این مورد در بین حقوق‌دانان اختلاف نظر وجود دارد که کمی در این باره توضیح می‌دهیم. به عقیده برخی از افراد زمان تودیع ثمن در این دعاوی حائز اهمیت است، به‌طوری‌که اگر بعد از تودیع ثمن ملک بازداشت شود، خریدار می‌تواند با این ادعا اقدام به تنظیم سند کند. در صورتی که قبل از پرداخت ثمن ملک در بازداشت بوده باشد، مسئله کمی پیچیده خواهد شد.
در طرف دیگر برخی از حقوق‌دان‌ها به این نظر هستند که اگر دادگاه استعلام بازداشتی بودن ملک را از اداره ثبت بگیرد و این مسئله تایید شود، بدون تردید پرونده مورد رسیدگی قرار نمی گیرد. در این مورد نیز می‌توانید جزئیات بیشتر را از گروه وکلای قدردان بگیرید.
اهمیت وکیل در دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی
در این نوع دعاوی پیچیدگی‌های زیادی وجود دارد که ممکن است خریدار نتواند بسیاری از آنها را حل کند. به عنوان مثال ممکن است خوانده ملک را به شخص ثالثی فروخته باشد و یا سند را به شخص دیگری به عنوان وثیقه بدهد. همه این فرض‌ها می‌تواند در کیفیت دادخواستی که به مراجع ذی ربط داده می شود، موثر باشند. اگر فرض بر این باشد که هیچ شرط دیگری به این ماجرا اضافه نشود باز هم استفاده از تجارب وکلای مجرب می‌تواند در تسریع انجام کار گره گشا باشد.
اگر شما در هر موردی به وکیل ملکی شمال تهران نیاز داشتید می‌توانید از دانش گروه وکلای قدردان استفاده کنید. برای این منظور با مراجعه به سایت می‌توانید اطلاعات بیشتری کسب کنید یا با شماره تلفن 09124605609 تماس بگیرید.
جمع بندی
در حوزه خریدوفروش ملک دعاوی متعددی به دادگستری‌ها گزارش می‌شود که با کمک گرفتن از وکیل می‌توان راه درست را انتخاب کرد. ما در این مطلب شرحی بر دعوای الزام به تنظیم سند رسمی داشتیم و تلاش کردیم اطلاعات شما را در این زمینه بالا ببریم.
برای کسب اطلاعات بیشتر در این مورد و اخذ مشاوره می‌توانید به سایت گروه وکلای قدردان مراجعه کنید. این تیم به کمک وکیل‌های مجرب می‌توانند به شما در زمینه‌های مختلف کمک کند.
نظر شما