مریم فکری:
در حالی که به فصل نقل و انتقال مسکن نزدیک می‌شویم، قلب مستاجران به‌دلیل نگرانی از افزایش نرخ اجاره‌بها تندتر می‌زند؛ مساله‌ای که با وجود کاهش نرخ سود بانکی، ممکن است روزهای سخت‌تری را برای مستاجران به‌دنبال داشته باشد.
انگار همین دیروز بود که همه از بالا بودن نرخ سود بانکی می‌نالیدند و از کاهش آن سخن به میان می‌آوردند. در آن زمان، هنوز شورای پول و شورای پول و اعتبار بسته پولی سال ۹۰ را بررسی نکرده بود و همه فعالان اقتصادی تاکید می‌کردند که در شرایط هدفمند کردن یارانه‌ها و گران شدن انرژی، برای کمک به تولید و صنعت باید نرخ سودهای بانکی کاهش پیدا کند تا با هزینه کمتر به منابع بانکی دسترسی پیدا کنند و در نتیجه سرمایه‌گذاری‌ها بیشتر شود.
بر این اساس، در روزهای پایانی سال گذشته، برنامه پولی و مالی سال ۹۰ تصویب شد و نرخ سود سپرده‌گذاری ۵ ساله از ۱۷ درصد به ۱۵ درصد و نیز سپرده‌گذاری یک‌ساله از ۱۴ درصد به ۵/ ۱۲ درصد کاهش پیدا کرد.
گرچه همه این سخنان در آن دوران درست بود، اما در سوی دیگر ماجرا، باید به اثر کاهش نرخ سود بانکی روی اجاره‌بها نگاهی انداخت. یکی از پیامدهای کاهش نرخ سود سپرده‌گذاری، فشار اجاره‌بها و سنگین‌تر شدن سهم اجاره‌بهای ماهانه در سبد رهن و اجاره است و به اعتقاد کارشناسان بازار مسکن، این سیاست مالی قادر خواهد بود که بازار اجاره را تحت‌تاثیر قرار دهد.
سالیان سال است با وجود تغییرهای گسترده در نظام پولی و بانکی کشور، نرخ سود در بازار اجاره براساس فرمول سنتی و قدیمی هر یک میلیون، ۳۰ هزار تومان محاسبه و دریافت می‌شود؛ به‌طوری که سود ماهانه پول در بازار اجاره مسکن ۳ درصد و از قرار سالانه ۳۶ درصد محاسبه می‌شود.
در گذشته با توجه به بالا بودن مبلغ سود بانکی، بسیاری از صاحبخانه‌ها با دریافت رهن یا رهن و اجاره، مبلغ رهن را در بانک‌ها گذاشته و این امر باعث حفظ پول مستاجران می‌شد. صاحبخانه نیز علاوه بر دریافت اجاره، با گرفتن سود بانکی به درآمد ماهانه بیشتری می‌رسید.
امروز اتفاق دیگری افتاده است. مالکان آپارتمان‌های اجاره‌ای چنانچه ملک را به‌صورت رهن به مستاجر واگذار کنند، با نرخ سود بانکی حاصل از سپرده‌گذاری مبلغ رهن در بانک می‌توانند تنها ۵/ ۱۲ درصد سود کنند، اما اگر اقدام به دریافت کامل مبلغ اجاره به‌صورت ماهانه کنند، ۳۶ درصد سود سالانه دریافت خواهند کرد.
بر این اساس، از آن‌جا که به فصل نقل و انتقل خانه نزدیک می‌شویم، به‌نظر می‌رسد که نرخ‌های اجاره در آستانه تحریک قرار خواهد گرفت. با این حال، محمود بهمنی، رییس‌کل بانک مرکزی معتقد است که کاهش نرخ سود بانکی، بی‌ارتباط با افزایش اجاره‌بهای مسکن خواهد بود و حتی موجب کاهش نرخ اجاره‌بها هم می‌شود.
نگرانی مستاجران آغاز شد
شنیده‌ها از سوی بازار اجاره واحدهای مسکونی با شروع سال جدید، نشان از نگرانی مستاجران برای اعلام نرخ‌های جدید اجاره دارد و با وجود این‌که هنوز فصل جابه‌جایی مستاجران آغاز نشده است، برخی از صاحبخانه‌ها با مراجعه به بنگاه‌ها، خواهان اعلام نرخ‌های جدید اجاره برای تنظیم قراردادهای آینده هستند.
حتی اگر به آخرین آمار مرکز آمار ایران هم توجه داشته باشیم، عدد و رقم‌ها از روند افزایش نرخ اجاره‌بها در ماه‌های اخیر حمایت دارد؛ به‌طوری که نرخ رشد اجاره‌بها در شهر تهران در فصل پاییز ۸۹، حدود ۲۵ درصد نسبت به پاییز ۸۸ بوده است.
براساس گزارش مرکز آمار، متوسط اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی بابت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده از طریق بنگاههای معاملات ملکی در شهر تهران ۱۰ هزار تومان بوده که نسبت به فصل قبل ۵/ ۴ درصد و نسبت به فصل مشابه ۲۵ درصد افزایش داشته است. در میان مناطق ۲۲گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط اجاره ماهانه بابت اجاره یک مترمربع زیربنای مسکونی معامله شده، ۱۳ هزار و ۵۰۰ تومان در منطقه یک و کمترین آن، ۴ هزار و ۵۰۰ تومان در منطقه ۲۰ بوده است. همچنین تغییرات اجاره ماهانه به علاوه ۳ درصد ودیعه پرداختی برای هر مترمربع زیربنای مسکونی در معاملات انجام شده بین حداقل یک‌هزار و ۶۰۰ تومان در منطقه ۱۴ و حداکثر ۳۶ هزار و ۷۰۰ تومان در منطقه یک بوده است.
اما امروز و در روزهای ابتدایی ماه میانی بهار بد نیست ببینیم که رهن و اجاره واحدهای مسکونی در نقاط مختلف تهران چگونه است. یک واحد مسکونی ۴۵ متری در خیابان فاطمی، ۸ میلیون رهن و ۳۲۰ هزار تومان اجاره داده می‌شود. همچنین آپارتمان ۶۰ متری در خیابان رودکی، ۱۲ میلیون تومان رهن با ۳۰۰ هزار تومان اجاره است. در تهران‌پارس هم یک واحد مسکونی ۶۵ متری، ۱۵ میلیون رهن و ۳۰۰ هزار تومان اجاره می‌رود. در خیابان میرداماد هم آپارتمان ۷۰ متری، ۱۲ میلیون تومان رهن و ۷۰۰ هزار تومان اجاره داده می‌شود. واحد مسکونی ۷۵ متری در خیابان شریعتی، ۲۰ میلیون رهن با ۲۰۰ هزار تومان اجاره است.
نگاه سرمایه‌ای به مسکن کار دستمان داد
در تمام نقاط جهان، مسکن به‌عنوان یک کالای مصرفی به‌شمار می‌رود؛ این در حالی است که در ایران اتفاق دیگری رخ می‌دهد و نگاه سرمایه‌ای به آن وجود دارد. محمدعلی پورشیرازی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: «در هر کالای سرمایه‌ای همواره محاسبات سود بانکی دخیل و تاثیرگذار است و با کاهش نرخ سود بانکی، برخی در این شرایط برای نشان ندادن افزایش قیمت‌ها، اقدام به کاهش کم اجاره‌بها کرده و در مقابل، پول رهن به‌شدت بالا می‌برند که این امر افزایش اجاره‌بها و رکود معاملات را در پی خواهد داشت.
به اعتقاد محمدحسین مقیمی، عضو کمیسیون عمران مجلس، «با کاهش نرخ سود بانکی، انگیزه مالکان برای دریافت مبلغ ودیعه کاهش پیدا می‌کند و این امر باعث افزایش نرخ اجاره‌بها می‌شود؛ البته کاهش نرخ سود بانکی اوایل اجرای این سیاست تاثیر خود را می‌گذارد، اما پس از مدتی به یک حالت تعادل می‌رسیم.»
اما شاپور پولادی، دیگر عضو کمیسیون عمران مجلس، دلیل افزایش اجاره‌بها را تنها کاهش نرخ سود بانکی نمی‌داند. وی تاکید می‌کند: «اجاره‌بها و قیمت مسکن در مدت اخیر افزایش قیمت داشته‌اند که این مساله به‌دلیل بالا رفتن هزینه تولید و مصالح ساختمانی پس از هدفمند کردن یارانه‌ها بوده است و در ماه‌های آتی، افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی اجاره‌بها و قیمت مسکن را خواهیم داشت.»
او در عین حالی که معتقد است کاهش نرخ سود بانکی تاثیر مستقیم روی بازار اجاره ندارد، می‌گوید: «هم‌اکنون در بازار مسکن، تقاضاها بیشتر به‌سمت دریافت اجاره‌بها است و همچون سال گذشته این مساله در حال تکرار است.»
پولادی توضیح می‌دهد: «به‌طور معمول کسانی که پول رهن از مردم دریافت می‌کند، درصد سپرده‌گذاری آنها در بانک‌ها کمتر از ۱۰ درصد بوده و افرادی بیشتر سرمایه‌گذاری دارند که در بخش‌های تولیدی فعال هستند. بر این اساس، افراد عادی به‌دلیل این‌که برنامه‌ریزی خاصی برای پول رهن ندارند، به سمت دریافت اجاره می‌روند.»
کابوس مستاجران را به رویایی شیرین بدل کنیم
حال این پرسش به میان می‌آید که چه باید کرد که مساله اجاره‌بها، به کابوسی ترسناک برای مستاجران بدل نشود و کام آنها را تلخ نکند؛ آن هم در شرایطی که به گفته پورشیرازی، به فصل نقل و انتقال مسکن به‌دلیل اتمام دوره تحصیلی دانش‌آموزان نزدیک می‌شویم.
به اعتقاد این کارشناس بازار مسکن، «دولت نباید در بازار مسکن و اجاره‌بها دخالت مستقیم داشته باشد؛ چراکه در آن شرایط، به سیستم تخته شلاقی خواهیم رسید. بهتر است دولت در این زمینه ورود پیدا نکند و مردم خود برای حل این مساله اقدام کنند؛ در غیر این صورت قیمت‌ها به ظاهر پایین می‌آید، اما در باطن بالا می‌رود.»
محمدحسین مقیمی هم تاکید می‌کند: «برای کنترل بازار اجاره نمی‌توان به‌صورت کنترلی و دستوری عمل کرد، ما باید به سمتی برویم که عرضه و تعداد واحدهای مسکونی را افزایش دهیم تا زمانی که تقاضا بالا رفت، میزان عرضه پاسخ‌گو باشد. با اجرای مسکن‌مهر، برای قشری از مردم این مشکل را حل کردیم، ولی برای همه امکان‌پذیر نبود.»
محمدعلی ربانی، کارشناس بازار مسکن توضیح می‌دهد: «آینده اجاره‌بها در شهرهای کوچک که موعد تحویل واحدهای مسکن‌مهر فرا رسیده، تغییر نخواهد کرد و حتی ممکن است با کاهش اجاره‌بها روبه‌رو شویم. اما در شهرهای بزرگ به‌دلیل این‌که مسکن‌مهر خارج از شهرها و بخش عمده آن فاقد خدمات است، انتظار افزایش نرخ اجاره‌بها را باید داشته باشیم.»
او معتقد است که بسته سیاستی وزارت مسکن در هیچ زمانی به‌صورت دستوری نتیجه نخواهد داد و باید میان عرضه و تقاضای مسکن کنترل وجود داشته باشد و در عین حال می‌گوید: «بهترین شیوه برای تعیین اجاره‌بها این است که قیمت ساختمان و ملک مبنای اجاره قرار دهند. همچنین اگر مردم را تشویق کنیم که واحدهای خالی خود را اجاره دهند و مالیات بر اجاره را حذف کنیم، بهترین نتیجه را خواهیم گرفت.»
پولادی هم تاکید می‌کند: «دستگاه‌های نظارتی باید روی معاملات نظارت داشته باشند تا از افزایش غیرمنطقی رهن و اجاره جلوگیری شود؛ به‌خصوص در شرایطی که به فصل جابه‌جایی‌ها نزدیک می‌شویم. بنگاههای معاملاتی در افزایش قیمت‌ها نقش مهمی دارند، زیرا پایه قیمت‌ها توسط آنها مشخص می‌شود و این افراد هم به‌طور معمول طرفدار مالکان هستند تا مستاجران.»
/36
نظر شما