سال گذشته و بعد از سه سال رکود قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران بین 27-19 درصد افزایش پیدا کردکه حکایت از خیز مجدد قیمت ها پس از رکود است. بیشترین میزان رشد در ماههای پایانی سال اتفاق افتاد که می تواند نشنگر روند رو به رشد قیمت ها در سال 1391 باشد.
در تحلیل های مختلف دلایلی از قبیل افزایش قابل توجه نقدینگی، رشد تورم به خصوص افزایش قیمت مصالح ساختمانی، جهش قیمت دلار و غیره برای توضیح افزایش قیمت ملک در سال 1390 ذکر شده است.
ولی واقعیت این است که این رشد از مدت ها قبل و مستقل ازر عوامل فوق تا حد زیادی با توجه به نوسانات دوره ارری بازار مسکن و وضعیت عرضه و تقاضا قابل انتشار بود.
در تحلیل روند قیمت ها در سال جدید باید متغیر های زیر را که معمولا در تغییرات بازار مسکن دخیل هستند مورد بررسی و توجه قرار داد:
رشد نقدینگی: با توجه به وضعیت تورمی فعلی تجزیه و تحلیل ارقام بودجه پیشنهادی می توان پیش بینی کرد که رشد نقدینگی همچنان ادامه یابد. نقدینگی آزاد در جستجوی بهترین بازدهی بازار های مختلف را هدف خواهد گرفت که به طور سنتی بخش قابل توجهی از آن به سمت بازار مسکن روانه خواهد شد.
رشد تورم: رشد شاخص قیمت ها به معنای کاهش ارزش واقعی ریال است. اگر از پدیده تورم پولی بگذریم، اساسا این قیمت های واقعی (و نه قیمت های اسمی) هستند که در معادلات اقتصادی وارد می شوند. لذا به طور طبیعی در شرایط تورمی قیمت اسمی بسیاری از دارایی ها برای جبران کاهش ارزش ریال افزایش خواهد یافت. به خصوص که در وضعیت فعلی با توجه به پایین بودن نرخ بهره بانکی نسبت به تورم، بسیاری از مردم برای حفظ قدرت خرید پس اندازهای خود، بازار مسکن را به پس انداز در بانک ترجیح خواهند داد. هرچند که در صورت پیش بینی افزایش قیمت مسکن توسط دست اندرکاران اقتصادی، بخش قابل توجهی از اعتبارات بانکی نیز (همچنان که در اجرای طرح های زود بازده مشاهده شد) به طور غیر مستقیم سر از بازار مسکن درخواهند آورد. تحقیقات گذشته نیز همبستگی بالایی بین نرخ تورم و رشد قیمت مسکن نشان می دهد.
درآمد ارزی: مطالعات گذشته نشان می دهد که معمولا به دلایل بروز پدیده بیماری هلندی، افزایش درآمد های ارزی و ورود دلارهای نفتی به اقتصاد منجر به کاهش رقابت پذیری تولید داخلی و همچنین افزایش قیمت کالاهای غیر قابل مبادله با دنیای خارج می شود. این پدیده در ایران معمولا منجر به افزایش قیمت ملک با تاخیری یک ساله می شود. با توجه به افزایش قابل ملاحظه درامدهای ارزی در سال گذشته می توان انتظار داشت که بیشترین تاثیر آن امسال در بازار ملک ظاهر شود.
درآمد سرانه: اساسا در دراز مدت توان خرید خانوار تعیین کننده قیمت مسکن است. با توجه به کاهش رشد درآمد سرانه در دو سال گذشته توان خرید خانوار برای خرید مسکن از افزایش قابل توجهی برخوردار نشده است که این امر در کنار سیاست های انقباضی بانک ها در اعطای تسهیلات بانکی به متقاضیان بخش خصوصی در بازار مسکن در شهر تهران در جهت تعدیل قیمت ها عمل خواهد کرد.
قیمت دلار: بر خلاف تصور رایج، مطالعات انجام شده همبستگی قابل توجهی بین قیمت دلار و قیمت مسکن نشان نمی دهد و نمی توان ادعا کرد که رشد قیمت دلار عامل اصلی افزایش قیمت مسکن در نیمه دوم سال گذشته بوده است. رشد قیمت مسکن متاثر از عوامل بنیادی دیگری بوده که بخشی از آن در این بررسی مورد اشاره قرار گرفته است.
میزان تولید مسکن: مهمترین دلیل بروز سیکلهای نسبتا منظم رونق و رکود در بازار مسکن تغییرات دوره ای در میزان تولید مسکن است. معمولا با رکود بازار مسکن تقاضا برای پروانه های جدید و حتی سرمایه گذاری برای تکمیل ساختمان ها کاهش می یابد. خوشبختانه به دلیل نگرانی از تغییر ضوابط ساخت وساز ناشی ار ابلاغ طرح تفضیلی جدید شهر تهران و انتظارات سازندگان در مورد نزدیک بودن دوره رونق ، تعداد پروانه های صادره در سال 1390 از رشد قابل ملاحظه ای برخوردار شد که این امر در جهت تعدیل قیمت مسکن در دوره رونق آغاز شده عمل خواهد کرد.
چرخه رونق و رکود مسکن: معمولا دوره تناوب سیکل رونق و رکود در بخش مسکن پنج الی شش سال به طول می انجامد. تحلیل این امر فرصت دیگری می طلبد ولی اساسا به تاخیر در واکنش بخش عرضه به دلیل زمان بر بودن ساخت وساز بر می گردد. به هر حال همه شواهد حکایت از ظهور مراحل اولیه دوره رونق دیگر در بازار مسکن می کند.
تغییرات در قیمت مصالح: هر چند نمی توان انتظار داشت که مستقل از تعادلات عرضه و تقاضا تغییرات در قیمت نهاده های هر کالایی مستقیما در ارزش مبادلاتی آن انعکاس یابد، ولی به هر حال در شرایط تورمی فعلی افزایش قیمت مصالح ساختمانی ناشی از رشد قیمت دلار، افزایش نرخ انرژی و همچنین رشد دستمزد ها، انتظارات قیمتی فروشندگان و خریداران مسکن را افزایش داده و به نحوی در جهت افزایش قیمت مسکن عمل خواهد کرد.
هدفمند سازی یارانه ها: این متغیر به طرق مختلفی در قیمت مسکن موثر بوده است. با توجه به این که مبالغ ریالی انتقالی به خانوار از طرف دولت بیش از درآمد حاصل از افزایش قیمت کالاهای مشمول طرح بوده است از سویی موجب کسری بودجه و در نتیجه افزایش نقدینگی و تورم شده که نهایتا در جهت افزایش قیمت های اسمی مسکن عمل می کند، با افزایش قیمت نهاده های بخش مسکن که عموما انرژی بر هستند قیمت تمام شده مسکن را افزایش داده است.از سویی دیگر افزایش هزینه های جابجایی و حمل و نقل موجب تشویق ساکنین شهرک های مسکونی اقماری به سکونت در داخل کلان شهرها شده است. مهمترین دلیل رشد بیشتر قیمت ها در مناطق حاشیه ای و مبادی ورودی غربی و شرقی نسبت به مناطق لوکس نشینی و شمالی شهر تهران در سال گذشته همین امر بوده است.
اعتبارات مسکن و نرخ بهره بانکی: اساسا در همه کشورها تغییرات در نرخ بهره و سهولت دسترسی به اعتبارات بانکی یکی از مهمترین متغییر های موثر در نوسانات نرخ مسکن است، ولی در کشور ما این متغیر به خصوص در تعیین قیمت مسکن در شهر تهران از چنین نقشی برخودار نیست. چرا که اولا میزان اعتبارات بانکی در شهر تهران سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را تشکیل نمی دهد، ثانیا نرخ بهره نیز چندان شفاف نیست. نرخ بهره رسمی منعکس کننده هزینه بخش کوچکی از منابع لازم برای تهیه و تولید مسکن بوده و بخش بیشتر آن از پس انداز مستقیم خانوار و یا بازار غیر رسمی تامین می شود لذا هزینه سرمایه سازنده براساس سبدی از منابع پولی با هزینه های مختلف محاسبه می شود. آن بخش از سرمایه که از طرق غیر بانکی تهیه و تامین می شود، متاثر از نرخ بازار آزاد پول است که غیر شفاف بوده ولی تاثیر گذار است. در دوسه سال گذشته بخش عمده این اعتبارات با نرخ پایین در اختیار طرح مسکن مهر قرار گرفت. این امر از سویی موجب افزایش تولید مسکن مهر شد ولی از سوی دیگر موجب دشواری دسترسی به منابع بانکی برای متقاضیان بخش خصوصی در شهرهای بزرگ به خصوص شهر تهران بود. لذا علی رغم این که در سطح ملی گسیل کردن این اعتبارات به سمت مسکن مهر موجب کاهش اثرات رکود شد ولی از سوی دیگر تولید مسکن در شهرتهران را دشوار تر و پر هزینه تر از قبل کرد.
مسکن مهر: همانطور که اشاره شد تولید مسکن مهر در شرایط رکودی از کاهش قابل توجه عرضه در شهرهای کوچک و شهرهای اقماری جلوگیری کرد ولی به دلیل دشوار کردن دسترسی بخش خصوصی به منابع بانکی تاثیری منفی بر عرضه مسکن در درون کلان شهرها داشته است. با توجه به این که بیشترین تقاضای طبقات متوسط متوجه شهرهای بزرگ است لذا عدم هدایت منابع به سمت بازاری که قوی ترین تقاضا در آن وجود داشته موجب عدم توزیع بهینه منابع و افزایش شکاف بین عرضه و تقاضا در این بخش شده است.
تغییرات جمعیتی: رشد بالای جمعیت در دهه شصت وضعیت خاصی را در کشور به وجود آورده است که باید در بررسی عرضه و تقاضای بسیار از کالاها و خدمات از جمله مسکن مورد توجه قرار گیرد. بسیاری از متولدین آن دهه هم اکنون در سالهای پایانی دانشگاه قرار دارند و وارد بازار کار می شوند. این امر تعدیل عرضه تقاضا مسکن را با چالشی جدی روبرو می کند. تعدد ازدواج ها در سال آتی احتمالا به بالاترین حد خود می رسد و در عین حال همراه با تغییرات سبک های زندگی و با در نظر گرفتن رشد جدایی ها به خصوص در کلان شهرها تقاضا برای مسکن کوچک شهری همچنان رو به افزایش است و پاسخگویی به این نیاز تلاش و سرمایه گذاری بیشتری در این بخش می طلبد، به هر حال با توجه به میزان فعلی تولید ، برای تامین نیاز مسکن این موج جمعیتی راه درازی در پیش است.
با توجه به بررسی اجمالی صورت گرفته در خصوص تغییرات متغیرهای موثر در بازار مسکن می توان پیش بینی کرد رشد قیمت ها در شهرهای بزرگ به خصوص تهران در سال جاری از شتاب بیشتری برخوردار شود.
*کارشناس و فعال بازار مسکن
/22231
نظر شما