آقای دکتر حسن بابایی (رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ) در مصاحبه اخیر مطبوعاتی خودشان، اینگونه عنوان نمودهاند که قراردادهای یکسانی که در سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد توسط متعاملین به ثبت میرسد، رسمی بوده و سردفتر فقط آن را تنفیذ میکند. بیان چنین موضوعی از جانب بالاترین مقام ثبتی کشور، میتواند شأن سردفتر و منزلت دفاتر اسناد رسمی در رسمیت دادن به نوشتهها را تقلیل دهد.
جالب اینکه با هدایت زیرکانه خبرنگار و در کمال تعجب، مجدداً آقای دکتر حسن بابایی ضمن لازمالاجرا دانستن قراردادهای یکسانی که توسط متعاملین امضا میگردد، با تکرار بر رسمی بودن مطلق قراردادهای یکسان امضاشده توسط متعاملین در سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد، بر چنین موضوعی پافشاری کرده و بر آن صحه میگذارد.
ایشان مستند بیانات خود را صراحت موجود در تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، عنوان میدارد. درحالیکه چنین نص و صراحتی را در هیچ جایی از تبصره ۲ ماده ۳ قانون مذکور، نمیتوان مشاهده کرد.
از فردی با تحصیلات عالیه حقوق و بهرغم داشتن سابقه قضایی درخور توجه که ضمناً ریاست سازمان ثبت را هم عهدهدار است، نمیتوان انتظار داشت که وی به حدود کلماتی نظیر صراحت قانونی، رسمیت سند، تنفیذ و خصلت لازمالاجرا بودن یک نوشته، آشنایی نداشته باشد.
از همه مهمتر اینکه صلاحیت اصلی سازمان تحت تصدی چنین فردی، سروکار داشتن روزمره با همین امور بوده و دو معاونت مهم (امور اسناد و امور املاک) را در زیر مجموعه سازمانی خود دارد.
از توجه به مفاد مصاحبه مذکور و با ذکر چنین مقدمهای، معلوم میگردد که با انجام مصاحبه فوق، دو دیدگاه (الف- جایگزینی سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد بهجای دفاتر اسناد رسمی، ب- عدم جایگزینی آن)، در اذهان جامعه حقوقی ایران پدیدار شده و باید دید که هدف از طرح چنین موضوعی، آنهم توسط بالاترین مقام اداری سازمان ثبت، در چنین شرایط خطیری، چه بوده است؟
گویا درحالحاضر و در سیستم اصلی موسوم به سامانهی کاتب، علاوهبر انجام سایر خدمات، دو سامانه فراگیر زیر عنوان: الف- سامانه جامع املاک و ب- سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد، ایجاد شده یا قرار است ایجاد شود. بهنحوی که ممکن است اپلیکیشنهای بخش خصوصی نیز بتوانند ازطریق ورودیه سامانه کاتب، به آن دو سامانه یا یکی از آنها، بهویژه سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد، متصل گردد.
سازمان ثبت با ایجاد سامانه ثبت املاک، قصد دارد مطابق بند (پ) ماده ۱۱۴ قانون هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، ضمن برونسپاری کارها به بخش خصوصی در قالب واحدهایی بهنام کارگزاریها، از بار تصدیگری خود بکاهد و حتا در اینخصوص دستورالعملی نیز تهیه شده است.
اما درخصوص سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد که قرار است بر بستر سیستم کاتب و احتمالاً با اتصال آن به دیتاسنتر (مرکز دادهها) صورت گیرد، با مصاحبه اخیر رییس سازمان ثبت، بهخودیخود بحث مورد نظر (جایگزینی یا عدم جایگزینی سامانه مذکور با دفاتر اسناد رسمی)، رنگ بیشتری به خود خواهد گرفت.
یادآوری این نکته ضروری است که سیستم کاتب و دیتاسنتر (مرکز داده) آن، به هزینه و توسط کانون سردفتران و دفتریاران مرکز (تهران) و از محل حساب بیمه و بازنشستگی یا صندوق تعاون و رفاه آن کانون، تأمین شده و عملاً در اختیار سازمان ثبت قرار گرفته است.
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و آییننامههای مربوطه، چندین واژهی مبهم (نظیر پیشنویس قرارداد، قراردادهای یکسان) وجود دارد که ادارهکل حقوقی قوهقضائیه سعی کرده تا حد ممکن، در نظریه مشورتی خودش، محدوده آنها را تبیین نموده و نقاط افتراقشان را نیز مشخص کند.
مخلص کلام اینکه قراردادهای یکسان، تأسیس حقوقی جدیدی هستند که با وضع قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، از سال ۱۴۰۳ وارد ادبیات حقوقی ایران شده و تا قبل از وضع این قانون، کمتر نشانی از چنین اصطلاحی در سابقه قانونگذاری ایران یافت میگردد.
ایجاد چنین تأسیس جدید حقوقی از یکسو و مصاحبه مطبوعاتی رییس سازمان ثبت، ازطرفدیگر و همچنین اتفاقاتی که در روند قانونگذاری قانون الزام بروز کرده، به وجود چنین طرز تفکر دوگانهای دامن زده است.
شبههای که در زمان وضع این قانون وجود داشته و تا به حال نیز ادامه دارد، این است که در مادهی یک طرح اولیه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، (تقدیمی به مجلس در بهمن ۱۳۹۸)، عبارت "دفاتر اسناد رسمی" قید شده بود. اما نمایندگان مجلس، در هنگام طی کردن روند قانونگذاری نسبتبه مادهی یک قانون مرقوم، عبارت "سامانه ثبت الکترونیک اسناد" را جایگزین "دفاتر اسناد رسمی" نموده و در آخرین مراحل قانونگذاری در مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز همین تبصره ۲ استنادی رییس سازمان ثبت، به ماده ۳ قانون مذکور اضافه شده است.
عدهای را عقیده بر این است که با چنین جایگزینیها و الحاقاتی که صورت گرفته، مجموعه نهاد قانونگذاری، بالقوه از موضع و دیدگاه قبلی خود عدول کرده و قصد دارند سامانه ثبت الکترونیک اسناد را جایگزین دفاتر اسناد رسمی بنمایند.
معتقدان به چنین طرز تفکری (اعتقاد به جایگزینی سامانه ثبت الکترونیک اسناد بهجای دفاتر اسناد رسمی)، سخنان آقای دکتر حسن بابایی در جایگاه رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را تأییدکنندهی دیدگاههای خود میدانند.
افراد مذکور اعتقاد دارند که اگر دیدگاه یادشده را نپذیریم، حداقل بایستی از جانب نهادهای مرتبط با دفترخانهها (نظیر کانونهای سردفتران و دفتریاران به راهبری کانون تهران یا شورایعالی کانونها)، حرکتی مشاهده شود که متأسفانه شاهد چنین عکسالعملی در جامعه حقوقی نمیباشیم.
مضاف بر آن، معتقدان به این دیدگاه، اعتقاد دارند که چهبسا نظر شخصی آقای دکتر حسن بابایی (بهعنوان یک حقوقدان)، برخلاف نظر سازمان متبوع خود بوده باشد ولیکن با انجام چنین مصاحبهای و عدم تعدیل آن ازجانب سخنگوی قوهقضائیه، نظر سازمانی وی بر نظر شخصیاش، ترجیح خواهد داشت.
میدانیم که بر طبق صراحت مادهی یک قانون دفاتر اسناد رسمی، مرجع اصلی تنظیم و ثبت اسناد رسمی در کشور، واحدی بهنام دفتر اسناد رسمی میباشد که اولاً: دارای سابقهای نزدیک به یک قرن داشته و واحد وابسته به قوهقضائیه میباشد. ثانیاً: این واحد اداری با توزیع مناسب جغرافیایی و با سازماندهی مشخص، با راهبری قانونی و ریاست فردی بهنام "سردفتر" اداره میگردد.
وجود شخصیت فرد قسمخوردهای بهنام سردفتر در دفترخانه که طی فرایند بسیار سخت، پیچیده و زمانبر، به سردفتری اسناد رسمی منصوب شده و همچنین نظارت مستمر وی بر نحوه تنظیم و ثبت سند از یکطرف و نظارت مقامات عالیه بر کارهای سردفتر و وجود مسؤولیتهای سهگانهی وی (مسؤولیت انتظامی، مدنی، کیفری)، ازسوی دیگر، باعث شده تا نوشتههای معینی که منسوب به دفترخانه اسناد رسمی باشد، رسمیت یافته و ادعای هرگونه تردید و انکاری را از چنین نوشتههایی بزداید.
اگر مقرر بود که از تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام، بوی جایگزینی سامانه ثبت الکترونیک اسناد بهجای دفترخانه استشمام شود، این موضوع بایستی صراحتاً یا تلویحاً، توسط قانونگذار، تبویب و تصویب گردد.
بنابراین، نام بردن از دفترخانه توسط همین قانونگذار در قانون یادشده و یا توسط واضع آییننامههای مربوطه، عملی لغو و بیهوده خواهد بود که ساحت قانونگذار و واضع آییننامه، مبرای از اتخاذ چنین عمل لغوی میباشد.
بهنظر میرسد که صرف استناد به حذف عبارت دفاتر اسناد رسمی و جایگزینی سامانه ثبتی در هنگام گذار از مرحله طرح و تبدیل آن به مادهی یک قانون الزام از یکطرف و مصاحبه رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ازطرفدیگر، نمیتواند مجوزی برای چنین برداشتی (جایگزینی سامانه بهجای دفاتر اسناد رسمی، حتا بهصورت تلویحی) تلقی گردد.
جلوگیری از القای چنین مطلبی یا زدودن چنین طرز تفکری که عملاً باعث تقلیل جایگاه رفیع دفاتر اسناد رسمی و تبدیل این نهاد باسابقه دیرین به پیشخوان سامانه ثبت الکترونیک اسناد و مآلاً تبدیل سردفتر به مسؤول پیشخوان ثبت خواهد شد، امری ضروری و واجب محسوب میگردد.
بنابراین، لازم است که آقای دکتر حسن بابایی (رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور) شخصاً یا ازطریق سخنگوی قوهقضائیه و یا وسیلهی معاون امور اسناد سازمان یا حداقل سخنگوی آن سازمان، طی یک مصاحبه مطبوعاتی، صریحاً دیدگاهی را که ازطریق مصاحبه بالاترین مقام سازمان ثبت به اذهان عمومی جامعه تزریق شده است، تکذیب نمایند. بدیهی است که عدم تکذیب این امر، باعث تقویت تفکر معتقدان به جایگزینی سامانه ثبت الکترونیک اسناد بهجای دفاتر اسناد رسمی خواهد شد.
ازطرفدیگر، با وجود چنین شائبهای و بهمنظور دفاع از کیان صدسالهی دفاتر اسناد رسمی، جا دارد که رییس کانون سردفتران و دفتریاران تهران که ضمناً ریاست شورایعالی کانونهای ایران را هم عهدهدار میباشد، طی یک مصاحبه رادیوتلویزیونی یا مطبوعاتی و یا حداقل با صدور یک بیانیه و درج آن در پایگاه اطلاعرسانی کانون سردفتران ودفتریاران تهران، صراحتاً موضع دفاتر اسناد رسمی را در قبال این سخنان رییس سازمان ثبت، بیان دارد.
البته با توجه به قرین بودن دورهی انتخابات بهتعویقافتاده، ممکن است رییس کانون سردفتران و دفتریاران تهران بنا به مصالح شخصی و یا به جهت ملاحظات دیگر (نظیر احتمال عدم تأیید صلاحیت در انتخابات اخیرالذکر درصورت اعلامنظر مغایر با خواست سازمان ثبت یا مراجع مافوق)، از انجام چنین کاری متعذر باشد.
از توجه به ملاحظات خاص مربوط به سردفتران و دفتریاران شاغل، انتظار موضعگیری ازجانب آنان نیز نسبتبه سخنان آقای دکتر حسن بابایی (رییس سازمان ثبت)، امری بعید بهنظر میرسد.
بنابراین، از جامعه حقوقدانان کشور (اعماز استادان دانشکدههای حقوق، وکلای دادگستری و تحصیلکردگان رشته حقوق) عموماً و از سردفتران و دفتریاران بازنشسته کشور، خصوصاً، این انتظار وجود دارد که رسالت ارائه عکسالعمل نشان دادن به چنین سخنانی را عهدهدار گردند.
بهعنوان معلم سابق دانشکده حقوق و کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی، بهنظرم دیدگاه آقای دکتر حسن بابایی، رییس سازمان ثبت، بنا به دلایل زیر، نمیتواند درست باشد:
الف- قراردادهای یکسان، فینفسه و در بالاترین حد تصوری خودشان،فقط نوعی فرمت قراردادی متحدالشکلی محسوب میگردند که ازجانب سازمان ثبت در سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد (سیستم کاتب) بارگذاری میشود و اثری بیشاز یک فرمت ندارند. صرف قرار گرفتن چنین فرمتهایی در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد، باعث رسمیت ذاتی آنها، بدون حضور سردفتر در روند رسمی شدن و مآلاً تبدیل سامانه مذکور به دفترخانه اسناد رسمی نخواهد شد و الا ضرورتی وجود نداشت که اولاً: متعاملین پساز ثبت یا درج امضای الکترونیکی خودشان به دفترخانه مراجعه کنند. ثانیاً: قانونگذار در همان قانون و واضع آییننامه، در آییننامه های بعضی از مواد قانونی، نامی از دفترخانه و سردفتر اسناد رسمی ببرد. ثالثاً: نباید وفق بعضی از مواد همان آییننامه، حتا اثر عادی بودن قرارداد یکسان امضاشده، به لحاظ عدم مراجعه امضاکنندگان به دفترخانه، پساز سپری شدن چند روز، از بین برود.
ب- صرف ذکر سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد در ماده ۳ قانون الزام و تبصره ۲ آن و همچنین قرار گرفتن قراردادهای یکسان در سامانه مذکور را نمیتوان ناسخ صریح یا ضمنی تمام یا قسمتی از مادهی یک قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۵۴ دانست که قانونگذار حکیم، مطابق مادهی یادشده، دفاتر اسناد رسمی را یگانه مرجع تنظیم و ثبت اسناد رسمی در کشور میداند.
پ- وجود ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی، مؤید نقش بیبدیل مأمور منصوب از قبل حاکمیت (سردفتر)، در رسمیت دادن به یک نوشته است و نمیتوان با دستاویز قرار دادن قراردادهای یکسان در سامانه توسط حاکمیت یا وجود سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد، منکر نقش مأمور (سردفتری که بهموجب قانون ذیسمت شده است)، در رسمیت دادن به چنین نوشتههایی و تغییر مفاد ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی شد.
ت- طبق قسمت اخیر تبصرهی یک ماده ۱۴ و همچنین با توجه به بند ۲ مادهی ۱۵ و مادهی ۱۷ و سایر مواد آییننامه مربوط به ماده ۳ قانون الزام، حداکثر اثر ثبت یک قرارداد یکسان در سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد توسط متعاملین، مادام که سیر رسمی شدن را در دفترخانه اسناد رسمی طی نکرده باشد، صرفاً زایش یک سند عادی الکترونیکی محسوب خواهد شد و طی کردن فرایند بعدی آن در دفترخانه، باعث میگردد تا به سند عادی الکترونیکی مذکور، توسط سردفتر رسمیت داده شود.
ث- تنفیذ، واژهی حقوقی خاصی است که دارای برد معین و بار معنایی مشخصی میباشد و با اصطلاح رسمیت که واژهی حقوقی دیگری است، تفاوت آشکار و روشنی دارد. طی کردن فرایند ثبت سند الکترونیکی، طبق گفته قبلی، تنفیذ محسوب نمیگردد؛ بلکه با توجه به مأمور بودن سردفتر، اقدام سردفتر در چنین مواردی به خواست و ارادهی قانونگذار، رسمیت یافتن سند الکترونیکی نام دارد.
ج- رسمیت دادن به اسنادی که فی حد ذاته ماهیت سند عادی دارند، آنهم توسط بالاترین مقام ثبتی، پیامدهای ناگواری خواهد داشت که نویسندگان و سخنرانان زیادی دربارهی آن بحث و گفتگو نمودهاند. با توجه به تأسیس دفاتر اسناد رسمی از سال ۱۳۰۷ و شروع فعالیتهای کانون سردفتران و دفتریاران از سال ۱۳۱۶ تا به حال و نظر به فعالیت این دفاتر اسناد رسمی و نهاد صنفی آنها در سطح بینالمللی، اگر بخواهیم برخلاف قوانین مصرح، فرض جایگزینی سامانه یکپارچه ثبت الکترونیک اسناد بهجای دفاتر اسناد رسمی را بپذیریم، در چنین فرضی، فروپاشی نهاد ریشهدار دفاتر اسناد رسمی با سابقهی یک قرن را سرلوحه کار خود قرار خواهیم داد که بالقوه موجبات تشتت در نظم عمومی جامعه را فراهم میسازد.
....................
*. مدرس سابق دانشکده حقوق؛ کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی
نظر شما