کدام عوامل از تکاپوی بازار مسکن خبر می‌دهند؟

پس از سال‌ها رکود در بازار مسکن، این روزها صحبت‌هایی درباره خارج شدن بخش مسکن از رکود به گوش می‌رسد، حتی چند روز گذشته وزیر راه و شهرسازی در بخشی از صحبت‌های خود گفت نشانه‌هایی از بازگشت رونق به بازار مسکن قابل مشاهده است، اما کدام نشانه‌ها خبر از رونق بازار مسکن می‌دهند؟ در این باره با بهروز ملکی، یک اقتصاددان به گفت‌وگو پرداختیم.

بهروز ملکی در رابطه با شاخص‌هایی که نشان‌دهند دوران رونق و رکود بازار مسکن هستند، بیان کرد: ارزیابی ادوار تجـاری در اقتصاد مسکن به وسیله سنجه‌های متنوعی همچون ارزش افزوده، سرمایه‌گذاری، قیمت مسکن، حجم معاملات، حجم تسهیلات و همچنین میزان صدور پروانه‌های ساختمانی صورت می‌پذیرد.

او افزود: واقع مطلب این است که برخی از متغیرهای اشاره‌شده همچون قیمت، میزان معـاملات، میزان صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری دارای کاستی مبنایی در تبیین ادوار بازار هستند؛ با این حال بررسی‌ها نشان می‌دهد نوسانات در ایـن متغیرها می‌تواند با وقفه‌های زمانی، باعث نوسان در ارزش افزوده بخش مسـکن، بـه عنـوان متغیـر اصلی نشان‌دهنده رونق و رکود در این بخش شود.

او در پاسخ به این سوال که اساساً به چه دلیل، دوره‌های رونق و رکود در بازار مسکن شکل می‌گیرد؟ گفت: نگاهی به پیشینه بازار مسکن، حاکی از روند پلکانی قیمت مسکن است. این مسیر پلکانی در دوره‌های رونق، هجوم اهالی کسب‌وکار را که ما از آن تعبیر به تقاضای سرمایه‌ای می‌کنیم در پی دارد. دوران رکود نیز کمابیش، عکس دوران رونق است. درباره تقاضای مصرفی نیز هرچند بازار مسکن، شاهد حضور به مراتب پایدار و کم‌نوسانی از این نوع تقاضاست، با این حال، این تقاضا نیز در دوره رونق، از انگیزه بیشتری برای ورود به بازار مسکن برخوردار می‌شود.

این اقتصاددان بیان کرد: شایان توجه است که دوره رکود در بازار مسکن ایران عمدتاً با کاهش تقاضا آغاز می‌شود. با شروع دوره گذار از رونق به رکود، بخشی از متقاضیان مصرفی مسکن و تقریباً کل تقاضای سرمایه‌ای از بازار خارج می‌شود. هنگام رکود، در سمت عرضه بازار مسکن نیز مازاد ساختمان‌های نوساز مشهود می‌شود؛ به این ترتیب که عموماً در دوران رونق قبلی، به دلیل افزایش قیمت‌ها، بسیاری از سرمایه‌گذاران، ساخت‌وساز را آغاز می‌کنند که ساختمان‌هایشان، عمدتاً در دوران رکود به بهره‌برداری می‌رسد. در نتیجه عرضه مسکن در دوره‌ای افزایش می‌یابد که بازار، کمبود تقاضا و رکود را تجربه می‌کند. بنابراین در شرایط رکود، تحریک مجدد تقاضا، منوط به کاهش تدریجی قیمت واقعی مسکن و رسیدن آن به سطح مورد نظر بازار برای ورود مجدد به دوره رونق است.

او افزود: علاوه براین نباید سایر عوامل موثر بر ادوار رونق و رکود بازار مسکن را از نظر دور داشت. این عوامل عمدتاً برون‌بخشی، معادلات و پیش‌بینی‌ها را تحت‌الشعاع قرار داده، موجب تغییر در طول و عرض دوره‌های پیش‌بینی‌شده بازار مسکن می‌شوند، عواملی چون ساختار جمعیتی، رشد اقتصادی، قیمت نفت، وضعیت بازارهای موازی، نقدینگی و تورم، تسهیلات مسکن، بازار نهاده‌های تولید مسکن، سیاست‌های دولتی، قوانین شهرسازی و... تاثیرات انکارناپذیری بر بازار مسکن بر جای می‌گذارند.

او در پاسخ به این سوال که آیا شاخص‌های بخش مسکن، موید این گزاره هستند که رکود، آرام‌آرام از این بازار رخت برمی‌بندد؟ گفت: شاخص‌های پیش‌نگر بخش مسکن همچون حجم معاملات و تسهیلات، قیمت و... حاکی از رسیدن بازار مسکن به مراحل پایانی رکود است.
22539