علی پاکزاد: در آستانه سال 89 رئیس جمهور در گفتگوی زنده تلویزیونی خود در زمینه برنامه های اقتصاد دولت دهم عنوان کرد در سال جدید شاهد رونق بازار مسکن خواهیم بود، اینبار رونقی که با انفجار قیمت همراه نخواهد شد و در همین نشست تاکید کرد طی سالهای آتی مسکن از فهرست دغدغه های مردم خارج خواهد شد.
این هدف گذاری براساس عملکردی است که در سالهای گذشته در بازار مسکن توسط سیاست گذاران پولی و مدیران بخش مسکن به اجرا گذاشته شده است.سیاستهایی که با مهار پرداخت تسهیلات بانکی به خرید و فروش مسکن از سوی بانک ها آغاز شد و با کلید خوردن برنامه مسکن مهر ادامه پیدا کرد و امروز شاهد سکون در بازار مسکن هستیم بطوریکه از اسفند 87 تا امروز که وارد اردیبهشت ماه سال 89 نشده ایم قیمت ها در بازار مسکن در بازار ثابت مانده است.
این ثبات قیمت ها در حالی اتفاق افتاده است که فراز وفرود قیمت اتفاق افتاده بین سالهای 85 تا پایان سال 87 در عمل باعث شد تعادل جدیدی در قیمت ها ایجاد شود که بر اساس این تعادل در شهر تهران متوسط قیمت های انتظاری برای واحدهای نوساز از متری 950 هزار تومان به حدود 2 میلیون تومان برسد.
اما آیا می توان گفت این تعادل جدید در ساختاری کاملا کنترل شده ایجاد شده است ویا آنکه حتی اگر دولت برنامه ای نیز اجرا نمی کرد به قول اقتصاددانان کلاسیک دست نامرئی بازار باعث مهار قیمت ها و ایجاد رکود در بازار شده است.
اگر این فرض را داشته باشیم که در بازار ساخت وساز میزان تقاضای پروانه ساخت نشان دهنده میزان امید تولید کنندگان به بازار مسکن و تابعی از میزان تقاضای بالفعل در بازار مسکن است می توان گفت در زمانهایی که شاهد افت در خواست پروانه ساخت در بازار هستیم به معنی آن است که بازار انتظار افت تقاضای بالفعل را دارد.
بررسی میزان پروانه های صادر شده که در آمارهای بانک مرکزی تحت عنوان تعداد ساختمانهای آغاز شده در هر سال منعکس می شود نشان می دهد تولید کنندگان مسکن از ابتدای سال 87 علاقه خود را برای ساخت و ساز از دست داده اند و این زمان قبل از آغاز دوره ای است که افت قیمت های انتظاری در بازار مسکن آغاز شود یعنی در اواخر نیمه اول سال 87بنا بر این عاملی در بازار مسکن این علامت را به تولید کنندگان داده است که عرضه بیشتر در بازار فایده ندارد.
اما با توجه به اینکه این افت عرضه قبل از آغاز کاهش قیمتهای انتظاری در بازار کلید خورده است باید عامل دیگری باعث افت عرضه مسکن در سال 87 شده باشد.برای پیدا کردن دلیل این افت عرضه بد نیست به روند تغییرات قیمت ساخت مسکن و ارزش زمین نگاهی داشته باشیم.
بر اساس آمارهای بانک مرکزی در حالی که در سالهای 84 و 87 قیمت هر متر زمین برای ساخت وساز در مناطق شهری کشور در حدود متری 158 تا 168 هزار تومان بوده است در سال 86 این رقم به هر متر 286 هزار تومان افزایش پیدا کرده و در سال 87 به ناگهان به رقم 518 هزار تومان افزایش پیدا کرده است.
در حالی که هزینه ساخت هر متر مربع ساختمان در این دوره از 141 هزارتومان به 300 هزار تومان رسیده است یعنی هزینه های ساخت وساز معادل 112 درصد رشد کرده ولی قیمت هر متر زمین در همین دوره معادل 230 درصد رشد داشته است.
این فرایند به نوعی نشان می دهد که انفجار قیمت به حدی رسیده است که از یک سو میزان نیاز به سرمایه اولیه را برای ورود به بازار مسکن ( بخش اعظم آن هزینه خرید زمین مناسب است) را به شدت افزایش داده است که این به منزله خروجی عرضه کنندگان کوچک از این بازار و کاهش حاشیه سود فعالین حاضر در بازار بوده است.
بازتاب این مسئله کاهش عرضه ای است که در آمارمربوط به تعداد ساختمانهای آغاز شده در سال 87 به خوبی نمود پیدا کرده است و نشان از افت این آن نسبت به سال 86 دارد.به عبارتی ساده تر می توان گفت با اوج گیری قیمت زمین از یک سو عرضه در بازار مهار شده است و از سوی دیگر قیمت تمام شده مسکن به حدی با توان خرید متقاضیان بالفعل بازار فاصله بگیرد که بازار با رکود و سکون مواجه شود.
البته این روند پیش از آنکه سیاستهای پولی و افزایش عرضه دولت حتی کلید بخورد در بازار آغاز شده بود و در عمل دست نامرئی در بازار مسکن پیش از دولت اقدام به مهار حباب قیمتی کرده است؛ حبابی که با سیاستهای انبساطی سالهای 84 و 85 خود دولت دز بازار مسکن ایجاد شده بود.
البته ذکر تمامی این موارد از این جهت اهمیت دارد که دولت در برنامه های آتی بیش از حد به برنامه هایی که در این سالها به اجرا گذاشته است خوش بین نباشد؛ زیرا با توجه به تزریق سرمایه ای که قرار است در سال جاری به بازار مسکن انجام بگیرد احتمال جهش دوباره مسکن بسیار زیاد است و نیاز به برنامه ریزی دقیق تر و شناخت صحیح تر از عوامل موثر دربازار مسکن دارد.
نظر شما