آخرین تحولات بازار اجاره بها/ مسکن مهر اجاره را از تب و تاب می اندازد؟

مریم فکری:

در حالی که هیاهوی افزایش نرخ اجاره بها، بازار مسکن را فرا گرفته است و زمزمه‌هایی از افزایش 10 تا 20 درصدی اجاره‌بها شنیده می‌شود، رییس‌جمهور اعلام کرد تا سال 92، دغدغه مسکن از لیست دغدغه‌های مردم خارج شده و با تولید واحدهای مسکونی و کاهش تقاضا، بازار اجاره‌بها کنترل می‌شود.

غول گرانی اجاره‌بها در تلاش است تا قدرت خود را به رخ سیاست‌های بازار مسکن بکشاند و با وجود تلاش‌های وزارت مسکن، با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات و تعطیلات تابستانی، مستاجران نگران از سرگردانی در بازار مسکن و خانه به دوشی هستند.
هشدارهایی هم از پرواز پرنده اجاره شنیده می‌شود. عده‌ای معتقدند که تاکنون قیمت اجاره حدود ۲۰ درصد افزایش یافته و در روزهای آتی نیز شاهد افزایش ۱۰ تا ۲۰ درصدی اجاره‌بها خواهیم بود و در عین حال، از نواخته شدن زنگ‌ها برای گرانی نرخ اجاره‌بها می‌گویند.

حتی برخی کارشناسان بازار مسکن، سال سختی را برای مستاجران پیش‌بینی می‌کنند،‌ اما به اعتقاد علی نیکزاد، وزیر مسکن و شهرسازی، هشدارها نسبت به افزایش اجاره‌بها، یک نوع تبلیغات روانی است؛ چراکه ۹۵ درصد ایرانی‌ها از ۱۵ خرداد به بعد جابه‌جا می‌شوند، اما از ۵ فروردین درباره تورم اجاره‌بها صحبت می‌شود.
با این حال، اگر نگاهی به تورم ماه‌های اخیر داشته باشیم، متوجه می‌شویم که تورم روند صعودی در پیش گرفته است. اجاره‌بها نیز از این مقوله پیروی می‌کند و رشد هر ساله اجاره‌بها به تبع تورم، به سنتی دیرینه بدل شده و این در حالی است که مستاجران هر ساله با مشکلات و مسایل بیشتری برای یافتن واحدهای مسکونی مناسب روبه‌رو می‌شوند.

مسکن‌مهر وارد عمل شد

مسکن‌مهر، یکی از سیاست‌ها و تمهیداتی است که مسوولان عنوان می‌کنند به وسیله آن بازار اجاره‌بها را مدیریت می‌کنند؛ مساله‌ای که رییس‌جمهور در گفت‌وگوی اخیر تلویزیونی خود نیز مطرح کرد: «طرح مسکن‌مهر در خدمت مردم قرار گرفته و این موضوع با عزم دولت پیگیری می‌شود. ما اکنون قانونی برای کنترل اجاره‌بها نداریم، اما وقتی تقاضای اجاره‌ها در حد معقول باشد، بحث اجاره‌بها را نیز می‌توانیم کنترل کنیم.»

محمود احمدی‌نژاد که به‌دنبال این است تا پایان سال ۹۲ دغدغه مسکن را از لیست دغدغه‌های مردم خارج کند، به صراحت گفت: «وقتی تولید مسکن سامان پیدا کند، این بحث در اجاره‌بها اثر می‌گذارد. امسال حدود ۱/ ۵ میلیون طرح مسکن‌مهر در اختیار خانواده‌ها قرار می‌گیرد و با توجه به این موضوع، ۱/ ۵ خانه خالی می‌شود.»
وزیر مسکن هم که در حال حاضر مسوول تنظیم و مدیریت بازار مسکن و اجاره است، بلافاصله پس از این صحبت‌های رییس‌جمهور اعلام کرد: «با واگذاری مسکن‌مهر و واحدهای ناتمام و براساس تفاهم‌نامه‌ای که بین اتحادیه املاک و وزارتخانه انجام شده، امیدواریم بتوانیم اجاره‌بهای مسکن را مدیریت کنیم.»

نگاهی به کارنامه مسکن‌مهر

براساس آخرین آمارها از مسکن‌مهر، تا ۲۹ فروردین امسال تعداد واحدهای دارای قراردادها ساخت در شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر ۲۲۰ هزار و ۸۴۹ واحد، تعداد واحد دارای پروانه ساخت ۲۲۲ هزار و ۵۶۱ واحد بوده است.
همچنین در این شهرها حدود ۱۸۲ هزار واحد پی‌سازی آنها تمام شده و بیش از ۱۱۹ هزار واحد هم مرحله اسکلت و سقف را به پایان رسانده‌اند. بر این اساس، تعداد اتمام سفت‌کاری شهرهای زیر ۲۵ هزار نفر بیش از ۶۶ هزار واحد و تعداد واحدهایی که در مرحله اتمام نازک‌کاری قرار دارند، حدود ۳۴ هزار واحد است که در واقع این واحدها در مراحل پایانی ساخت قرار دارند.
حال ببینیم در شهرهای بالای ۲۵ هزار نفر چه کرده‌اند. در این شهرها تا پایان فروردین ۹۰ بیش از ۸۸۹ هزار واحد قرارداد ساخت بسته و بیش از ۸۴۴ هزار واحد پروانه ساختمانی را هم دریافت کرده‌اند.
همچنین در این شهرها پی‌سازی حدود ۷۶۴ هزار واحد تمام شده و حدود ۴۷۶ هزار واحد هم در مرحله پایانی اسکلت و سقف هستند. بر این اساس، بیش از ۳۳۰ هزار واحد در مرحله سفت‌کاری و بیش از ۱۵۵ هزار واحد، مراحل نازک‌کاری را هم به پایان رسانده‌اند.

بهتر است به سراغ مسکن‌مهر در شهرهای جدید برویم. براساس آمارهای رسمی، در شهرهای جدید حدود ۳۲۸ هزار واحد عقد قرارداد شده و حدود ۲۸۸ هزار واحد پروانه ساخت را دریافت کرده‌اند. همچنین حدود ۲۵۱ هزار واحد پی‌سازی به اتمام رسیده و در بیش از ۱۰۰ هزار واحد هم کارهای اسکلت و سقف انجام شده است. از سوی دیگر، بیش از ۵۴ هزار واحد مراحل سفت‌کاری را به پایان رسانده‌اند و بیش از ۱۶ هزار واحد هم در مرحله اتمام نازک‌کاری قرار دارند.

اما بافت‌های فرسوده هم بیش از ۷۲ هزار واحد عقد قرارداد و همین تعداد هم پروانه ساخت را دریافت کرده‌اند. همچنین در همین تعداد از واحدها پی‌سازی به پایان رسیده و در بیش از ۷۱ هزار واحد هم مراحل اسکلت و سفت کاری انجام شده است. حدود ۶۰ هزار واحد مسکونی در بافت‌های فرسوده هم مراحل سفت‌کاری را به پایان رسانده‌اند و در بیش از ۴۳ هزار واحد مرحله نازک‌کاری پایان یافته است.

در مجموع، تعداد کل واحدهای مسکن‌مهر در کشور که عقد قرارداد کرده‌اند، بیش از یک میلیون و ۵۱۰ هزار واحد است و بیش از یک میلیون و ۴۰۰ هزار واحد هم پروانه ساختمانی را دریافت کرده‌اند.
یک میلیون و ۲۰۰ هزار واحد مسکن‌مهر در سراسر کشور، پی‌سازی و بیش از ۷۶۶ هزار واحد هم مرحله اسکلت و سقف را به پایان رسانیده‌اند.
همچنین تا پایان فروردین امسال بیش از ۵۱۰ هزار واحد مراحل سفت‌کاری را به پایان برده و حدود ۲۴۹ هزار واحد هم نازک‌کاری را به پایان رسانده‌اند.

ضرورت تجدیدنظر

آنچه که اهمیتی بیش از پیش دارد، این‌که آیا واقعا مسکن‌مهر می‌تواند مشکلی از مشکلات بازار اجاره حل کند و التهاب و نوسانی که در این بازار ایجاد شده است را از بین ببرد. برخی فعالان بازار مسکن معتقدند که طرح مسکن‌مهر، پرداخت ودیعه مسکن و ساخت بافت‌های فرسوده نتوانسته است به مسکن‌دار کردن مردم کمک کند.

به باور محمدعلی ربانی، کارشناس بازار مسکن، عدم استقرار متقاضیان مسکن‌مهر در واحدهای ساخته شده به‌دلیل نبود تاسیسات زیربنایی باعث شده که تمایل زیادی برای سکونت در این مکان‌ها وجود نداشته باشد.
و می‌گوید: اگر زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی، آموزشی، درمانی، امنیتی و حمل‌ونقل برای مسکن‌مهر فراهم شود، با استقبال مواجه می‌شود؛ در غیر این صورت مسکن‌مهر متقاضی زیادی نخواهد داشت.

تاکید کاظم معماری‌مقدم، رییس انجمن اسلامی صنف مشاوران املاک هم چنین است: انبوه‌سازی با توسعه مسکن‌مهر بسیار عالی است، اما آیا در مرکز تهران می‌تواند مسکن‌مهر ساخت تا مشکل اجاره‌بها را حل کرد؟ بخش خصوصی به شرطی وارد این حیطه می‌شود که برایش سودآور باشد و اگر این اتفاق نیافتد، نقدینگی سر از بازار سکه و طلا در خواهد آورد.

در عین حال، رییس انجمن انبو‌سازان سراسری کشور معتقد است: رابطه خرید و فروش و اجاره‌بهای مسکن عکس یکدیگر هستند؛ هنگامی که بازار خرید و فروش مسکن مانند حال حاضر در رکود به سر ببرد یا متوقف شود، اجاره‌بها بالا می‌رود.
وی توضیح می‌دهد: هر چند مسکن‌مهر به عنوان یک طرح موفق توانسته جواب‌گوی تقاضای دهک‌های پایین درآمدی باشد، اما نتوانسته نیاز دهک‌های بالای ۵ را رفع کند و به همین دلیل نتوانسته‌ایم به تعادل نسبی در عرضه و تقاضا برسیم.
احسان کریمی، کارشناس مسکن هم تاکید می‌کند: دولت باید در نحوه خرید و فروش مسکن‌مهر تجدید نظر و با اجاره دادن بخش‌های مسکن‌مهر و کنترل اجاره آنها، زمینه را برای کاهش قیمت اجاره‌بها فراهم کند.

التیام درد اجاره

اما مصطفی‌قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است: با وجود این‌که بر اثر اعلام نرخ تورم، قیمت‌ها تا حدودی بالا رفته است، اما با عرضه واحدهای مسکونی طرح مسکن‌مهر، قیمت‌ها متعادل‌تر شده و پایین می‌آید.
از نگاه او، اگر جو آرامی وجود داشت، قیمت‌ها بالا نمی‌رفت، اما در شرایطی که شاخص تورم اعلام می‌شود، نمی‌توان انتظار داشت قیمت مسکن بالا نرود.

علی‌اکبر آقایی، رییس کمیسیون عمران مجلس هم می‌گوید: قیمت مسکن و اجاره‌بهای آن نسبت مستقیم با عرضه و تقاضا دارد. اگر عرضه متعادل باشد و تقاضا کم، قیمت‌ها پایین می‌آید و برعکس، اگر تقاضا بالا و عرضه کم باشد، قیمت‌ها بالا می‌رود.
وی که راهکار میان مدت برای کنترل بازار اجاره مسکن را تسریع در تکمیل واحدهای مسکونی‌مهر می‌داند، خاطرنشان می کند: واگذاری این واحدها می‌تواند حداقل یک میلیون نفر از صف متقاضیان اجاره مسکن را کاهش دهد.

/39/39