محسن ثنائی اعلم: قیمت مسکن در تهران همواره از حساسیت خاصی برخوردار بوده است، زیرا علاوه بر اینکه از اقلام ضروری زندگی محسوب می‌شود، به عنوان یک کالای سرمایه‌ای مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده و هست. این روزها که بازار سهام دوران رکود و رخوت را پشت سر می‌گذراند و از طرفی نرخ سود سپرده‌های بانکی کمتر از نرخ تورم تعیین شده است، سرمایه‌گذاران نیز همگام با متقاضیان واقعی مسکن، تحولات این بازار را همچون سایر بازارهای موازی به دقت زیر نظر دارند.
واقعیت این است که وجود عوامل متعدد موثر بر قیمت مسکن، پیش‌بینی قیمت آیندة آن را دشوار می‌سازد. هم‌اکنون چند عامل مهم در جهت کاهش قیمت مسکن فعالند که مهمترین آن‌ها رشد طرف عرضه است. در سال 89 حدود 130 هزار واحد مسکونی در تهران کلنگ‌زنی شده است که نسبت به سالهای 87 و 88 رشد قابل توجهی دارد و بخش عمدة آن در سال 91 به بهره‌برداری خواهند رسید. در سال 86 نیز رشد 71 درصدی ساخت‌وساز موجب عرضة 180 هزار واحد مسکونی در سال 88 شد که یک رکورد قابل توجه بود و کاهش 17 درصدی قیمت‌ها را در آن سال به همراه داشت. رشد 53 درصدی ساخت و ساز در نیمة اول سال 90 نسبت به مدت مشابه سال 89 نیز از تداوم رشد عرضه تا سال 92 حکایت دارد. طبق برخی برآوردها، در سال آینده به طور متوسط ماهانه ده هزار واحدمسکونی نوساز به بازار مصرف تزریق می‌شود که ممکن است بیش از کشش معاملاتی بازار باشد. جالب است بدانید، در تابستان امسال که خرید‌وفروش مسکن در تهران بالاترین سطح سالهای گذشته را تجربه کرد، ماهانه بین 12 تا 15 هزار فقره معامله ملکی به ثبت رسید.
از طرف دیگر، شورای شهر و شهرداری تهران مدتی است که در صددند از طریق ترویج بلندمرتبه‌سازی، سهم زمین از قیمت تمام شدة مسکن را کاهش دهند. هم‌اکنون سهم زمین از قیمت تمام شدة مسکن در تهران حدود 50 درصد است. متولیان شهری در نظر دارند با تغییر قیمت تراکم به نفع ساخت‌وسازهای بلندمرتبه، در بلندمدت، میانگین طبقات واحدهای مسکونی از دو طبقة فعلی به چهار طبقه افزایش یابد. این امر می‌تواند با نصف کردن سهم زمین از قیمت تمام شدة مسکن، قیمت آن را کاهش قابل توجهی دهد. بهبود فناوری ساخت نیز از سیاست‌هایی است که در سالهای اخیر توسط وزارت راه و شهرسازی دنبال می‌شود و می‌تواند در بلندمدت هزینه و مدت ساخت را کاهش دهد.
در نقطة مقابل، حرکت پیک جمعیتی متولدین اوایل دهة 60 در کنار روند مهاجرت از روستاها و شهرهای کوچک، متقاضیان واقعی مسکن را افزایش قابل توجهی می‌دهد. البته این موضوع در صورتی می‌تواند تقاضای موثر مسکن را جابجا کند که این گروه از قدرت کافی برای خرید برخوردار باشند. اطلاعات مرکز آمار ایران نشان می‌دهد که طی سالهای 86 تا 89 هزینة خانوارهای شهری به طور متوسط سالانه 11.8 درصد رشد داشته است، در حالی که متوسط رشد درآمد این گروه در این مدت 10.8 درصد بوده است، یعنی رشد هزینه‌ها سالانه یک درصد بیش از درآمدها بوده است. روندی که پیش‌بینی می‌شود همچنان ادامه داشته باشد. با عنایت به این موضوع و ترکیب درآمدی متقاضیان، انتظار می‌رود در سالهای پیش رو، علی‌رغم رشد چشمگیر متقاضیان مسکن، پایین بودن قدرت خرید آن‌ها، رشد موثر تقاضا را محدود کند.
در عین حال، مصالح ساختمانی از تاثیرپذیرترین اقلام در برابر افزایش قیمت حامل‌های انرژی هستند. لذا همگام با اجرای مراحل هدفمندی یارانه‌ها، قیمت تمام شدة مسکن نیز افزایش معناداری می‌یابد. علاوه بر این‌ها، رشد قیمت مسکن در سه سال گذشته کمتر از نرخ تورم بوده، در حالی که در این مدت، هزینه‌های ساخت حداقل متناسب با نرخ تورم افزایش یافته است. کاهش 14 درصدی سود خالص صنعت انبوه‌سازی در بورس تهران در سال جاری نیز موید همین موضوع است. این امر، به طور شهودی علامتی از وجود پتانسیل برای افزایش قیمت مسکن در آینده ارائه می‌دهد.
در مجموع به نظر می‌رسد که در کوتاه‌مدت، رشد متقاضیان مسکن، رکود نسبی قیمت‌ها در 3 سال گذشته و در نهایت، افزایش قیمت تمام شده ناشی از تورم، به ویژه در بخش مصالح ساختمانی سه عامل مهمی هستند که فشار زیادی در جهت افزایش قیمت مسکن وارد می‌کنند. اما انتظار می‌رود روند عرضة قابل توجه مسکن مانع از جهش شدید قیمت‌ها مشابه آنچه در سال 86 شاهد بودیم شود. در عین حال، وجود متقاضیان فراوان با قدرت خرید اندک رشد قیمت واحدهای با متراژ پایین را تشدید خواهد کرد. در بلندمدت، پیش‌بینی دشوارتر است، اما به اعتقاد نگارنده، اگر دولت (به معنای عام) نتواند مانع رشد روزافزون جمعیت در شهرهای بزرگ از جمله تهران شود، کنترل قیمت مسکن بسیار دشوار خواهد بود.
در پایان، لازم به ذکر است که در این مطلب، تغییرات تقاضای مصرفی مسکن غالب فرض شده و مبنای تحلیل قرار گرفته است. این در حالی است که با توجه به حجم بالای نقدینگی سرگردان موجود، چنانچه در هر زمان بازار انتظار افزایش قیمت‌ها را داشته باشد، تقاضای سوداگرانه می‌تواند به این بازار سرازیر شده و معادلات موجود را به هم بزند.
*کارشناس بازار سرمایه
22231
نظر شما