علی پاکزاد: شاخص بهای اجاره مسکن طی سالهای 84 تا 90 معادل 313 درصد رشد پیدا کرده و این در حالی است که طی همین دوره شاخص بهای کالاهای مصرفی که مبنای محاسبه نرخ تورم است معادل 177 درصد رشد کرده است، این افزایش ناشی از چه بوده است؟
اگر مقایسه ای بین شاخص بهای اجاره مسکن و شاخص بهای قیمت مسکن داشته باشیم می بینیم که طی دوره مورد اشاره یعنی سالهای 83 تا پایان سال 90 قیمت مسکن یک منحنی سینوسی را پشت سر گذاشته ولی بازار اجاره روندی همواره صعودی داشته و تنها کمی در سرعت افزایش تغییر ایجاد شده ولی هیچ دوره کاهشی در اجاره بها اتفاق نیفتاده است.
نوسان قیمت مسکن در این دوره با تغییر سیاست دولت در قبال وام مسکن اتفاق افتاده است، یعنی در سالهای 84 تا 86 دولت اجازه داد نقدینگی فراوانی به بازار مسکن تزریق شود و این تزریق نقدینگی چون بدون افزایش تولید و تنها مشوق تقاضا بود، جهش شدید قیمتی را ایجاد کرد و تغییر این سیاست در سالهای 87 تا 88 به کاهش نسبی قیمتها در بازار منتهی شد و از سال 88 به بعد با اجرای قانون هدفمندی و رشد هزینه های ساخت و ساز دوباره رشد قیمت با شیبی ملایم تر نسبت به دوران جهش در بازار اتفاق افتاد.
اما در مورد بازار اجاره به نظر می رسد، هیچ سیاست حمایتی صورت نگرفته و یا اگر سیاستی برای حمایت از مستاجران به اجرا درآمده است تاثیر چندانی در روند قیمت ها نداشته است.
با نگاهی دقیق تر به نوسان شاخص بهای اجاره مسکن می توان دید که طی سالهای 84 تا 86 تا حدی افزایش سرعت رشد اجاره را شاهد هستیم و دقیقا طی سالهای 87 و88 این سرعت تعدیل شده ولی به ناگهان می بینیم در سال 89 جهش قیمت 34 درصدی اجاره مسکن طی یک سال را شاهد هستیم والبته در سال 90 سرعت رشد کاهش و به 8 درصد می رسد.
در تفکیک دو بازار خرید و اجاره باید گفت این دو بازار از دو جهت با هم متفاوت هستند، اول اینکه بازار اجاره در طرف تقاضای خود تنها تقاضای مصرفی دارد و در این بازار طرف تقاضا هیچ نوع انگیزه سوداگری ندارد و این کالا یعنی ملک اجاره ای برای این مصرف کنندگان کالایی ضروری است و نمی تواند از این بازار خارج شود، این موضوع قدرت چانه زنی را به سمت عرضه سوق می دهد و در عمل مستاجر ناچار به قبول قیمت اعلام شده از سوی مالک است و این انحصار عرضه باعث می شود قیمت در این بازار کمتر امکان کاهش داشته باشد.
در طرف عرضه اما انگیزه عرضه کننده به دو گروه قابل تفکیک است، مالکانی که ملک خود را به ناچار و به دلیل عدم وجود خریدار در بازار اجاره عرضه کرده اند. گروه دوم، کسانی که مالک حرفه ای محسوب شده و از طریق کسب اجاره از ملک خود کسب درآمد می کنند، مبنای قیمت اجاره برای گروه اول جلوگیری از زیان ناشی از خواب سرمایه است و این گروه که معمولا درصد پایینی از املاک اجاره ای را عرضه می کنند بیش از کسب اجاره تمایل به دریافت رهن دارند.
اما درمورد گروه دوم که مالکان حرفه ای محسوب شدند، تمایل به افزایش رقم اجاره نسبت به رهن وجود دارد و البته مبنای تعیین نرخ هم قیمت پول است، این گروه از مالکان که در حال حاضر بخش عمده ای از عرضه بازار اجاره را تامین می کنند، کسانی هستند که تامین هزینه زندگی آنها از طریق اجاره صورت می گیرد و این افراد به تبع شرایط حاکم بر سبد هزینه خود از یکسو و رشد قیمت ملک خود به تعیین اجاره می پردازند.
بنابراین این گروه با توجه به نوع کالایی که عرضه می کنند، یعنی کالای ضروری برای مصرف کنند از قدرت چانه زنی بالاتری برخوردار هستند و با توجه به پیش بینی که از هزینه های خود در سال آتی دارند، می توانند در یک طیف عرفی (معادل 20 درصد ارزش ملک ) به تعیین ترکیبی از رهن و اجاره بپردازند.
در این میان در سالهای اخیر می بینیم، در حالی که اجاره مسکن 313 درصد رشد پیدا کرده درآمد گروه متقاضی مسکن اجاره ای که بخش عمده ای از آنها حقوق بگیران هستند معادل 204 درصد افزایش داشته و این دلیل اصلی فشار بر روی مستاجران به حساب می آید.
| تغییرات قیمت دلار و مسکن در مقایسه با حداقل دستمزد | |||||||||||
| سال | 1371 | 1372 | 1373 | 1374 | 1375 | 1376 | 1377 | 1378 | 1379 | 1380 | 1381 |
| حداقل دستمزد (تومان) | 7,507 | 9,688 | 12,383 | 16,705 | 21,433 | 26,159 | 30,871 | 37,240 | 46,839 | 57,837 | 70,363 |
| قیمت دلار (تومان) | 149.8 | 180.3 | 266.7 | 407.8 | 444.4 | 478.5 | 646 | 863.2 | 819 | 800.9 | 801.9 |
| اجاره هر متر مربع واحد مسکونی (تومان) | 214.4 | 244.7 | 299.5 | 392.4 | 554.9 | 668.3 | 767.8 | 902.5 | 1149.9 | 1532.8 | 2011.7 |
| قیمت مسکن هر مترمربع (هزار تومان) | 46.3 | 51.6 | 59.5 | 95.8 | 160.3 | 156 | 155.8 | 175.5 | 225.1 | 319.8 | 481 |
| سال | 1382 | 1383 | 1384 | 1385 | 1386 | 1387 | 1388 | 1389 | 1390 | بهار 91 | منبع: بانک مرکزی |
| حداقل دستمزد (تومان) | 86,009 | 108,692 | 122,592 | 150,000 | 183,000 | 219,600 | 274,500 | 303,000 | 330,300 | 389,500 | |
| قیمت دلار (تومان) | 832.5 | 874.8 | 904.2 | 922.6 | 935.8 | 966.7 | 997.9 | 1044.2 | 1362 | 1759 | |
| اجاره هر متر مربع واحد مسکونی (تومان) | 2795.9 | 2742.9 | 3417.4 | 4227.3 | 5867.5 | 7130.8 | 7788 | 10467 | 11339 | 12900 | |
| قیمت مسکن هر مترمربع (هزار تومان) | 599.6 | 584.1 | 649.7 | 831.4 | 1509.8 | 1873.7 | 1612 | 1885 | 1968 | - | |
آنچه در هدفمندی اتفاق افتاد
یکی از تبعات هدفمندی که به سرعت در بازار اجاره مسکن نمود پیدا کرد، افزایش هزینه خانوار بود، این افزایش هزینه زندگی از سوی مالکانی که درآمد خود را از محل اجاره ملک تامین می کنند به سرعت در قیمت اجاره ملک منعکس شد و می بینیم که در سال 89 به ناگهان 34 درصد رشد کرده است، نکته قابل توجه آنکه در موج اول هدفمندی رشد شاخص بهای اجاره دو برابر قیمت مسکن بود.
این روند در سال جاری نیز ادامه پیدا کرده است، البته امسال اگر بخواهیم دلیلی برای افزایش قیمت مسکن و اجاره پیدا کنیم باید به طور حتم به بازار دلار سری بزنیم افزایش قیمت دلار به معنی کاهش ارزش دارایی های ثابت است و این موضوع با مقاومت صاحبان دارایی همراه خواهد شد، اگر دولت نتواند و یا نخواهد قیمت دلار را تثبیت کند، موج افزایش هزینه ها به طور حتم در بازار مسکن هم تلاطم ایجاد خواهد کرد کما اینکه بررسی های مستقل نشان می دهد در همین ابتدای سال جاری نرخ رشد قیمت مسکن در مناطق شمالی تهران در حدود 30 درصد بوده است.
این نشان از تنه زدن بازار پولی به بازار مسکن است، تنه زدنی که باعث فاصله گرفتن بیشتر این کالا از دسترس اقشار میانی و فرودست جامعه می شود؛ دوست مسنی می گفت در دوران جوانی آرزوی جوانان خانه دار شدن بود، اما امروز پسر من توان پرداخت اجاره یک واحد مسکونی را هم ندارد.
/22231
نظر شما