مهشید معراجی : در تاریخ 5 شهریور ماه سال جاری ، نمایندگان با تعیین ارزش معاملاتی از سوی کمیسیون تقویم املاک به صورت درصدی از میانگین قیمت های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری موافقت کردند و این مسئله در جریان بررسی لایحه اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم صورت گرفت و بر اساس بند 14 قانون متن زیر جایگزین ماده (64) قانون و تبصره های آن به شرح زیر اصلاح شد:
ماده 64- تعیین ارزش معاملاتی به صورت درصدی از میانگین قیمت های روز منطقه به تفکیک انواع کاربری، برعهده کمیسیون تقویم املاک است. درصد مذکور برای کل کشور هر سال با تصویب هیات وزیران تعیین می شود.
بر اساس بند ب این ماده این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا روسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آنها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می شود. کمیسیون مذکور هر سال یک بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می کند.
جلسات كميسيون در شهر کرج حداقل با حضور 4 نفر رسميت مي‌يابد و تصميمات متخذه با راي موافق سه نفر معتبر است و تصميمات اين كميسيون يك ماه پس از تصويب نهايي، لازم الاجرا است. اما اجرایی شدن آن چالش های بسیاری را برای مدیریت شهری و مخاطبان آن بجود آورده که در ادامه به آن خواهیم پرداخت.
تعیین رقم ده درصد برای اخذ مالیات غیر منصفانه است
یکی از اتفاقاتی که پس از ابلاغ تعرفه های جدید رخ داد ، بروز نگرانی هایی بود که برخی از سازندگان در خصوص افزایش بی مورد مبالغ آن عنوان می کردند ونارضایتی هایی نیز در این زمینه بوجود آورد.
علی صالحی یکی از سازندگان بخش خصوصی معتقد است : در تعیین ارزش معاملات ملکی شهر کرج آنچه بیش از همه مورد نقد است درصدی است که برای مالیات و دارایی تعیین شده است.
وی با بیان اینکه در شرایط اقتصادی امروز درصد تعیین شده قابل پذیرش نیست ، می افزاید :برای املاکی که در کرج مورد معامله و داد ستد قرا می گیرند تعیین ده درصد برای اخذ مالیات کمی غیر منصفانه بوده و لازم است در این خصوص کار کارشناسی دقیق تری انجام شود.
صالحی اظهار می دارد : اداره مالیات و کمیسیون تعیین تعرفه و ارزش معاملات شهر کرج باید توجه داشته باشند که در سال های اخیر بازار مسکن دچار رکود بی سابقه ای بوده است لذا نمی توان با چنین شرایطی فشار را بر سازندگان افزایش داد و از طرفی نیز انتظار داشت تا مطالبات بهره برداران تامین شود.
وی با تاکید بر اینکه اگر روند بر این منوال پیش برود ، نرخ های کمر شکن تعیین شده تعداد بیشماری را برای ادامه کار در این حوزه منصرف خواهد کرد، اضافه می کند : باید توجه داشت که سازندگان بخش خصوصی نیازمند حمایت بیشتر بوده و لازم است در این خصوص بازبینی های لازم چه در حوزه قانون گذاری و چه در حوزه اجرایی صورت گیرد.
شیوه قیمت گذاری جدید به رکود ساخت و ساز دامن می زند
مهدی ولیئی نیز به ابلاغیه جدید را مورد نقد قرار می دهد و معتقد است این اتفاق بر رکود حاکم بر بازار مسکن دامن می زند .
وی می گوید : قوانین حاکم بر شهر که حاصل تصمیمات مدیریت شهری است، مواردی را بر جامعه سازندگان تحمیل می کند و از سویی نیز نحوه پهنه بندی در کنار ضریب اعمال افزایش قیمتی که از سوی دارایی صورت گرفته ، توان سازندگان را برای برگشت سرمایه به یک دهم کاهش می دهد و به این صورت تعداد زیادی از آنها را به ورشکستگی می کشاند.
این سازنده مسکن می افزاید : این تصمیم گیری ها جز اینکه امار صدور پروانه های ساختمانی را با کاهش مواجه ساخته و رکود را در این بخش عمیق تر کرده، نتیجه ای در بر نداشته است.
روان سازی قوانین و مقررات شهری بدون اعمال افزایش قیمت ها نه تنها به رفع رکود کمک می کند بلکه شهرداری را به یک درآمد پایدار در حوزه صدور پروانه های ساختمانی می رساند.
وی به جرایم سنگین معین شده اشاره کرده و اظهار می کند : این جرایم به اندازه ای سنگین است که اگر بر اساس نرخ پهنه بندی بخواهیم ساختمان ها را در اختیار بهره بردار قرار دهیم توان خرید وجود ندارد و در این بین برخی از سازندگان مجبور شده اند ساختمان ها را زیر قیمت و بعضا به نصف قیمت تمام شده واگذار کنند و بدین ترتیب کسی تمایلی برای ادامه کار نداشته و رکود در ساخت و ساز همچنان پابرجاست.
ولیئی در پایان راهکار برون رفت ازین شرایط را حذف قوانین دست و پا گیر عنوان کرده و معتقد است در صورتی که شهرداری ها برای صدور پروانه ساخت امتیازاتی چون تخفیف در جرایم در نظر بگیرند می توان روزهای بهتری را برای صنعت ساختمان متصور بود.
ما در کمیسیون ارزش گذاری املاک ، حافظ منافع بهره بردار هستیم
بحث قیمت منطقه بندی یک قانون است و سلیقه ای و دست شخص خاصی نمی باشد. در ماده 64 قانون که در اواخر سال 94 بازنگری شده، آمده است که: تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسون تقویم املاک می باشد. کمیسون مذبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع یک قانون را در سال اول معادل 2 درصد میانگین قیمت های روز منطقه با لحاظ ملاک های زیر تعیین کند، این شاخص هر سال به میزان 2 واحد درصد افزایش می باید تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به 20 درصد میانگین قیمت های روز املاک برسد.
رییس کمیسیون برنامه و بودجه شورای اسلامی شهر کرج با بیان این مطلب می افزاید : قیمت ساختمان با توجه به مصالح ، اسکت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و... و قدمت و تراکم و طریق استفاده از آن زمین(مسکونی ، تجاری ، اداری، آموزشی بهداشتی ، خدماتی و..) و نوع مالکیت تعیین و تعیین قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ مسکونی، تجاری ،اداری، صنعتی ، آموزشی و کشاورزی صورت می گیرد.
وی یاد آور می شود : قیمتهای منطقه بندی در گذشته و در همین ماده 64 به این شکل بود و بر اساس بند ب همین ماده ، اداره دارایی، نظام مهندسی ، جهاد کشاورزی ، فرمانداری و شورای اسلامی شهر کار منطقه بندی را بر اساس یکسری آیتم هایی تعیین می کردند که با شیوه گذشته کاملا متفاوت است.
رضا شریفی در ادامه می افزاید : در گذشته قیمت گذاری ها بر اساس سلسله مراتب ومحل قرار گیری معابر متفاوت بود و معابر 12 متری ، 8 متری و.... دارای قیمتهای متفاوتی بود اما در حال حاضر و با قانون جدید ، این قیمت گذاری بر اساس بلوک بندی صورت گرفته و برای هر بلوک قیمت مشخصی دارد.
وی با اعلام اینکه موقع بررسی این قانون، مجلس شورای اسلامی دقت لازم را در آن زمان اعمال نکرده اند تاکید می کند : وقتی قانون تصویب شد و سیر و مراحل خود را طی کرد و برای اجرا ابلاغ شد دیگر آن قانون لازم الاجرا می باشد.
شریفی شرایط بعد از ابلاغ قانون را اینگونه تشریح می کند : ملاحظه کردیم که دیگر ارزش گذاری قیمتها مانند گذشته نیست که به طور مثال برحسب سلسله مراتب معابر شهری باشد، ما الان باارزش گذاری بر حسب بلوک بندی مواجه هستیم و تنها در این بلوک بندی ها، حد های شمال و جنوب و شرق و غرب آن مشخص می شود و اینگونه قیمت املاکی که چه در کوچه های فرعی و چه اصلی یک بلوک واقع هستند برابر در نظر گرفته می شود. که البته این گواه مشکل این قانون می باشد.
مشکلی که عنوان شد، بر اعتراض سازندگان صحه می گذارد و عضو شورای شهر نیز در تشریح ماجرا اینگونه می گوید : در گذشته سه نفر از اعضای شورا به عنوان نمایندگان بر روند تعیین تعرفه ها در کمیسیون یاد شده نظارت داشتند و بدین شکل دو سال جلوی از افزایش قیمت ها جلوگیری شدو اگر هم افزایشی بود با افزایش معقول 10 یا 15 درصدی تعریف می شد که به قیمتهای قبل صورت می گرفت.لذا این انگاره که ممکن است کوتاهی از سوی نمایندگان مردم در شورای شهر صورت گرفته باشد مورد پذیرش نیست چرا که کمیسیون مربوطه با پنج نفر رسمیت می یابد و موراد با رای موافق سه نفر به تصویب می رسد.
وی می افزاید : دبیری جلسات کمیسیون حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است و ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک لازم الاجرا و یا تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.
شریفی به دو مطلب مهم اشاره کرده و می گوید : بر اساس تبصره 2 ماده 64، در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین شده توسط مراجع قانونی ذی صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند. پس همانطور که گفته شد اگرپس از دو بار دعوت ، جلسات کمیسیون تشکیل نشد و یا پس از تشکیل به اتفاق نظر نرسید، خود اداره دارایی می تواند کار را مستقیما انجام دهد و پس از تعیین تکلیف ، نتیجه مصوب از یک ماه بعد لازم الاجرا است و این نشان دهنده این امر است می بینیم که قانون خیلی ازین قضایا را تشریح و برای آن راهکار ادامه داده است لذا تصمیم گیری در این خصوص فراتر از نظر اعلام شده از سوی شورای شهر است.
به گفته عضو شورای شهر کرج این مسئله چیزی از مسئولیت های نمایندگان مردم در شورای شهر نمی کاهد و اعضای شورای شهر در کمیسیون ارزش گذاری املاک ، حافظ منافع بهره بردار هستند، در پایان صحبت های خود اظهار داشت : ما در این کمیسیون 2 کار مهم انجام دادیم. یکی برای برقراری عدالت بیشتر که 47 بلوک تعیین شده در گذشته را به 170 بلوک افزایش دادیم، تقریبا بیش از سه برابر و اینگونه بلوک ها کوچکترشده و قیمتها معقولانه تر و منطقی تر شدند. این کارمهم بیش از یک ماه به طول انجامید و دیگری قیمت گذاری پیشنهادی توسط کارشناسانی بسیار مجرب از شهرداری و اداره دارایی و اداره ثبت اسناد صورت گرفت و نهایتاً نرخ تعیین شده بیست در صد کمتر از قیمت کارشناسی شده به تصویب رسید و قیمتهای عادلانه تری تعیین شد و این همان رسالت ما در حمایت از حقوق مردم است و لازم است در این خصوص از اعضای کمیسیون ماده 64 قدردانی کنم.
وی در پایان اعلام کرد : تلاش می شود تا نظرات و آنچه مطلوب شهروندان است صورت گیرد و در این خصوص نیز بر آن شدیم تا نرخ صدور چروانه ها ، عوارض سالیانه و تعرفه تخلفات کمیسیون ماده 100 شهرداری بر اساس نرخ سال 94 محاسبه شده و افزایش قیمتی برای سال 95 نداشته باشیم.
46
نظر شما