علی پاکزاد: در حالی که وزارت مسکن تلاش دارد نشان دهد که بازار مسکن در حال تعادل است و استقبال بخش خصوصی از این بازار به حدی است که باعث ایجاد تعادل در قیمت ها شده است به نظر می رسد آمارهای بانک مرکزی در مورد میزان ساخت و ساز در شهرهای بزرگ کشور خبر از فرار سرمایه های بخش خصوصی از این بازار می دهد.
روند نزولی قیمت مسکن که از نیمه دوم سال 87 کلید خورد در سال 88 به نقطه کف رسید و آمارهای مربوط به خرید و فروش مسکن در شهر تهران نشان می دهد طی سال 88 قیمت خرید و فروش مسکن ثابت باقی مانده است و در چهار ماهه ابتدایی سال 89 نیز این سکون بازار هیچ تغییر جدی پیدا نکرده است هرچند دولت این وضعیت را ناشی از رکود نمی داند ولی همین روند باعث شده است میزان سرمایه گذاری ها در بازار مسکن طی سال 88 کاهش محسوسی پیدا کند.
فرار بزرگ
آخرین آمارهای بانک مرکزی نشان مَی دهد در نه ماهه منتهی به آذر ماه سال 88 میزان سرمایه گذاری بخش خصوصی برای آغاز واحدهای مسکونی به رقم 5.8 هزار میلیارد تومان رسیده است در حالی که در دوره مشابه در سال 87 این رقم معادل 7.2 هزار میلیارد تومان بوده و مقایسه این دو رقم خبر از کاهش 8/18 درصدی میزان سرمایه گذاری جدید در بخش مسکن دارد.
اما نکته قابل تامل آنکه سازندگان مسکن در این دوربه رغم کاهش ورودی سرمایه به بازار مسکن میزان سرمایه های خروجی شان از بازار مسکن افزایش پیدا کرده است یعنی در حالی که میزان آورده به بازار ساخت وساز در این دوره 18.8درصد کاهش پیدا کرده است میزان سرمایه های مربوط به ساختمانهای نیمه تمام تنها حدود3.8 درصد کاهش پیدا کرده است و از رقم 13.1 هزار میلیارد تومان در سال 87 به رقم 12.6 هزار میلیارد تومان در سال 88 رسیده است که به خوبی نشان می دهد سازندگان در این دوره تلاش داشته اند ساختمانهای نیمه تمام خود را به سرعت به سرانجام برسانند تا پیش از کاهش بیشتر قیمت ها آماده عرضه در بازار بوده و یا حداقل با ورود به بازار اجاره از خواب سرمایه ای که دیگر با افزایش قیمت جبران نمی شود جلوگیری شود.
باز خورد نهایی این مورد در افزایش میزان سرمایه ساختمانهای تمام شده ردسال 88 نسبت به سال 87 به خوبی نمایان است یعنی نه ماهه منتهی به آذر ماه سال 88 به رقم4.18 هزار میلیارد تومان رسیده که نسبت به رقم 4.05هزار میلیاردتومانی دوره مشابه آن در سال 87 شاهد افزایش 3.3 درصدی در سرمایه مربوط به ساختمانهای تکمیل شده بخش خصوصی هستیم.
بررسی و مقایسه سیر سرمایه گذاری بخش خصوصی طی سالهای 86 تا 88 نشان می دهد رشد قیمت ها در سالهای 85 و 86 باعث هجوم سرمایه ها به این بازار ها شده است و در سال 87 با توجه به کاهش قیمت ها به ناگهان انباشت سرمایه ای در بخش ساختمانهای نیمه تمام اتفاق افتاده است که این خود گویای حالت انتظار در بازار است و در نهایت در سال 88 با تثبیت حدودی قیمت و از بین رفتن امید تولید کنندگان نسبت به جهش قیمت ها در کوتاه مدت از یک سو و کاهش قیمت شدید مصالح ساختمانی می بینیم که بازار ساخت و ساز از شرایط انتظار به مرحله تصمیم وارد شده، تصمیمی که در آن کاهش سرمایه گذاری جدید و شتاب برای خروج از بازار به خوبی مشهود است یعنی تولید کنندگان بخش خصوصی مسکن از فرصت کاهش قیمت مصالح استفاده کرده اند تا واحدهای نیمه تمام خود را به اتمام برسانند ولی تمایلی به شروع کار جدید دربازار کاهش یافته است.
کاهش تعداد پروانه های ساخت صادر شده
از دیگر دلایل فرار سرمایه بخش خصوصی از بازار مسکن در سال 88 و عدم سرمایه گذاری جدید در این بازار مراجعه به آمارهای مربوط به میزان پروانه های ساخت صادر شده از سال86 تا 88 است.
نرخ رشد میزان پروانه های ساختمانی صادر شده در سال 86 معادل 21 درصد بوده است در حالی که این رقم در سال 87 به ناگهان به منهای 15 درصد کاهش پیدا کرده است.
مقایسه دوره های نه ماهه منتهی به آذر ماه در ساهلای 86 تا 88 نشان می دهد به ترتیب در این سالهای 144 هزار،132هزار و 93 هزار فقره پروانه ساختمانی صادر شده است یعنی روند کاهش سال 87 در سال 88 به شدت تشدید شده و مقایسه دوره نه ماهه سالهای 87 و88 نشان می دهد میزان پروانه های ساختمانی صادر شده معادل29.3 درصد کاهش پیدا کرده است.
سهم 800 هزار واحدی دولت در عرضه مسکن
با توجه به این شرایط دولت تلاش دارد در سال 89 با اعطای مشوق هایی مانند تسهیلات مهر به سازندگان جای خالی سازندگان بخش خصوصی را در بزار مسکن پر کند و همچنین با به کارگیری تمهیداتی مانند انبوه سازی و صنعتی سازی قیمت تمام شده ساخت را کاهش دهد و امیدوار است که از این طریق بتواند به نوعی جای خالی بخش خصوصی خارج شده از بازار را پرکند.
اگر فرایند اتفاق افتاده در سال 88 را از نظر میزان پروانه های ساختمانی صادر شده بخواهیم مبنای میزان واحدهای مسکونی عرضه شده در این سال قراردهیم می توان گفت با توجه به آنکه در سال 87 میزان واحدهای مسکونی عرضه شده بر حسب آمارهای مقدماتی بانک مرکزی حدود 601 هزار واحد مسکونی بوده است می توان گفت میزان عرضه مسکن در سال 88 در همین حدود 600 هزار دستگاه است ولی افت سرمایه ورودی در سال 88 که حدود 18 درصد برآورد شده است می تواند باعث افت حدود 29 درصدی عرضه مسکن توسط بخش خصوصی در سال 89 خواهد شد.
یعنی باید انتظار داشت بدون لحاظ کردن آمارهای ساخت مسکن مهر در سال 89 میزان واحدهای مسکونی عرضه شده توسط بخش خصوصی در سال جاری به رقم 420 هزار دستگاه نزدیک شود به این ترتیب وزارت مسکن برای انکه بتواند وعده مربوط به عرضه 2/1میلیون واحد مسکونی در سال جاری را محقق کند باید در غالب مسکن مهر ودیگر طرحهای عمرانی خود حداقل حدود 800 هزار دستگاه واحد مسکونی را تاپایان سال به صاحبان آنها تحویل دهد.
نظر شما