علی پاکزاد: مرکزآمار ایران بعد از مدت ها دوباره گزارش مربوط به آمار معاملات مسکن در پاییز سال 89 را منتشر کرد، نکته جالب انکه انتشار این گزارش در حالی صورت گرفت که وزیر مسکن خبر از رکورد شکنی در ساخت مسکن طی دو سال گشته داده بود و مدیران بخش مسکن نیز از رونق بازار مسکن بدون افزایش قیمت مسکن خبر داده اند.
البته در کنار این اخبار شاید بحث تدوین طرح ساماندهی اجاره نشینی در کشور نیز نشان از وضعیتی باشد که هیچ یک از مدیران حاضر به اعلام رسمی آن نیستند.
براساس آمارهای منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران که از سامانه ثبت معاملات مسکن استخراج شده است در پاییز سال 89 متوسط اجاره هر متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ماهی 10 هزار 74 تومان رسیده است، این نرخ که با احتساب 3 درصد ودیعه محاسبه شده است نشان می دهد نرخ اجاره یک واحد مسکونی 100 متری دوره فوق در شهر تهران از مرز یک میلیون تومان عبور کرده است و البته با این احتساب اگر یک واحد مسکونی استاندارد مطابق واحدهای مسکن مهر را در نظر بگیریم در شهر تهران ماهیانه اجاره ای معادل 750 هزار تومان خواهد داشت.
البته این نرخ در مناقط مختلف به شدت متفاوت است یعنی در حالی که حداقل نرخی معادل ماهی 1600 تومان برای هر متر مربع در منطقه 14 به ثبت رشده است شاهد نرخ اجاره ای معادل 36777 تومان برای اجاره ماهیانه یک متر مربع واحد مسکونی در منطقه یک نیز به ثبت رسیده است و برایند این قیمت ها به متوسطی ختم می شود که در بالا به ان اشاره شد.
البته تغییرات قیمت در فصل بعد از این گزارش که به زمستان 89 باز می گردد هنوز منتشر نشده است ولی به دلیل آنکه زمستان فصل نقل و انتقال نیست می توان انتظار داشت نرخ اجاره در این دوره از ثبات نسبی برخوردار بوده است ولی به نظر می رسد در فصل بهار سال 90 که در نیمه ان قرار گرفته ایم نرخ ها دوباره جان گرفته اند که البته قبض های گاز و برق نیز در این زمینه بی تقصیر نیستند، زیرا بخش عمده ای صاحبان واحدهای استیجاری از محل اجاره دریافتی هزینه های خود را پوشش داده و به نوعی از این طریق ارتزاق می کنند و با نرخ رو به رشدی که در هزینه ها شاهد آن بوده اند تمایل به افزایش اجاره بها دارند.
در کنار این ارقام نگاهی به گزارش بانک مرکزی نیز خارج از لطف نیست، بانک مرکزی چندی پیش برای نخستین بار گزارشی در مورد نرخ اجاره بها در کشور منتشر کرد، در این گزارش که اجاره بها نه به صورت رقم بلکه به صورت شاخص بها استخراج شده است نشان می دهد نرخ اجاره بها در پاییز سال 89 نسبت به پاییز سال 88 در شهرهای کوچک تا بزرگ بین 8.5 تا 10.9 درصد افزایش پیدا کرده است بر اساس این شاخص شاخص اجاره بها بر اساس قیمت ثابت سال83 محاسبه شده است با توجه به این شاخص می توان گفت تورم قیمت اتفاق افتاده در بازار اجاره بهای شهری مانند تهران در طی پاییز 88 تا پاییز سال 89 معادل 16.4 درصد بوده است.
این روند و مقایسه ان با نرخ 12.5 درصدی تورم در سال 89 نشان می دهد بازار مسکن در سالی که پشت سر گذاشته شد به اندازه ای که مسئولین عنوان می کنند در ثبات قیمت به سر نبرده است و حداقل در شهر تهران شاهد رشد اجاره بها بیش از نرخ تورم بوده است.
نکته نگران کننده ان است که روند رو به رشد اجاره بها در سال جاری نیز ادامه پیدا کند و این افزایش و نرخ های سرسام آور اجاره اگرچه شاید باعث ایجاد روند معکوس مهاجرت از کلان شهرها شود ولی می تواند به کاهش سطح رفاه خانوارها از یکسو و افزایش تورم در شهرهای کوچکتری منتهی شود که سطوح درامدی در آنها پایین تر از کلان شهر ها بوده است.
ادامه روند رو به رشد اجاره از سوی دیگر می تواند به جهش مجدد قیمت مسکن نیز منتهی شود زیرا در شرایطی که یک خانوار مجبور باشد برای اجاره یک واحد یکصد متری ماهی بیش از یک میلیون تومان اجاره پرداخت کند یعنی سه برابر حداقل حقوق تعیین شده برای سال جاری به طور حتمی تلاش خواهد کرد به هر قیمتی که شده مسکن ملکی خریداری کند و این به تقاضای بازار فشار وارد خواهد کرد، توسعه ساخت و سازهم زمانی می تواند در غالب طرحی مانند مسکن مهر به تامین این تقاضا کمک کند که واحدهای مسکونی از امکانات زیر بنایی برخوردار شوند و این در حالی است که هنوز حداقل در شهر تهران هیچ شبکه حمل و نقل منسجمی برای تردد ساکنین شهر های اقماری مورد هدف طرح مسکن مهر فراهم نشده است یعنی اگر فردی هم به ناچار در یکی از این واحدها ساکن شود هزینه حمل و نقلی که برای تردد به محل کار خود متحمل می شود و زمانی که هر روز برای این کار باید صرف کند به حدی است که ترجیح خواهد داد دوباره و به هر قیمتی که شده به شهر اصلی مهاجرت کند.
نظر شما