مظنه قیمت مسکن در سر و ته یک خیابان/اختلاف 18‌کیلومتری قیمت مسکن در میدان راه‌آهن تا میدان تجریش

فائزه ابوالحسن‌نژاد:

یک سرش خفته در جنوب شهر است و ناخودآگاه آدم را یاد فقر و نداری و محرومیت می‌اندازد اما سر دیگرش در شمال شهر می‌خرامد و آدم را یاد بی‌نیازی و ثروت می‌اندازد. از ابتدایش در میدان راه‌آهن، هرچه بالاتر بروی، رنگش تغییر می‌کند و شور و هیجانش هم طور دیگری است. همه چیز ابتدایش با همه چیز انتهایش تفاوت دارد. حتی ریخت آدم‌ها و زوزه ماشین‌ها و شکل خانه‌ها. از تفاوت خانه‌ها گفتیم، هیچ می‌دانید تفاوت قیمت یک متر خانه در ابتدای این خیابان با انتهایش چقدر است؟ همین یک پرسش ساده ما را واداشت تا رد قیمت‌ها را در خیابان ولی‌عصر پی بگیریم برای اینکه ببینیم قیمت ملک از میدان راه‌آهن تا میدان تجریش چقدر اختلاف دارد. چند سال پیش خبرنگار روزنامه هم‌میهن چنین فکری به سرش زد و دل به خیابان «ولی‌عصر» داد و ما را از مظنه قیمت‌ها آگاه کرد و امروز، ما چنین مجالی پیدا کرده‌ایم.

اختلاف یک میلیارد‌تومانی

یک نفر می‌گفت اختلاف قیمت یک واحد 100‌متری در ابتدای خیابان ولی‌عصر با یک واحد 100‌متری در انتهای آن حداقل یک میلیارد تومان است. ما وقتی به چند آژانس املاک سر زدیم، دیدیم این حرف خیلی بیراه نیست. در همان حوالی میدان راه‌آهن، آژانس املاک زیاد است. کافی است سری بزنید و بپرسید قیمت هر متر آپارتمان در این حوالی چند است؟ احتمالاً می‌شنوید «آپارتمان نوساز: متری دو میلیون و 700 هزار تومان». به این ترتیب قیمت یک واحد 100‌متری نوساز در محدوده میدان راه‌آهن 270 میلیون تومان است. اجازه بدهید از کمرکش خیابان ولی‌عصر بالا برویم تا ببینیم قیمت‌ها تا میدان تجریش چقدر تغییر می‌کند.

قیمت‌ها در میدان راه‌آهن

میدان راه‌آهن در بیشتر ایرانی‌ها حس نوستالژیک ایجاد می‌کند. نسل‌های قدیمی‌تر خوب با این منطقه آشنایی دارند و نو‌رسیده‌ها هم به اندازه کافی این منطقه را در فیلم‌ها و سریال‌ها دیده‌اند. قدیم‌ها تهران به دو قسمت شمال و جنوب تقسیم شده بود. مهم‌ترین قسمت شمال، میدان تجریش بود و مهم‌ترین قسمت جنوب، میدان راه‌آهن. به همین دلیل هر کس که در مناطق اطراف میدان راه‌آهن زندگی می‌کرد، خود را «بچه میدون راه‌آهن» معرفی می‌کرد و هر کس که در مناطق شمال می‌زیست، خود را «بچه میدون تجریش» می‌دانست. امروز اما این تصویر به هم خورده و راه‌آهن امروز، راه‌آهن دیروز نیست. تنوع ساخت و ساز در سال‌های اخیر و فروش گسترده تراکم در حوالی میدان راه‌آهن که از سال 1387 به بعد شدت گرفت، منجر به ساخت‌وساز انبوهی از آپارتمان‌های نقلی با متراژ پایین در این محدوده شده است. با این حال تراکم فروشی نه‌تنها قیمت مسکن را کاهش نداد، بلکه قیمت‌ها را سه برابر کرد. در این محدوده آپارتمان‌های زیادی در خیابان‌های فرعی و کوچه پس کوچه‌ها ساخته شده و تصویر قدیمی این منطقه را به هم زده است. در این محدوده 44 آژانس املاک تا میدان منیریه وجود دارد که نشان از رونق معاملات مسکن در این منطقه است. در حال حاضر میانگین قیمت هر متر آپارتمان در حوالی میدان راه‌آهن دو میلیون و 500 هزار تومان است که هر چه به سمت بالاتر می‌رویم، قیمت‌ها افزایش بیشتری پیدا می‌کند. آنچه اشاره کردیم، میانگین قیمت‌هاست و شاید شما بتوانید ملکی در این محدوده پیدا کنید که قیمتی پایین‌تر و حتی بالاتر از این داشته باشد. در آخرین شماره نیازمندی‌های روزنامه همشهری، فروشنده‌ای ملک 70‌متری خود را به قیمت دو میلیون و 500 هزار تومان برای هر متر اعلام کرده بود. در همین شماره فروشنده دیگری، ملک خود را دو میلیون و 800 هزار تومان در هر متر برای فروش گذاشته بود. بنگاه‌داران این منطقه هم معتقدند مظنه قیمت‌ها بین دو میلیون و 500 تا دو میلیون و 800 هزار تومان است که بسته به ساخت ملک، می‌تواند افزایش یا کاهش داشته باشد.

میانگین قیمت ملک در حوالی میدان راه‌آهن

قیمت ملک در حوالی میدان منیریه

قدیمی‌های منطقه از خیابان مختاری تا میدان منیریه و تا کاخ مرمر را که امروز ساختمان مجمع تشخیص مصلحت نظام در آن مستقر است به نام «امیریه» می‌شناسند. پایین‌تر از آن به «راه‌آهن و مختاری» شهرت دارد. این محدوده در منطقه 11 و همسایه با منطقه 12 شهرداری تهران قرار دارد. خیابان ولی‌عصر در این مسیر به ترتیب خیابان‌های مختاری، تقاطع بشیری (امیر بهادر) مولوی، معیری، ابوسعید و امام‌خمینی (ره) را قطع می‌کند. در این منطقه به دلیل بافت قدیمی آن، ابنیه تاریخی زیادی را در حاشیه این خیابان می‌بینید. ساختمان‌هایی با نماهای خشتی و سبک و سیاق دوره قاجار و البته کاشی‌کاری‌های سنتی که بر سر در خانه‌ها با آیات قرآنی کار شده است، حسی نوستالژیک به هر رهگذری می‌دهد. هر چند تعداد زیادی از این ساختمان‌ها به علت فرسودگی و تخریب و عدم بازسازی آنها، جای خود را به مجتمع‌های تجاری امروزی داده است. در حال حاضر کوچه پس‌کوچه‌های خیابان ولی‌عصر تا میدان منیریه به دلیل قرار گرفتن در بافت فرسوده و ناتوانی مالکان برای ساخت و ساز، عرصه بساز بفروش‌ها شده اما با تصویب طرح تفصیلی تهران به دلیل صادر نشدن مجوز با تراکم بالا، ساخت و ساز محدود شده است.

بساز بفروش‌ها با مشارکت مالک واحد‌های مسکونی با تراکم بالا و با متراژ‌های پایین بین 40 تا 70 مترمربعی را می‌ساختند و از این رو جمعیت زیادی را روانه این منطقه کردند. اما موقعیت خیابان مختاری تا خیابان سپه در حوالی میدان منیریه کمی فرق می‌کند. در منطقه منیریه به واسطه بافت اصیل‌نشین و بازاری‌اش، خانه‌های ویلایی قدیمی که در مقابل آپارتمان‌سازی مقاومت می‌کنند به چشم می‌خورد. بومی‌های این منطقه هنوز زندگی در خانه‌های ویلایی با متراژ بالا را به زندگی آپارتمان‌نشینی ترجیح می‌دهند. املاک میدان منیریه به بالا تا تقاطع سپه بین 150 تا هزار مترمربع است. هر چند وجود خانواده‌هایی با تعداد جمعیت بالا نتوانسته به طور کامل مانع خراب شدن این ویلاهای کلنگی شود. به هر حال این منطقه از محله‌های قدیمی و اصیل تهران به شمار می‌رود و متقاضیان خاص خود را دارد که تمایلی برای زندگی در مناطق شمالی شهر از خود نشان نمی‌دهند. برای مغازه‌ها و واحد‌های تجاری این منطقه تقریباً نمی‌توان کاربری مشخصی را تعریف کرد. یعنی این منطقه بورس کالای خاصی نیست، جز تعدادی مسافر‌خانه و اغذیه‌فروشی‌های دور میدان راه‌آهن که به دلیل احداث خط مترو تخریب شده است. هر چه به سمت بالای میدان راه‌آهن می‌رویم، تقریباً تا حوالی چهارراه مختاری هم نمی‌توان کاربری خاصی را تعریف کرد. اما از حوالی مختاری تا پل امیربهادر بورس موتورسیکلت است. اما از میدان منیریه تا تقاطع سپه اکثر واحدهای تجاری کالای ورزشی هستند و به فروش کالاهای ورزشی می‌پردازند. با ساخت چندین مرکز خرید کالای ورزشی، این منطقه تبدیل به بورس لوازم ورزشی شده است. البته قیمت واحدهای داخل پاساژها از واحدهای حاشیه خیابان ولی‌عصر پایین‌تر است. در تقاطع سپه و در امتداد خیابان امام‌خمینی به دلیل نزدیکی به پادگان‌های میدان حر (باغ شاه) واحدهای تجاری هم وجود دارد که به فروش وسائل، لباس و مارک و علائم نظامی می‌پردازند.

میانگین قیمت ملک میدان منیریه تا تقاطع سپه

توجه:

* قیمت‌ها به تومان است.

از سپه تا نوفل‌لوشاتو

هر چه به سمت شمال خیابان ولی‌عصر پیش می‌رویم شکل و شمایل آن عوض می‌شود. شلوغی و ازدحام، مراکز خرید، ایستگاه‌های متعدد اتوبوس و تراکم مغازه‌ها به ما می‌گوید که داریم به مرکز شهر نزدیک‌تر می‌شویم.

از میدان منیریه به سمت بالا تا تقاطع جمهوری و ولی‌عصر، اکثر ساختمان‌های سمت چپ، دولتی‌اند. اما در سمت راست خیابان، املاک مسکونی و تجاری وجود دارد. از محله‌های معروف این منطقه شیخ‌هادی است و بنای معروف «بیمارستان نجم‌آباد یا وزیری» که تقریباً تخریب شده است و از موقوفه‌های «آ شیخ‌هادی» مجتهد معروف دوره ناصرالدین‌شاه است. واحد‌های مسکونی این منطقه از نظر ارزش‌گذاری نسبت به میدان منیریه تفاوت چندانی ندارد. واحدها مسکونی این منطقه عمدتاً 50 تا 90‌متری است. واحد‌های 40‌متری هم در سال‌های اخیر در این منطقه زیاد ساخته شده و متقاضیان زیادی دارد. یکی از نکته‌های منفی این منطقه محدوده طرح ترافیک و شلوغی بیش از حد آن است. اما در کوچه‌هایی که هنوز بافت قدیمی خود را دارد، خانه‌های کلنگی با متراژ بین 200 تا هزار مترمربع دیده می‌شود. به هر حال متوسط قیمت ملک در این محدوده، سه میلیون و 500 هزار تومان است و البته عجیب نیست که ارزش ملک از تقاطع سپه به سمت بالا افزایش محسوسی می‌یابد، به خصوص در مناطق حاشیه‌ای مانند جامی، وزیری و شیخ هادی که املاک تجاری ارزش قابل توجهی دارد. جالب این است که از حد فاصل خیابان جامی تا «سه‌راه جمهوری» ناگهان ترافیک خیابان افزایش می‌یابد. این یک نشانه از بورس کالای خاص است و اگر خوب نگاه کنید می‌بینید در حاشیه خیابان تعداد زیادی فروشگاه فروش لوازم پزشکی دیده می‌شود. اینجا بزرگ‌ترین مرکز فروش و ارائه خدمات لوازم پزشکی ارتوپدی، دندانپزشکی و سایر تخصص‌هاست.

میانگین قیمت ملک تقاطع سپه تا نوفل‌لوشاتو

توجه:* قیمت‌ها به تومان است.

تقاطع خوشبختی

تقاطع خیابان جمهوری و خیابان ولی‌عصر بیشتر تجاری است تا مسکونی. اینجا عرصه خرید البسه و لوازم آرایشی و بهداشتی است. خانم‌ها این محدوده را خوب می‌شناسند و حداقل چهار دهه است که برای خرید به این محدوده می‌آیند. به همین دلیل بیشتر املاک این منطقه تجاری مانده و شکل قدیمی و ارزش خود را همواره حفظ کرده است. اکثر فروشگاه‌های این منطقه مغازه‌های متحدالشکلی هستند که متراژی بین 12 تا 120 مترمربع دارند که سن بیشتر آنها بالای 30 سال است. در این راسته واحد‌های تولیدی لباس هم به وفور دیده می‌شوند که در فوقانی مغازه‌ها یا در فرعی‌های خیابان ولی‌عصر در سه شیفت کاری مشغول به کار هستند. از نوفل‌لوشاتو به بعد، مراکز خرید لباس عروس و لوازم عروس بیشتر و بیشتر می‌شود. مراکز فروش لوازم آرایشی، لوازم مخصوص عروس از این دست محصولاتی است که بعد از ظهرهای شلوغی به خود می‌بیند.

هر سانتیمتر چند میلیون؟

تفاوت‌ها از چهار‌راه ولی‌عصر شروع می‌شود. وقتی سراغ بنگاه املاک این منطقه می‌روید و بنگاه‌دار قیمت یک مترمربع از یک واحد تجاری را 70 میلیون تومان اعلام می‌کند احتمالاً انگشت به دهان می‌گیرید. حالا تصور کنید یک واحد تجاری 100‌متری بین چهارراه ولی‌عصر تا میدان ولی‌عصر هفت میلیارد تومان قیمت داشته باشد. تازه باید به مشخصات این ملک از نظر موقعیت هم توجه کرد، مثل دو نبش بودن یک مغازه در این راسته که باید قیمتی بالاتر را برایش متصور بود. از بناهای معروف چهار‌راه ولی‌عصر، ساختمان تئاتر شهر است. اگر چه این ساختمان در سال‌های اخیر در معرض خطر ساخت مترو قرار گرفته و تهدیدی برای آن محسوب می‌شود، اما هنوز هم پاتوق تئاتر‌دوستان است. در کنار «تئاتر شهر» پارک دانشجو فضایی است برای آرامش و استراحت روزانه دانشجویان و اهالی هنر. در سال‌های اخیر ساخت مراکز تجاری جدیدتر مانند ایرانیان، ولی‌عصر، پارسیان و سایر پاساژهای کوچک و بزرگ نیز دلیلی بر این مدعاست که خیابان ولی‌عصر روز به روز در حال تغییر است. وقتی شکل خیابان عوض می‌شود، عجیب نیست که قیمت‌ها هم افزایش پیدا کند از این جهت است که قیمت واحدهای تجاری این منطقه روزبه روز بالا می‌رود و دیگر مغازه‌ای پایین‌تر از متری 20 میلیون تومان پیدا نمی‌کنید. به تقاطع فلسطین که می‌رسید. یک ساختمان شیشه‌ای بزرگ لابه‌لای درختان بلند خیابان ولی‌عصر به چشم می‌خورد. در سال‌های اخیر بزرگ‌ترین مجتمع تجاری تهران در این منطقه افتتاح شد. مجتمع تجاری نور تهران که واحد‌های تجاری بین 20 مترمربع تا 100 مترمربع را دارد. قیمت یک واحد 100‌متری آن سه میلیارد و 500 میلیون تومان است. در مقابل، یک واحد تجاری در مرکز کامپیوتر ایرانیان در میدان ولی‌عصر متری 25 میلیون تومان قیمت‌گذاری شده است؛ و البته در همین بازار یک واحد 20‌متری زیر همکف آن 600 میلیون تومان آب می‌خورد. 

در بازار رضا که بین تقاطع فلسطین و میدان ولی‌عصر در مجاورت فرهنگستان هنر و فرهنگسرای صبا قرار گرفته، کوچک‌ترین واحد تجاری آن 30‌متری است. برای خرید این واحد 30‌متری، 5/1 میلیارد تومان باید پرداخت کرد و بزرگ‌ترین واحد‌های آن نیز تا چهار میلیارد تومان خریدار دارد.

ساخت مترو، ترکیب قدیمی میدان ولی‌عصر را تغییر داده و دیگر خبری از میدان قدیمی با آب نما و فواره‌های خاطره‌انگیز نیست. این محدوده هم بیشتر تجاری است تا مسکونی اما اینجا هر سانتیمتر از یک واحد تجاری قیمت بالایی دارد. وقتی قیمت یک آبمیوه‌فروش دور میدان ولی‌عصر را جویا می‌شوید. متوجه این سانتیمترهای پر‌ارزش می‌شوید. صاحب یک واحد 25‌متری کنار سینما قدس، قیمت ملکش را سه میلیارد تومان برآورد می‌کند. با یک حساب سر‌انگشتی تقریباً متری 120 میلیون تومان ارزش دارد؛ و با حسابی دقیق‌تر، هر سانتیمتر از این مغازه یک میلیون و 200 هزار تومان می‌ارزد. جای شگفتی هم دارد. این قیمت برای آبمیوه‌فروشی‌های کنار پاساژ ایرانیان بالاتر از این است و به متری 200 میلیون تومان می‌رسد. قیمت اجاره این مغازه‌ها را تصور کنید. اگر بخواهید این مغازه‌های کوچک را اجاره کنید باید حداقل ماهی 15 میلیون تومان بپردازید. با این تفاسیر درآمد این مغازه‌ها چقدر است؟

رفت و آمد زیاد در این منطقه به دلیل موقعیت خیابان ولی‌عصر و پیوندهایی است که با دیگر خیابان‌ها خورده است. شاهراه‌های مهم مرکز شهر مانند خیابان انقلاب، بلوار کریمخان، بلوار کشاورز و خیابان طالقانی از اصلی‌ترین عوامل شلوغی این خیابان است. به هر کدام از این خیابان‌ها چند وزارت خانه و دانشگاه و شرکت‌های تجاری را هم اضافه کنید که هر روز مردم زیادی را به سمت خود می‌کشد. بعد از ظهر‌های این میدان، اوج ساعات شلوغی روزانه خود را تجربه می‌کند.

بوتیک‌های پرزرق‌وبرق فروش پوشاک و به طور خاص «کت‌وشلوار فروش‌ها» که زمانی، پیش از رونق مجتمع‌های تجاری جدید، مرکز فروش شیک‌ترین البسه آقایان بوده‌اند به چشم می‌خورند. فروشگاه‌های عرضه لوازم آرایشی و بهداشتی، دو عاملی است که باعث افزایش حجم تردد در این منطقه می‌شود.

«پاساژ پایتخت» و دیگر مراکز همین محدوده از تهران است که به عرضه کامپیوتر مشغول هستند و به نوعی بورس خرید و فروش قطعات کامپیوتری تهران شناخته می‌شوند. از نظر کاربری مسکونی به جز فرعی‌های نزدیک به میدان ولی‌عصر و داخل خیابان طالقانی نمی‌توان وسعت زیادی را برای واحدهای مسکونی در نظر گرفت، اما بالاتر از میدان ولی‌عصر تا دوراهی یوسف‌آباد خانه‌ها و آپارتمان‌های مسکونی دیده می‌شوند. متراژ آپارتمان‌ها عموماً بین 90 تا 130 مترمربع متغیر هستند و املاک کلنگی نیز از 300 تا یک هزار مترمربع در این منطقه به چشم می‌خورند، البته در نزدیکی دوراهی یوسف‌آباد و تقاطع خیابان مطهری بعضاً خانه‌هایی با چهار هزار مترمربع نیز وجود دارند که تعداد آنها انگشت‌شمار است.

وجود دانشگاه صنعتی امیرکبیر، تئاترشهر و... همین‌طور همسایگی با مراکزی مانند دانشگاه تهران، دانشکده هنر دانشگاه آزاد و چندین نگارخانه و نمایشگاه و امکان رفت و آمد آسان به بازار کتاب تهران، بعدی فرهنگی به منطقه بخشیده است. گره ‌زدن همه این مشخصات،‌ این منطقه از خیابان ولی‌عصر را از دیگر مناطق تهران با خصوصیات خاص خود جدا کرده است. هرچند واحدهای مسکونی این منطقه از قیمت‌های متناسب و متعادلی نسبت به دیگر مناطق برخوردار است، اما واحدهای تجاری، اداری و موقعیت اداری آن قیمت‌های بالایی را در دفاتر املاک ثبت می‌کنند.

میانگین قیمت ملک از سه‌راهی جمهوری تا دوراهی یوسف‌آباد

توجه:

* قیمت‌ها به تومان است.

آنتیک‌های گران‌قیمت

تقریباً تا سه‌راهی خیابان فاطمی و حوالی یوسف‌آباد و میدان گل‌ها، بیشتر املاک محدوده خیابان ولی‌عصر تجاری است اما از سه‌راهی خیابان فاطمی تا میدان ونک می‌توان خانه‌های شیک و گران‌قیمتی پیدا کرد. کف قیمت املاک مسکونی در حوالی یوسف‌آباد هفت میلیون تومان است و تا 10 میلیون تومان هم در برخی منطقه‌ها می‌رسد. برای آنها که در محله تجاری شهر کار می‌کنند یا در وزارتخانه‌ها و اداره‌های دولتی به کار مشغولند، زندگی در محدوده یوسف‌آباد و میدان گل‌ها یک ایده‌آل است. در این صورت آنها به محل کار خود نزدیک هستند و در محله‌ای خوش‌نام و خوش‌آب و هوا هم زندگی می‌کنند. با این حال قیمت‌ها در این منطقه نسبتاً بالاست و از آنجا که متراژ بیشتر املاک مسکونی از 90 متر بیشتر است، خیلی‌ها توان ورود به این منطقه را پیدا نمی‌کنند. قیمت‌ها البته در این محدوده باقی نمی‌ماند و کمی بالاتر یعنی در حوالی پارک ساعی و محدوده توانیر، قیمت هر مترمربع ملک مسکونی از 10 میلیون تومان هم فراتر می‌رود.

بیشتر خانه‌های این محدوده آپارتمانی‌اند اما قدمتی 30 و 40 ساله دارند و بارها بازسازی شده‌اند. از آنجا که این منطقه برای زندگی ایده‌آل است، خیلی از صاحب خانه‌ها حاضر به فروش ملک خود نشده‌اند و به جای تغییر مکان، ترجیح داده‌اند ملک خود را بازسازی کنند. با این حال قیمت تمام‌شده آپارتمان‌های این محدوده پایین تمام نمی‌شود و از آنجا که متراژ آپارتمان‌ها بالاست، شاید خرید یک بنای 30‌ساله، حدود یک میلیارد تومان آب بخورد. به هر حال در این منطقه اگر ملکی تازه‌ساز پیدا کنید، احتمالاً کمتر از هشت میلیون تومان برای هر متر نخواهد بود و بناهای قدیمی هم قیمتی کمتر از شش میلیون ندارند.

 چند سال پیش شهرداری تهران موظف به اجرای یک مصوبه شد که بر اساس آن خیابان ولی‌عصر از محدوده خیابان شهید بهشتی تا میدان ونک به سمت بالا یک‌طرفه شد. از آن زمان، شیوه کسب‌و‌کار صنفی در این محدوده تغییر کرد در نتیجه از قیمت ملک تجاری در این محدوده کاسته شد. در حال حاضر قیمت هر مترمربع ملک تجاری در حد فاصل خیابان شهید بهشتی تا نزدیکی‌های میدان ونک،40 تا 50 میلیون تومان است. اگر شرایط این محدوده تغییر نمی‌کرد، احتمالاً امروز قیمت ملک سر به فلک می‌گذاشت اما یک‌طرفه شدن خیابان از چهار‌راه پارک‌وی تا میدان ولی‌عصر در چند سال گذشته و افتتاح مسیر اتوبوس‌های BRT  از رفت و آمد عابران کاسته و به نوعی کسب‌و‌کار این راسته را از رونق انداخته است. در این راسته، مغازه‌هایی با متراژ بزرگ به چشم می‌آیند. واحدهای تجاری شیک به خوبی محسوس است، مغازه‌های بزرگ‌تر گاه 600 تا 900 مترمربع که اکثراً در اختیار نمایشگاه‌های مبل و وسایل چوبی، فروشگاه‌های بزرگ لباس و رستوران‌های نسبتاً لوکس قرار دارند. اما با زیاد شدن تقاضا برای مراکز تجاری و اداری بیشتر، واحدهای قدیمی منطقه جوابگوی نیاز متقاضیان نبود. از همین رو در چند سال اخیر در اطراف پارک ساعی شاهد ساخت برج‌های تجاری - اداری جدید بودیم. مجتمع‌های معروف سرو، سپهر، ساعی، نگین، شهاب و آسمان از آن دست هستند. در این منطقه کوچه‌های مسکونی ساکت و دنجی دیده می‌شود. کوچه‌هایی که با پله‌های پیچ در پیچ به یوسف‌آباد منتهی می‌شود. خنکی پارک ساعی و خانه‌های اصیل و اعیانی قدیمی که در کوچه‌های مجاور پارک دیده می‌شود، فضایی پر از آرامش را به همراه دارد. این محدوده، مجرای تنفسی بین میدان ولی‌عصر تا میدان ونک است. که چه به میدان ونک نزدیک‌تر می‌شویم فضای آرام و کم‌تردد پارک ساعی تا توانیر کم می‌شود و جای خود را به ترافیک شلوغ و تراکم ماشین‌های حاشیه خیابان می‌دهد. یکی از عوامل این اتفاق را می‌توان قرار گرفتن این منطقه در حاشیه محدوده طرح ترافیک دانست. شرکت‌های ساکن در این منطقه در واقع به دو نکته مهم دست یافته‌اند: اولاً به مرکز شهر نزدیک هستند و دوم اینکه داخل محدوده طرح ترافیک قرار نگرفته‌اند.

از پل توانیر به بعد به سمت میدان ونک مطب پزشکان با عنوان «ساختمان پزشکان» شاخص‌ترین موردی است که به چشم می‌خورد. چندین ساختمان پزشکان و کلینیک خصوصی از نکات قابل توجه است؛ وجود مراکزی مانند صانعی، نگین، مرجان، جهان‌کودک، شیراز و پردیس موید این امر است. بیمارستان دی و همچنین پایین‌تر از پل توانیر، بیمارستان مهرگان از مهم‌ترین دلایل شکل‌گیری این مطب‌ها در منطقه است. این مطب‌ها از 60 تا 200 مترمربع متراژ دارند. مطب‌های پزشکی در این مراکز گاه تا هر مترمربع 15 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. نکته جالب در مورد این منطقه قیمت‌های عجیب مغازه‌ها و واحدهای تجاری است که بعضی از آنها گاه تا متری 70 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شوند. البته باید متذکر شد این قیمت‌ها لزوماً قیمت معامله‌شده نیستند، چرا که کمتر پیش می‌آید مغازه‌های محدوده‌هایی مانند میدان ونک فروخته شوند. آپارتمان‌های مسکونی این منطقه بیشتر در قسمت‌هایی از گاندی و حوالی چهارراه جهان کودک و فرعی‌های بالاتر از میدان ونک متمرکزند که مثل آپارتمان‌های منطقه ساعی اکثراً لوکس‌اند و متراژ آنها از 90 تا 350 متر و بالاتر متغیر است، قیمت واحدهای مسکونی این محدوده در بعضی نقاط، گاه تا هر مترمربع 14 میلیون تومان می‌رسد. املاک کلنگی این منطقه از ارزش بالایی برخوردار است و متراژ آنها عموماً از 250 تا یک هزار مترمربع متغیر است که قیمت بعضی از آنها برای هر مترمربع 10 تا 12 میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود.

میانگین قیمت ملک از پل توانیر تا میدان ونک

توجه:* قیمت‌ها به تومان است.

پارک ملت

از تقاطع خیابان میرداماد و پاساژ دوست‌داشتنی مجتمع اسکان تا چهارراه پارک‌وی را با نام «پارک ملت» می‌شناسند. کوچه‌های آرام و درختان کهنه کوچه‌های دلباز منتهی به خیابان ولی‌عصر و همچنین پیاده‌رو‌های وسیع مجاور پارک که لذت پیاده‌روی را چند برابر می‌کند، همگی ویژگی‌های مثبت خیابان ولی‌عصر است. ابنیه قدیمی این منطقه به طور میانگین 35 سال سن دارند. آپارتمان‌های این منطقه بزرگ و با امکانات هستند و کمتر پیش می‌آید که آپارتمان‌های زیر 70 متر پیدا کنید. بیشتر آپارتمان‌های این منطقه 150 تا 500 متر است و واحدهای تجاری آن هم از 15 تا 500 مترمربع وسعت دارند. رستوران‌های مختلفی که در نزدیکی پارک ملت و به خصوص مجتمع ملت دیده می‌شود نشانه مشتریان زیادی است که روزهای تعطیل از پارک به سمت این رستوران‌ها سرازیر می‌شوند. از مراکز تجاری این محدوده می‌توان به مجتمع اسکان و بازار صفویه و مرکز تجاری ملت اشاره کرد. خانه‌های کلنگی 150 تا سه هزار متری این منطقه نیز قابل توجه هستند که گاه 30 تا 40 سال عمر دارند، با باغچه‌ها و درختان کهنسال. واحدهای اداری این منطقه متقاضیان خاص خود را دارد. بیشتر آنها شرکت‌های خارجی و دفاتر نمایندگی برندها و محصولاتی هستند که کمتر دوست دارند دیده شوند. املاک مسکونی این منطقه قیمت‌های متفاوتی نسبت به دیگر مناطق تهران دارد. امکانات اکثر آپارتمان‌ها قابل مقایسه با مناطق پایین‌تر خیابان ولی‌عصر نیست، فرعی‌های دنج و ساکت و مشجر روبه‌روی پارک از همه جهت برای زندگی ایده‌آل به نظر می‌رسد. پس بی‌جهت نیست که میانگین قیمت آپارتمان‌ها در این منطقه از 12 میلیون تومان هم فراتر رفته است.

اکثر کوچه‌های این محدوده به خیابان جردن منتهی می‌شود و این حسن جوار باعث تقاضای بیشتر ملک در این محدوده شده است. قیمت‌ها در این منطقه از 12 میلیون تومان آغاز می‌شود و تا حوالی پارک‌وی به 20 میلیون تومان هم می‌رسد. هفته گذشته یک واحد 200‌متری در این محدوده نزدیک به چهار میلیارد تومان آگهی شده بود. این رقم هوش از سر آدم می‌برد.

میانگین قیمت ملک از میدان ونک تا چهارراه پارک‌وی

توجه:* قیمت‌ها به تومان است.

ظهور آپارتمان‌های هوشمند

رسیدن به پایان قطعه آخر بزرگ‌ترین خیابان تهران، طی کردن 18 کیلومتر از یک خیابان پر‌تردد و مهم، خود یک سفر سیاحتی به شمار می‌رود. از چهار‌راه پارک‌وی به سمت میدان تجریش و قدم زدن بین چنارهای بلند سر به هم آورده و گره‌خورده، سایه‌های خنکی را روی این خیابان پهن کرده است، صدای همیشه جاری آب در جوی‌های پهن خیابان ولی‌عصر از نکات مثبتی است که برای هر شهروندی لذت‌بخش است. برج‌های بلندی که در اولین فرعی خیابان ولی‌عصر یعنی خیابان الهیه سر بر افراشته است، قیمت‌های نجومی به همراه دارد. قیمت هر مترمربع املاک مسکونی به بیش از 20 میلیون تومان می‌رسد. آپارتمان‌هایی که حتی بیش از 10 سال عمر دارند قیمت‌هایی پایین‌تر از متری 20 میلیون تومان ندارند. برج‌های هوشمند و کاملاً مجهز، تکنولوژی روز و نمایی زیبا با معماری مدرن امروز دنیا که در یکی دو سال اخیر در خیابان الهیه و زعفرانیه و فردوس بیشتر به چشم می‌خورد. د. ی از بنگاه‌های معروف این منطقه در فایل‌های آماده تحویل خود، یک واحد 530 متری را حدود 5/8 میلیارد تومان قیمت‌گذاری کرده است. در این منطقه، دیگر خبری از واحد‌های مسکونی چهار‌طبقه با واحد‌های 40 و 50 متری بدون آسانسور، پارکینگ و انباری نیست. تنها امتیازی که می‌تواند برای آپارتمان‌ها خاص باشد امتیاز پارکینگ دوم و سوم است. چرا که اکثر ساکنان این منطقه از دو یا سه خودرو استفاده می‌کنند.

خانه‌های کلنگی، ویلایی و زمین هم در این منطقه از ارزش خاصی برخوردار است، متراژ آنها گاه به 10 هزار مترمربع می‌رسد که بی‌شک این زمین‌ها متعلق به عمارت‌ها و خانه‌های بزرگ چند دهه قبل است. هر چند در سال‌های اخیر اغلب این باغ‌ها تخریب شده‌اند و جای خود را به برج‌های مسکونی داده‌اند. در مورد املاک تجاری در این منطقه نیز مانند دیگر مناطق خیابان ولی‌عصر قیمت واحدهای تجاری حاشیه خیابان ولی‌عصر از واحدهای تجاری در داخل پاساژها بیشتر است. هر چند پاساژ‌های بزرگ و مطرحی در این منطقه دیده نمی‌شود. مگر مراکز خرید قائم یا تندیس که در محدوده میدان تجریش هستند. اکثر واحدهای تجاری به فروش برند‌های پوشاک و کیف‌وکفش و شعبه‌هایی از برند‌های معتبر مشغول هستند و مغازه‌های بزرگ‌تر یا به صورت نمایشگاه‌های مبل و لوستر و یا به صورت رستوران دیده می‌شود.

در حاشیه میدان تجریش نیز وجود چندین پاساژ مانند تندیس و پاساژهای قدیمی‌تر مانند پاساژ قائم که هر دو بیشتر به فروش پوشاک مشغول هستند، قابل ‌توجه است. بازارچه پشت امامزاده صالح را نباید فراموش کرد که با احیای بافت آن و یکدست شدن حجره‌های آن رونق خود را مانند گذشته داراست. اکثر مغازه‌های حاشیه امامزاده به فروش مایحتاج و ارزاق روزانه مانند میوه و صیفی‌جات، گوشت، مرغ، ماهی و... مشغول هستند. واحدهای تجاری منطقه عموماً از هفت تا 800 مترمربع وسعت دارند و قیمت هر متر از آنها گاه به 80 میلیون تومان می‌رسد. در این منطقه هستند بناهایی که اگر‌چه تاریخی محسوب نمی‌شوند، اما گاه تا 100 سال عمر دارند. وجود باغ‌های وسیع با درختان تنومند یادگار دوره‌ای است که تجریش به صورت دهی از توابع تهران بوده و به چشم منطقه‌ای ییلاقی به آن نگاه می‌شد. شاید در آن دوران صاحبان باغچه‌های وسیع تجریش تصور نمی‌کردند که روزی هر متر از این باغچه‌ها با قیمت چند میلیارد تومان به فروش برسد.

قیمت آپارتمان‌های معمولی در این منطقه از 12 میلیون تا 15 میلیون تومان در نوسان است. در ابتدای گزارش اشاره کردیم که قیمت یک آپارتمان 100 متری در حوالی میدان راه‌آهن،270 میلیون تومان است در حالی ‌که یک آپارتمان 100 متری در میدان تجریش با احتساب هر متر 13 میلیون تومان، از یک میلیارد و 300 میلیون تومان فراتر می‌رود.

به این ترتیب می‌بینیم اختلاف قیمت در خیابان 18‌کیلومتری ولی‌عصر چیزی در حدود یک میلیارد تومان است. این اختلاف قیمت همه تئوری‌های موجود را به هم می‌ریزد. نمی‌ریزد؟

میانگین قیمت ملک از چهارراه پارک‌وی تا تجریش

توجه:* قیمت‌ها به تومان است.

3939