نگاهی به میزان معاملات مسکن در مهرماه/ بازار مسکن به خواب می‌رود؟

به رغم این نزول ماهانه، تغییرات نقطه‌ای حجم معاملات، شیب مثبت پیدا کرد؛ به‌طوری‌که تعداد واحدهای فروخته‌شده در مهر امسال، ۳۶ درصد در مقایسه با مهر پارسال افزایش یافت.

فروش مهر ماه بازار ملک به لحاظ تعداد واحد مسکونی، همچنان دو رقمی ماند و بالای ۱۲ هزار واحد در ۳۰ روز اول پاییز معامله شد.

بررسی‌ها درباره پاییز دو‌رنگ بازار مسکن مشخص می‌کند نبض فعلی معاملات در وضعیت «میانه» رکود و رونق قرار دارد؛ اما سرعت حرکت در مسیر پیش رونق، کند شده است. این رخداد می‌تواند احتمال دستیابی به رونق در فصل جاری را کاهش دهد.

میانگین قیمت مسکن در تهران برای دومین ماه پیاپی، سطح ۴ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در هر متر‌مربع را با احتساب ریزنوسان ماهانه،‌ حفظ کرد. آمار بانک مرکزی از تحولات مهر ۹۶ بازار مسکن، با ارقامی نزدیک به آمار دفتر اقتصاد مسکن، رشد ۶ درصدی معاملات در ۷ ماه اول امسال (حرکت رو به جلو) را تایید می‌کند.

مهر ماه سال گذشته، ۹ هزار و ۵۱۰ واحد مسکونی در پایتخت خرید و فروش شد که این حجم، اندکی بیشتر از «پایین‌ترین میانگین ماهانه معاملات مسکن طی سال‌های اخیر» بود. اما در مهر ۹۶، تعداد ۱۲ هزار و ۹۶۵ واحد مسکونی در تهران فروخته شد. «بالاترین میانگین ماهانه فروش آپارتمان در سال‌های اخیر» به ‌سال ۹۱ –سال اوج رونق- مربوط می‌شود که ۱۶ هزار و ۵۰۰ واحد بوده است.

کارشناسان اقتصاد مسکن معمولاً برای ارزیابی شرایط بازار، روند چند ماهه را ملاک عمل قرار می‌دهند. بر این اساس، کارنامه خرید و فروش آپارتمان در پایتخت نشان می‌دهد: حجم معاملات در ۷ ماه اول امسال ۶ درصد نسبت به مدت مشابه سال ۹۵ افزایش یافته است. بازار مسکن در نیمسال اول ۹۶، رقمی معادل ۴/ ۲ درصد به لحاظ حجم فروش، نسبت به ۶ ماه اول پارسال بزرگ‌تر شده بود، اما جهش نقطه‌ای معاملات در مهر ماه، باعث شد شیب رشد فروش در ۷ ماه، نزدیک به ۵ واحد درصد نسبت به شیب رشد ۶ ماهه اوج بگیرد. بررسی‌ها درباره «رنگ سرد» پاییز ۹۶ بازار مسکن که با «کاهش ماهانه» حجم معاملات به میزان ۱۰ درصد در مهر ماه بروز کرده است، مشخص می‌کند: بخشی از این افت به علت تغییر فصل و پایان سنتی معاملات ملک همزمان با پایان تابستان، «طبیعی» به نظر می‌رسد.

در این میان، افت ماهانه معاملات خرید مسکن به میزان ۲۹ درصد در مهر سال ۹۵ نشان می‌دهد: تاثیر سنتی و کاهنده تغییر فصل در نیمه امسال در بازار معاملات مسکن، به مراتب کمتر از سال گذشته بوده است. اما با این حال، نبود فایل مناسب و تازه در بازار ملک یک عامل درونی و کاهنده معاملات خرید مسکن در شرایط کنونی معرفی می‌شود که باعث شکل‌گیری این رنگ در بازار شده است. واسطه‌های بازار ملک یک تفاوت عمده فصل جاری با فصل گذشته را «کم شدن واحدهای مسکونی مناسب تقاضای موجود در بازار» عنوان می‌کنند. عرضه مورد قبول تقاضا هم از بابت قیمت و هم از بابت متراژ و سن بنا، نسبت به تابستان ۹۶ به شکل محسوسی کم شده اما حجم تقاضای خرید مسکن نسبت به تابستان کاهش نیافته است.

متوسط مساحت در آپارتمان‌های فروخته شده در تهران طی ماه‌های اخیر ۸۸ متر مربع بوده است و میانگین عمر بنا در معاملات نیز ۹ سال اعلام شده است. بیش از ۶۰درصد از تقاضای موجود در بازار مسکن، به دنبال خرید واحدهای زیر ۸۰ متر‌مربع است و در صورت مناسب بودن فایل‌ها به لحاظ «قیمت»، تمایل غالب به خرید واحدهای زیر ۵ سال ساخت است. در این میان، کمبود آپارتمان‌های پرمخاطب، کاهش معاملات را رقم می‌زند. بر اساس این گزارش، «رنگ گرم» پاییز ۹۶ بازار مسکن به اختلاف دمای معاملات در مقایسه با پاییز پارسال مربوط می‌شود. جهش ۳۶ درصدی فروش آپارتمان در ماه گذشته نسبت به ماه مشابه سال قبل ناشی از روند رشد یک‌سال اخیر معاملات است که عامل محرک آن، تسهیلات خرید مسکن عنوان می‌شود.

17302