آسیب­‌شناسی سیاست‌­های توسعه مسکن شهری در ایران

مسکن به عنوان یکی از نیازهای اساسی بشر در محیط ­های مختلف طبیعی و مصنوع معانی متفاوت یافته و هر جامعه به فراخور نیازها و توانایی‌­های خود، امکانات و محدودیت‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی خویش و در هر یک از دوره­‌های زمانی مختلف به آن شکلی خاص بخشیده است، ولی با وجود تفاوت‌های فوق، مسکن در کلیه جوامع دارای مفهومی متعالی و مقدس بوده که انسان با تاًمین آن به بودن دست یافته است و  نحوه سکونت، چگونگی بودن انسان را معنی بخشیده است.

مطلوبیت محیط برای زندگی و روح و روان و خوشی و شادی ساکنان هر مجتمع به توسعه ­یافتگی بیشتر جامعه در زمینه­‌های اقتصادی، اجتماعی و فرهنگی به طور اعم و زیبایی بیشتر در مظاهر بصری آن مجتمع به طور اخص بستگی دارد. از این رو برنامه­ ریزی برای مسکن همواره حائز اهمیت بوده است. این نوشتار نگاهی به سیاست ­های توسعه مسکن در ایران دارد و به آسیب­ شناسی برنامه­ ریزی مسکن در دوره­ های مختلف می ­پردازد و شرایط اقتصادی و نیز اجتماعی مؤثر در سیاست ­های توسعه مسکن را بررسی می ­نماید. نتایج حاصله حاکی از آن است که عوامل برون­ زای بخش مسکن از جمله متغیرهای اقتصاد کلان و به ویژه نقدینگی، بیشترین تأثیر را در تأمین مسکن خانوار دارد که بی ­توجهی به این امر را می ­توان از مؤلفه­ های ناکارآمدی سیاست ­های مسکن شهری در ایران دانست. برای حل این مشکل به نظر می ­رسد باید مواردی همچون توجه به ساماندهی و انضباط­ بخشی پولی در فضای اقتصادی، مداخله حداقل دولت در بازار مسکن، تأمین زیرساخت های لازم برای مداخله دولت در تأمین مسکن سه دهک اول مدنظر قرار گیرد.

بیان مسئله
نیاز به مسکن یکی از اساسی‌ترین نیازهای بشری است. طبق اصل سی و یک قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، داشتن مسکن مناسب حق هر فرد و خانواده ایرانی است. بخش مسکن از سویی رابطه ­ای مستقیم با رفاه و امنیت روانی و اقتصادی شهروندان دارد و از دیگر سو، دارای ارتباطاتی چندسویه با بخش ­های مختلف اقتصاد خرد و کلان است. به همین دلیل در سیاست­ گذاری ­ها همواره مورد توجه می ­باشد. با این همه به نظر می ­رسد سیاست­ های اتخاذ شده از سوی دولت ­ها در دوره ­های مختلف به دلیل عدم برخورداری از برنامه استراتژیک نه تنها توفیق چندانی در رفع نیاز مسکن در کشور نداشته، بلکه موجب بروز مشکلاتی در زمینه اقتصادی و اجتماعی نیز شده است که از آن جمله می­توان به سوداگری زمین نیز اشاره نمود.

سیاست گذاری مسکن با گستره وسیعی از اقدامات دولتی در ارتباط می ­باشد. این سیاست گذاری تمام اقدامات دولتی و سیاست­ های قانونی یا اقتصادی را شامل می ­شوند که تاثیری مستقیم یا غیر مستقیم بر مسکن دارند. این عوامل شاید حتی شامل سیاست­ هایی نظیر حمایت ­های مربوط به مسکن، قیمت مسکن، سیاست­ های مالیاتی مؤثر در تملک مسکن، استانداردهای مسکن و مسائل مرتبط با اجاره خانه نیز باشند. 

اهمیت مسکن در مطالعات رفاه اجتماعی
به دلایل متعدد مسکن در مطالعات رفاه اجتماعی واجد اهمیت است که شاید بتوان مهمترین دلایل را در موارد زیر خلاصه نمود:

از آنجا که مسکن بیانگر حوزه ­ای از رفاه است که بازار در آن اقتدار دارد بنابراین مطالعه مسکن موجب آشنایی با نقاط قوت و ضعف بازار در تامین نیازهای افراد می گردد.

از آنجا که مسکن ارتباط پیچیده نیازها و نیز چگونگی تعریف آنها را برجسته می ­کند بنابراین برای تعریف مسکن یا خانه ­ای مناسب باید از مفاهیم کیفیت و خودگردانی بهره جست. بنابراین اگر کسی سقفی بر بالای سرش داشته باشد اما در محیطی پر ازدحام و توأم با مخاطرات بهداشتی زندگی کند لزوما نمی ­توان گفت که وی دارای خانه­ ای مناسب است. افراد در چنین موقعیت­ هایی می ­توانند به عنوان بی ­خانمان تعریف شوند؛ و یا اگر شخصی واقعا در امور مسکن خود حق دخالت نداشته باشد، باز هم بی ­خانمان است.

سومین دلیل که مسکن به عنوان یک حوزه کلیدی در سیاست ­گذاری اجتماعی محسوب می ­شود این است که مسکن با سایر مقوله ­های رفاهی همچون بهداشت رابطه ­ای تنگاتنگ دارد. 

جایگاه مسکن در اقتصاد ایران
در حقیقت بخش مسکن با توجه به قدرت بالای جذب نقدینگی، همواره نقشی اساسی در بازار ملی ایفا می­ کند و نیز از افزایش و کاهش نقدینگی بسیار تأثیر می ­پذیرد. مطالعات نشان می ­دهد که «سیاست پولی در کوتاه ­مدت دارای اثرات بسیار شدید بر تورم مسکن بوده و بر سرمایه ­گذاری در مسکن نیز تا حدودی مؤثر است».

روند سیاست گذاری مسکن در ایران
در دوران قبل از انقلاب اسلامی، با پیدایش مشکل مسکن در تهران و شهرهای دیگر، توجه دولت به مسأله جلب و سیاست ­های پیش‌ بینی شده، در قالب برنامه‌های پنج ساله متجلی شد. در برنامه ‌های اول و دوم عمرانی کشور، اصولاً فصل و اعتبار مشخصی برای فعالیت خانه ­سازی و تأمین مسکن در نظر گرفته نشده است و از برنامه ­های سوم عمرانی به بعد، طرح ها و برنامه ­های مربوط به بخش مسکن در برنامه ‌های پنج ساله دیده می ­شود.

سال­ های اولیه پس از انقلاب، با توجه به شرایط اجتماعی و اقتصادی موجود، اصولاً تفکر برنامه ‌ریزی به ویژه در زمینه مسکن دنبال نشد. در برنامه اول توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی جمهوری اسلامی ایران (۱۳۷۲-۱۳۶۸)، توسعه و ترویج سازه ‌های بتنی در شهرهای بزرگ و متوسط و ایجاد صنایع پیش­ ساخته در شهرهای بزرگ برای تشویق تولید انبوه مسکن و استفاده از مصالح ساختمانی، به خصوص صنایع پتروشیمی به منظور جایگزینی مصالح وارداتی در دستور کار قرار گرفت.

در برنامه دوم توسعه اقتصادی – اجتماعی و فرهنگی کشور (۱۳۷۸-۱۳۷۴) سیاست ­ها و خط مشی هایی از جمله استفاده بهینه از زمین، کمک به احداث مسکن برای متقاضیان کم درآمد، تقلیل متوسط سطح زیربنای مسکونی، آموزش فنون ساخت و ساز نوین، تقویت منابع مالی بانک مسکن و امثال آن به تصویب رسید.

تا این زمان، ارزیابی برنامه ‌های بعد از انقلاب نشان می ­دهد که اولاً سهم بخش دولتی در آنها ناچیز است و ثانیاً‌، سهم تأمین مسکن گروه ­های کم ­درآمد بسیار پایین بوده است.

در برنامه سوم توسعه (۱۳۸۳-۱۳۷۹)، تنظیم بازار مسکن، آزادسازی مالی و اعتباری، ورود مؤسسات مالی خصوصی به بخش مسکن، آزادی عمل به بانک­ ها برای تعیین نرخ سود، افزایش سقف وام­ های مسکن، آزادسازی بازار زمین، کاهش واگذاری ­های زمین، تشویق انبوه­ سازی و کوچک ­سازی از طریق کاهش مالیات ها و واگذاری زمین و اعتبارات مورد توجه قرار گرفت. لذا نتایجی از قبیل افزایش تولید مسکن، افزایش انبوه سازی و کوچک­ سازی، افزایش قیمت زمین و مسکن با درصد تحقق بیش از ۱۰۰ درصد برای اهداف  حاصل گردید.

در برنامه چهارم توسعه (۱۳۸۸-۱۳۸۴) نیز صیانت از هویت و فرهنگ اسلامی ایرانی تنها به عنوان یک اصل مطرح گردید. اما در برنامه پنجم توسعه موضوعات مورد توجه در بخش مسکن به گونه ­ای تخصصی ­تر از گذشته بیان شد که در این میان توجه به دو موضوع ترویج الگوهای معماری و شهرسازی ایرانی - اسلامی (معماری بومی) و رعایت اصول معماری ایرانی – اسلامی در طراحی و ساخت نمای ساختمان­ ها حائز اهمیت است.

به طور خلاصه می‌­توان سیاست­ های مسکن در دوره ­های مختلف پس از انقلاب اسلامی را به صورت زیر خلاصه نمود:

نخستین سال‌­های انقلاب و دوره جنگ (۶۸-۱۳۵۷) شامل سیاست ­های حمایتی و اعطای یارانه­ های مستقیم و تمرکز بر شرایط جنگی بوده است که از مهمترین اقدامات می ­توان به عرضه تسهیلات خرید مسکن، مصالح حواله­ ای و ارزان قیمت و نیز توجه به واگذاری اراضی مسکونی در مقیاس وسیع نمود که به علت تمرکز بر مسأله جنگ و مشکلات اقتصادی ناشی از آن به مقوله مسکن توجه اندکی گردید. در دولت سازندگی (۷۶-۱۳۶۸) تقویت بازار آزاد و توسعه شهرهای جدید از جمله سیاست ­های مدنظر بود که اقداماتی از جمله اعطای تسهیلات خرید و ساخت و حمایت از انبوه­ سازان، توجه به اقتصاد بازار آزاد و تقویت تقاضای سرمایه ­ای مسکن مدنظر بود. در دوره اصلاحات (۸۴-۱۳۷۶) اهم سیاست ­های مورد توجه در مقوله مسکن در تداوم تقویت بازار آزاد، توسعه مسکن استیجاری، توجه به بافت فرسوده و محدودیت مداخله دولتی بوده است. از اقدامات این دوران می ­توان به اعطای تسهیلات خرید و ساخت و حمایت از انبوه ­سازان، توسعه مسکن اجاره به شرط تملیک و استیجاری، تأکید بر بازسازی بافت ­های فرسوده شهری، رویکرد علمی به مسکن و الزام به تهیه طرح جامع مسکن و کم ­توجهی دولت به بخش مسکن اشاره کرد. در دولت عدالت ­محور (۹۲-۱۳۸۴) سیاسی شدن شدید مسکن مورد توجه قرار گرفت که به نوعی برنامه ­گریزی در اقتصاد را به دنبال داشت. به دنبال آن محدود نمودن بازار آزاد و مداخلات عظیم در اقتصاد صورت گرفت که می ­توان به تهیه طرح جامع مسکن و در عین حال استفاده گزینشی از آن، افزایش نقدینگی با بی ­برنامگی اقتصادی به ویژه در دوسال ابتدای این دولت، تمرکز بر اجاره بلندمدت زمین و اعطای تسهیلات ساخت، طرح بنگاه ­های زودبازده و طرح تحول اقتصادی، اشاره نمود.

قابل ذکر است که تا قبل از این دوران با توجه به مداخله همه­ جانبه دولت در پروژه مسکن مهر در مراحلی چون مکان­ یابی زمین، تأمین مالی، تعیین الگوی ساخت و ...، بخش مسکن را می ­توان دارای شرایط بازار آزاد دانست به گونه ­ای که به طور نسبی در دوره ۳۰ ساله (تا قبل از ۱۳۸۴) سهم دولت در تأمین مسکن به طور مستقیم از حدود ۵ درصد به به حدود ۲ درصد کاهش یافت.

برنامه­ ریزی مسکن و بازار
بخش مسکن دارای نقشی اساسی در عرصه ­های اقتصادی و اجتماعی جامعه است. از ضروریات برنامه ­ریزی مسکن می ­توان به تأمین عدالت در دسترسی به سرپناه مناسب با قیمت مناسب، هدایت هدفمند سرمایه­ های ملی در راستای افزایش کارآیی در پاسخگویی به نیازهای عموم جامعه، کاهش نوسانات بازار مسکن از نظر قیمت و نیز حجم تولید، افزایش و تثبیت حاشیه امنیت ­بخش مسکن با توجه به ارتباط مسکن با سایر بخش­ های اقتصادی به منظور اشتغال پایدار و کمک به رشد اقتصادی اشاره نمود.

بنابراین چنانچه قبل از این نیز ذکر گردید، دولت ­ها فارغ از نوع نگاه سیاسی و اقتصادی در بازار مسکن دخالت می ­نمایند که میزان و نوع این دخالت متفاوت می ­باشد. به­طور کلی می­ توان گفت در شرایطی که در بازار تقاضای مؤثر بسیار محدود باشد و فاصله توان خرید مصرف ­کنندگان و قیمت کالا بیش از اندازه باشد، حمایت از عرضه فاقد اثربخشی است و عملا افزایش عرضه، به رونق بازار و دسترسی مصرف ­کننده به کالا نمی ­انجامد. به­طور کلی می­ توان امکانات حاصل از سیاست سمت عرضه در بازار مسکن را در پرهیز از انحراف تسهیلات به سمت دیگر بازارها، امکان مدیریت بر جنبه ­های مختلف تولید، گستردگی امکان حمایتی و پرهیز از تأثیرات تورمی دانست. این در حالی است که در سیاست سمت تقاضا می ­توان حمایت مستقیم از گروه­ های هدف، امکان انتخاب توسط مصرف ­کننده، اثربخشی نسبتا سریع بر رفع نیازها، اطمینان از ثمربخشی سیاست و آزادی عمل بیشتر به ویژه در بخش اجاره را متصور بود. هرچند در مورد اخیر محدودیت ­هایی از جمله تأثیر تورمی افزایش نقدینگی بر کل بازار و امکان ایجاد رانت در زمان محدودیت منابع نیز دور از ذهن نخواهد بود.

تجربیات جهانی در زمینه برنامه ­ریزی و تأمین مسکن
مهمترین نمود حمایت از مسکن به عنوان نیاز اجتماعی در قالب تأمین مالی مسکن کم­درآمدها و نیز تأمین مسکن اجتماعی بروز می ­یابد. مسکن اجتماعی به همراه تأمین اجتماعی، آموزش، بهداشت و ارائه خدمات اجتماعی پنج رکن سیاست اجتماعی را تشکیل می ­دهند. به این تعبیر سیاست اجتماعی مجموعه­ ای از نهادها و فعالیت ­ها را شامل می ­شود که موجب افزایش رفاه عمومی در جامعه گردد. نکته قابل توجه در این میان ضرورت هماهنگی سیاست اجتماعی با رشد اقتصادی است. زیرا در صورتی که سیاست اجتماعی مانع رشد اقتصادی گردد برآیند منجر به کاهش رفاه عمومی خواهد شد.

به ­طور کلی می­ توان روند کلی سیاست ­های مسکن در برخی کشورهای توسعه یافته را در عقب ­نشینی دولت از صحنه مسکن و مجال دادن به نیروهای بازار برای ایفای نقش و حضور دولت تنها برای حمایت از اقشار کم­ درآمد دانست؛ این در حالی است که در کشورهای درحال توسعه ترکیب وام مسکن با یارانه­ ها، سردرگمی میان سیاست­ های متعدد و اولویت ­بندی نشده، انحصار دولتی تأمین مالی مسکن، اتکای تأمین مالی مسکن بر وام­ های مبتنی بر سپرده و محدود بودن وام­ های رهنی، عدم شفافیت و نظام اطلاعاتی مناسب در خصوص مالکیت زمین و مسکن، سیاست ­های مسکن را تشکیل می­ دهد.

راهبردهایی در ارتباط با سیاست­ های بخش مسکن برای ایران
در بخش­ های گوناگون از جمله برنامه ­ریزی شهری و اقتصاد کلان می ­توان راهبردهایی را بیان نمود.

۱- برنامه ­ریزی شهری
در بررسی سیاست ­های توسعه مسکن در راستای برنامه­ ریزی شهری، اگرچه وجود نظارت عالیه فنی در مرحله طراحی و اجرا را می ­توان نقطه قوت دانست، اما متأسفانه بی ­توجهی به ساختار طرح ­های توسعه شهری، دست اندازی وسیع به اراضی زراعی پیرامون شهر و تغییر کاربری ­ها در کمیسیون ­هایی همچون ماده ۵، تشدید احتکارپذیری به دلیل عدم کارآیی سیاست­ های کنترل بازار زمین و عدم حضور سازندگان حرفه ­مند در بازار کلان مسکن تهدیدی برای توسعه مسکن می­ باشد که امکان شکل ­گیری مجموعه ­های سکونتی فاقد منزلت اجتماعی، بروز پراکنده­ رویی در بافت ­های شهری به علت افزایش ظرفیت جمعیتی شهرها بیش از حد نیاز، امکان بروز مشکلات حاد در منابع درآمدی مدیریت شهری را در پی خواهد داشت. حتی اگر بتوان امکان ایجاد مجموعه ­های سکونتی سامان­ یافته و نیز تأمین مسکن مورد نیاز و کاهش فشار تراکمی بر بافت ­های شهری را با تأکید بر اولویت استفاده از بافت فرسوده مدنظر داشت، اما عدم وجود عزم جدی در نوسازی بافت­ های فرسوده و یا از بین رفتن فرصت ­های انبوه­ سازی در پی تفکیک ریزدانه اراضی شهری را نمی ­توان نادیده گرفت. چرا که در بلند مدت این تهدید می ­تواند به جدایی­ گزینی اجتماعی در بخش مسکن نیز منجر شود. بنابراین موارد زیر در زمینه اقتصاد کلان قابل توجه است:
تأکید بر بخش برنامه ­ریزی مسکن در طرح ­های توسعه شهری با تأکید بر انبوه ­سازی به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری و بهره­ وری استفاده از منابع
ضابطه­ مند نمودن تغییرات در طرح ­های توسعه شهری به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری
تبیین راهکارهای واقع ­گرایانه مداخله در بافت فرسوده به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری و بهره ­وری استفاده از منابع
پرهیز از ایجاد مجموعه­ های مسکونی خارج از ساختار شهری به منظور تضمین توسعه هماهنگ شهری
تبیین نظام حمایت از ایجاد بناهای فعالیتی در کنار ایجاد نظام کاداستر شهری به منظور پرهیز از اعمال فشار کاذب تقاضاهای غیرسکونتی بر بخش مسکن و افزایش منابع درآمدی پایدار مدیریت شهری

۲- اقتصاد کلان
در بررسی سیاست ­های توسعه مسکن در ارتباط با اقتصاد کلان، اگرچه می ­توان ایجاد رونق در سطح وسیع از عرصه ­های شغلی و همچنین تمایل بخش خصوصی به سرمایه­ گذاری در بخش مسکن را نقاط قوت دانست، اما افزایش شدید قیمت زمین در پی افزایش نقدینگی در سال­ های اخیر، عدم اعتماد بخش خصوصی به سرمایه گذاری بلندمدت در بخش مسکن در پی نوسانات شدید آن، افزایش هزینه­ های تولید در پی افزایش تورم و حذف یارانه انرژی بسیار قابل تأمل است که حتی این نقاط ضعف به تهدیدی برای تقاضا در بخش مسکن می­ تواند منجر شود. چرا که ایجاد چالش و رکود وسیع اقتصادی، منجر به امکان مداخله غیرعادی در بازار با هدف تحریک سایر بازارها خواهد شد که ناکارآمدی بازار مسکن و همزمانی ورود و خروج سرمایه به بازار با دوره­ های رونق و رکود را به دنبال خواهد داشت که این تهدیدی برای سیاست ­های توسعه مسکن خواهد بود. 

بنابراین موارد زیر در زمینه اقتصاد کلان قابل توجه است:
تأمین استقلال بانک مرکزی به منظور تضمین انضباط پولی و امکان تداوم سیاست ­ها
تشکیل شورایعالی مسکن به صورت مستقل از دولت به منظور امکان تداوم سیاست ­ها
تمرکز بر سیاست ­های دقیق پولی به منظور عدم اعمال فشار کاذب تقاضای سرمایه ­ای بر بخش مسکن
کاهش مداخله مستقیم دولت بر بخش مسکن به منظور حفظ ثبات بازار مسکن و پرهیز از نوسانات غیر عادی
نهادسازی بانک مرکزی در ارتباط با بخش مسکن در هماهنگی با شورایعالی مسکن
مداخله نرم­ افزاری در نظام توزیع اشتغال در گروه ­های مختلف شغلی مرتبط با مسکن
تقویت ابزارهای مالی و صندوق ­های سرمایه ­گذاری مسکن
برنامه­ ریزی صحیح جهت توسعه متوازن بخش ­های مختلف اقتصادی به منظور جذب نقدینگی به شکل متناسب در بخش­ های مختلف و عدم شکل ­گیری حباب قیمت در بازارهایی چون بازار زمین و مسکن.

نتیجه­ گیری
علی­ رغم وجود مسائل و مشکلات ناشی از شرایط حاکم بر بخش مسکن از جمله نرخ رشد بالای جمعیت، کمبود سرمایه و مشکلات ناشی از کمبود مصالح ساختمانی، بخش عمده­ای از ناتوانی برنامه‌­های مسکن را می ­باید در چگونگی تدوین فرایند برنامه‌­ها جستجو کرد.

از بررسی اولیه برنامه­ های پنج­ ساله مسکن در ایران چنین استنباط می ­شود که فرایند معمول در آنها کامل است. در فرایند این برنامه ­ها می ­توان مراحل مختلف یک برنامه‌ریزی جامع را که شامل شناخت وضع موجود، مشکلات و تنگناها، پیش ­فرض­ ها، اهداف کیفی و کمی و اقدامات مورد نیاز است شاهد بود. اما تجزیه و تحلیل دقیق ­تر این فرایند حاکی از وجود کاستی ­های قابل توجهی در تبیین مسأله، چگونگی اهداف، معیارها، نحوه تجزیه و تحلیل مقولات مختلف و ارتباط منطقی بین مراحل مختلف برنامه است.

توجه به مسکن همواره بخشی ویژه را در برنامه­ ریزی ­های سیاسی و اقتصادی به خود اختصاص داده است. در برنامه ­ریزی ­هایی که برای مسکن در ایران صورت گرفته است همواره عواملی در تولید مسکن تأثیرگذار بوده ­اند. این عوامل شامل زمین، نیروی کار، مصالح و سرمایه می باشد. هریک از این عوامل از اهمیت برخوردار است، اما نقش زمین از دیگر عوامل مهمتر به نظر می رسد. زیرا زمین نیز مانند مسکن دارای بازار اقتصادی ویژه ­ای است. همچنین از آنجا که زمین دارای ماهیت خصوصی نیز می ­باشد، در صورتی که نتواند وارد بازار مسکن شود موجب ناکارآمدی بازار می ­گردد. بنابراین چنانچه دیده می ­شود دخالت دولت­ ها در بازار زمین در سیاست ­های مربوط به مسکن امری ضروری است.

همچنین در تدوین سیاست برای مسکن علاوه به توجه به تجزیه و تحلیل مسائل مربوط به هر دوره، خواست مردم و منابع بالقوه موجود نیز باید مورد توجه قرار گیرد. برآورد مسکن تولیدی و نحوه توزیع آن، برآورد رشد خانوارها و توجه به افزایش طبیعی جمعیت مهاجر، تغییر بعد خانوارها و ... عواملی است که باید برای هر برنامه ریزی پیرامون مسکن مورد ارزیابی قرار گیرد.

بررسی ­ها نشان می­ دهد سیر تحول برنامه ­ریزی در ایران در ابتدای امر فاقد چشم­انداز بوده است، اما در دوره ­های بعد و در اسناد گوناگون به تدریج واجد چشم انداز می‌ گردد. احکام اجباری برنامه­ های اول نیز در برنامه های بعدی به گونه ارشادی- اجباری مطرح می ­شود. با گذر زمان، برنامه­ های عمرانی با عنوان برنامه­ های رشد مطرح می‌شوند. در برنامه­ های بعدی نیز توسعه مدنظر قرار گرفته و برنامه ­های توسعه جایگزین برنامه ­های عمرانی و رشد می ­گردند. برنامه ­ریزی­ های مسکن که در ابتدا موضوع‌محور بوده است، در گذر زمان به صورت جامع مطرح می ­شوند و در برنامه­ های اخیر به گونه مسأله ­محور بیان می­ گردند. همچنین رویکرد اولیه برنامه ­ها که کلان بوده است به صورت کلان- بخش و در برنامه ­های بعدی به گونه کلان- بخش- منطقه می ­باشد.

تحولات و نوسانات بازار مسکن و نیز عوامل محدودکننده دسترسی خانوار به مسکن به عواملی همچون اقتصاد کلان نیز به شدت وابسته است. قابل ذکر است که برنامه­­ های مسکن شهری در ایران در بخش اهداف کم و بیش محقق شده ­اند اما عملا نتوانسته ­اند به هدف غایی خود که تسهیل دستیابی خانوار به مسکن بوده است دست یابند که دلیل این امر را می ­توان در بی ­توجهی به عوامل بیرونی بخش مسکن از جمله اقتصاد کلان جستجو نمود.

برای افزایش توان خانوار دردستیابی به مسکن، باید با اتکا بر سیاست ­های دقیق و حفظ انضباط پولی از افزایش بی­ دلیل و بی ­برنامه نقدینگی سرگردان جلوگیری به عمل آید. با ایجاد تعادل در نقدینگی، می ­توان حد متعادلی از تقاضای مصرفی و تقاضای سرمایه ­ای را در کنار یکدیگر حفظ نمود و به این وسیله ضمن پرهیز از حبابی شدن بازار، به تعادل در بازار عرضه و تقاضای مسکن دست یافت.

همچنین ترمیم رابطه بخش مسکن و نظام برنامه ­ریزی شهری و تأمین ساز و کار لازم برای جلوگیری از مداخلات بی­ پشتوانه در طرح ­های توسعه شهری و یا تجدید ساختار طرح ­های متناسب با تغییرات در موارد دارای پشتوانه فنی، هدفمندسازی اقدامات در شهرهای مختلف مبتنی بر نیازهای خاص هر شهر با تأکید بر تحریک توسعه، استفاده از معیارهای متنوع دسته ­بندی نیازهای گروه ­های مختلف علاوه بر دسته ­بندی ­های اقتصاد را باید مدنظر داشت.

* رئیس گروه تخصصی معماری سازمان نظام مهندسی ساختمان کشور

۲۲۳۲۲۳

کد خبر 1217681

برچسب‌ها

نظر شما

شما در حال پاسخ به نظر «» هستید.
3 + 5 =