برخی مشاوران‌املاک زمانی‌که از آنها درباره علت افزایش اجاره‌بها پرسش می‌شود بدون آنکه به نقش خودشان یا موجر در تعیین نرخ اجاره اشاره کنند، بلافاصله مستاجر را عامل این افزایش معرفی می‌کنند.
در این بازار نابسامان شرایط به گونه‌ای شده که هرکدام از عاملان بازار دیگری را مقصر رشد اجاره‌بها می‌داند. مستاجر معتقد است مشاور املاک می‌تواند مانع موجر در افزایش اجاره‌بها شود، موجران می‌گویند حق طبیعی‌شان است که برای ملکی که اجاره می‌دهند، نرخ تعیین کنند. مشاوران املاک نیز می‌گویند «واسطه‌ای بیش نیستند و آنچنان بر این جریان تسلط ندارند؛ اما دلشان می‌خواهد به نفع مستاجر عمل کنند!»
پرسشی که این روزها درباره دلایل افزایش فشار اجاره‌بها در تهران مطرح است به نقش بنگاه‌های مسکن در تنظیم روابط مالک و مستاجر برمی‌گردد. آیا دلالان ملکی می‌توانند در بازی بازار اجاره به نفع مستاجر سوت بزنند؟
متاسفانه روزمرگی برخی از مشاوران‌املاک و تقلید از روش‌های سنتی - به‌رغم تحول در سایر بخش‌ها- که سال‌ها است در بنگاه‌ها جاری شده بزرگ‌ترین مانع در مسیر داوری متعادل بین مستاجر و موجر شده است.
کار مشاوران‌املاک در بازار اجاره در حد دریافت فایل از مالک و جواب تلفنی به مستاجر متناسب با محتوای فایل‌های موجود در بنگاه‌های مسکن، شده است و در این میان از شیوه‌های ابتکاری اثرگذاری که این واسطه‌ها می‌توانند به‌کار بگیرند تا موجر را در عرض چند دقیقه راضی به تعدیل نرخ پیشنهادی‌اش کنند، کاملا غافل هستند.
شاید صف طولانی اجاره‌نشین‌ها مقابل بنگاه‌های مسکن و صدها تلفنی که در روز به ازای یک فایل اجاره، از طرف مستاجرها زده می‌شود، در رخوت واسطه‌ها نقش اساسی دارد؛ اما آیا وظیفه حرفه‌ای دلال ملکی همین است؟
آنچه این روزها تحت تاثیر اجرای طرح جلوگیری از افزایش بیش از 9درصدی اجاره‌بها در تهران، باب شده افزایش اختلاف‌نظر بین موجر و مستاجری است که طی یک‌سال گذشته در آپارتمان مالک، ساکن بوده و حالا به دلیل درخواست مالک برای افزایش اجاره‌بها بیش از سقف تعیین‌شده، مستاجر زیربار نمی‌رود و حتی تهدید به شکایت از مالک را پیش می‌کشد.
در این کشمکش جدید معمولا مالک از تمدید قرارداد انصراف می‌دهد و ملک را به مستاجری که حاضر به پرداخت نرخ سلیقه‌ای او باشد، اجاره می‌دهد که در این حالت به علت رضایت مستاجر جدید، تهدیدی از ناحیه تعزیرات متوجه مالک نخواهد شد. به این ترتیب مستاجر اولی به دلیل مقاومت در برابر رفتار خارج از چارچوب مالک، باید آنقدر در بازار جست‌وجو کند تا آپارتمانی را که مالک آن طرح تعزیرات را قبول داشته باشد، بتواند اجاره کند و این یعنی باخت در برابر رفتار موجران. حال، آیا نتیجه‌ای که از این وضعیت گرفته می‌شود، «نقش مستاجر در افزایش اجاره‌بها» است؟
به نظر می‌رسد با تحول جدید در رفتار فعالان بنگاه‌های مسکن و همسوشدن آنها با خواسته‌های مستاجر متناسب با رعایت حق و حقوق موجر، می‌توان شرایط بازی را در این بازار متعادل کرد. ساده‌ترین راهی که مشاوران املاک می‌توانند در شرایط کنونی برای تضمین طرح تعزیرات، وارد آن شوند عدم همراهی با مالکانی است که قصد دارند بیش از حداکثر 10 تا 15 درصد، اجاره‌بها را افزایش دهند. در تهران مواردی مشاهده می‌شود که مالک با اطمینان کافی اعلام می‌کند اجاره‌بها را دو برابر افزایش می‌دهد و می‌گوید به اندازه کافی برای قبول این نرخ مستاجر متقاضی دارد.
در چنین موارد اگر مشاوران‌املاک واقعا طرح تعزیرات را قبول کرده‌اند و متعهد به اجرای کامل آن شده‌اند، نباید قراردادی برای چنین مالکانی تنظیم کنند و عملا بازار را برای این افراد ناامن کنند.
هر چند درباره تعیین اجاره‌بها گفته می‌شود حق طبیعی مالک است که بگوید ملکش را با چه قیمتی می‌خواهد واگذار کند، اما زمانی‌که دولت تصمیم می‌گیرد برای منافع عمومی، حد و حدودی را اعمال کند، همکاری بنگاه‌های مسکن الزامی است. مشاوران‌املاک حتی اگر خودشان نقش‌شان را در تنظیم بازار اجاره انکار کنند، وظیفه صنفی که برعهده آنها گذاشته شده، کاملا مسولیت آنها را تبیین کرده است: «سوت به نفع دوطرف نه یک طرف.»
/39/39
نظر شما