تحلیل بازار مسکن در سال ۹۱/رونق به بازار برمی‌گردد

نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد نرخ تورم، افزایش قیمت بهاء مصالح ساختمانی،افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و رشد قیمت زمین، حکایت از آغاز دوره رونق نسبی بخش مسکن در سال 91 دارند.

 *عوامل موثر در پیش‌بینی رفتار بازار مسکن و سه دوره متفاوت بازار

وی اظهار داشت: پیش‌بینی رفتار بازار مسکن در سال جاری به بررسی متغیرهای چون ویژگی های اقتصادی بخش ساختمان و مسکن، توالی دوره های رکود ورونق ، عوامل تاثیر گذار درون بخشی و برون بخشی بر تحولات بازار مسکن، تفاوت رفتار بازار واحدهای تجاری، اداری ‌و مسکونی، تفاوت دوره رونق فعلی با دوره های پیشین و همچنین طرح این سئوال که آیا در حال حاضر بازار مسکن وارد دوره رونق شده، بستگی دارد.

وی در بخش دیگری از اظهارات خود به نشانه های دوره پیش رونق در بازار مسکن اشاره کرد و گفت: در این دوره از دو دوره دیگر رونق و رکود کوتاه‌تر است، همراه با افزایش نقدینگی، اجاره‌بها و افزایش قیمت های پیشنهادی که هنوز در باور خریداران نمی‌گنجد، سردرگمی در‌ گزارشات رسانه‌ها و مجادله در مورد صحت و سقم افزایش قیمت هم دیده می شود.همچنین تعلل خریداران برای انجام معامله به دلیل عدم باور قیمت های جدید و امید به حبابی بودن آن و مشاهده نشانه‌های رکود یا نا‌امنی در سایر بازارهای رقیب مانند بورس و طلا از جمله نشان های دوره پیش رونق در بازار مسکن هستند.

این کارشناس ادامه داد:در دوره رونق هم که با رشد قیمت مسکن و با افزایش قیمت زمین شروع می شود، با نشانه هایی چون کاهش مدت انتظار برای فروش ملک(افزایش تعداد معاملات نسبت به دوره مشابه قبل)،افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی نسبت به دوره‌های قبل، پیشی‌گرفتن سهم افزایش قیمت از اجاره‌بها از مجموع درآمد مستغلات ، کاهش اقساط معوق وام‌های رهنی (این نشانه در ایران بیشتر با نوسان نرخ خرید و فروش وام های مسکن نمود دارد )، افزایش تقاضا برای پیش خرید مسکن و کاهش عرضه پیش فروش از سمت سازندگان و همچنین توجه بیش از پیش به تحولات بازار مسکن‌ در رسانه‌ها و افزایش تعداد مصاحبه دولتمردان برای تکذیب افزایش قیمت همراه است.

نیکو سرشت با بیان اینکه هرچه عمق، شدت و طول دوره رونق بیشتر باشد به همان نسبت هم طول، شدت و عمق دوره رکود هم بیشتر خواهد بود،خاطر نشان کرد:نشانه های دوره رکود شامل کاهش نقدینگی سازندگان،کاهش رشد قیمت و یا تثبیت آن، افزایش مدت انتظار برای فروش (کاهش تعداد معاملات درمقایسه با دوره‌های مشابه)، افزایش درخواست برای مشارکت از سوی سازندگان، کاهش پس انداز‌کنندگان جدید در صندوق پس انداز مسکن و افزایش تعداد وامهای معوق سازندگان و مشاهده رونق در بازار سایر کالاهای سرمایه‌ای و بازارسرمایه مانند ارز ، طلا و بورس هستند.

*عوامل درون ‌و برون‌بخشی تاثیرگذار بر تحولات قیمت و بازار مسکن

وی در رابطه با عوامل درون ‌و برون‌بخشی تاثیرگذار بر تحولات قیمت و بازار مسکن و مستغلات هم توضیح داد: در حالی نرخ سودآوری بخش مسکن، قیمت زمین و مصالح ساختمانی ، هزنیه دستمزد و انتظارات قیمتی از جمله عوامل درونی هستند که حجم نقدینگی کشور، نرخ تورم و سپرده بانکی،قیمت نفت، تحولات ارز و وضعیت بازدهی بازار سهام به عنوان عوامل برون سازمانی مطرح هستند.دراین میان عوامل درون بخشی که عمدتا از تورم عمومی اثر می‌پذیرند، از طریق فشار هزینه، بر افزایش قیمت تمام شده تاثیر می‌گذارند،ولی افزایش‌های جهش‌وار قیمت مسکن به عوامل برون‌بخشی مربوط می‌شود که خود ریشه در ماهیت سرمایه‌ای مسکن دارد.

*رشد هزینه های تولید مسکن به سه دلیل

نیکوسرشت درباره عوامل تاثیر گذار بر بازار مسکن در سال91 هم اظهار داشت: این عوامل شامل متغیرهای کلان اقتصادی و بازار کالاهای سرمایه‌ای، نقدینگی، تورم، بورس، ارز، طلا، چارچوب اجرایی مرحله دوم قانون هدفمندی یارانه ها، بودجه و طرح تفصیلی جدید شهر تهران هستند. با در نظر گرفتن این موارد ، درباره اتفاقات مورد انتظار در ارتباط با تولید می توان شاهد رشد هزینه ها به دلایل افزایش نرخ ارز و افزایش هزینه مبادله (بدلیل تحریم)، افزایش سود تسهیلات بانکی و همچنین افزایش افزایش نرخ حامل های انرژی بود.

وی به وضعیت شاخص های تورم و نقدینگی در سال جاری اشاره کرد و گفت: سال 91 بدلیل فشارهای هزینه، سال جهش تورمی خواهد بود. این درحالی است که صندوق بین المللی پول و بانک جهانی در تحلیلی بدبینانه نرخ رشد اقتصادی ایران را در سال 2012 به ترتیب 4 دهم در صد و 8 دهم درصد پیش‌بینی کرده‌اند.

همچنین اداره بررسی ها و سیاست های اقتصادی بانک مرکزی، حجم نقدینگی کشور در پایان سال گذشته را 352 هزار میلیارد تومان و نرخ رشد آنرا 4.19 درصد اعلام کرده که پیش‌بینی می‌شود این رقم در سال 91 به بیش از 430 هزار میلیارد تومان بالغ شود .

*چند نکته مهم از بودجه 91

این کارشناس به چند نکته مهم از بودجه سال 91 اشاره کرد و گفت: در حالی پیش بینی درآمد ناشی از اجرای مرحله دوم طرح هدفمندی یارانه های برای سال جاری 66 هزارمیلیارد تومان است که تحقق این درآمد مستلزم دو برابر شدن قیمت حامل های انرژی بوده و درصورت عدم افزایش 2 برابر شدن بهاء انرژی این مبلغ باید از درآمد مالیاتی یا استقراض تامین شود. همچنین از مجموع 35هزار میلیارد تومان اوراق‌مشارکت قانون بودجه سال گذشته ،تنها7.5 هزار میلیارد‌تومان فروخته شده اما اوراق مشارکت در لایحه بودجه سال جاری 56 و رقم مصوب قانون بودجه 25 هزارمیلیارد تومان است که در هر حال حداقل معادل رقم پیش بینی شده برای انتشار اوراق مشارکت بودجه سال 91 با کسری مواجه بوده و در صورت عدم افزایش دوبرابری قیمت حامل های انرژی کسری بودجه افزایش خواهد یافت.

*پیش بینی  تحولات بازار مسکن در سال 91

نیکوسرشت با درنظر گرفتن همه موارد ،در مورد تحولات بازار مسکن در سال 91 پیش بینی کرد:برای طرف عرضه، افزایش زیاد قیمت ساخت به ویژه قیمت مصالح و دستمزد، ناشی از جهش تورمی سطح عمومی قیمت ها و نرخ سود تسهیلات (تورم ناشی از فشار هزینه) و برای طرف تقاضا فراهم شدن زمینه تحریک تقاضای سرمایه‌ای بدلیل شکل‌گیری انتظارات تورمی در بخش و اشباع بازارهای رقیب، نزدیک شدن به نقطه اوج جمعیتی به لحاظ تقاضا (نیاز ) به مسکن و تقاضای انباشته شده سال های اخیر پیش بینی می شود.موضوع خاصی که در این میان وجود دارد مربوط به اثرات خاص ابلاغ طرح تفصیلی جدید شهر تهران است.

وی با طرح این سئوال که آیا در حال حاضر بازار مسکن وارد دوره رونق شده یا خیر؟ توضیح داد: در حالی نیمه دوم سال گذشته به دلیل بروز نشانه های پیش گفته ، سال پیش‌رونق در سیکل تجاری مسکن بود که همه نشانه ها از جمله نرخ رشد بالای نقدینگی، رشد شتابان نرخ تورم و افزایش قیمت بهاء مواد و مصالح ساختمانی، افزایش تعداد پروانه‌های ساختمانی و رشد قیمت زمین، حکایت از آغاز دوره  رونق نسبی بخش مسکن در سال 91 دارد.

مشاور اقتصادی سرمایه گذاری توسعه مدیریت سپهر تهران به تفاوت دوره رونق فعلی با دوره های پیشین اشاره کرد و گفت: با توجه به حفظ جذابیت سایر بازارهای رقیب (طلا ، ارز و بورس ) در جذب سرمایه و نیز جو روانی موجود در رجحان کالاهای سرمایه ای منقول،انتظار نمی رود عمق و شدت رونق جدید بازار مسکن همسنگ دروه های پیشین باشد.همچنین دامنه میانگین افزایش قیمت مسکن  در دوره حاضر فاصله زیادی با شاخص نرخ تورم نخواهد داشت .

نیکو سرشت در جمع بندی توضیحات خود هم گفت: با این همه نباید بخش مسکن بعنوان یک جزء کلیدی از اقتصاد جدای از سایر بخش‌ها تحلیل شود.تغییرات رفتار قیمت مسکن در بلندمدت (علیرغم وجود دوره‌های رکود و رونق) از شاخص تورم تبعیت می کند. دراین میان رکود بازار مسکن لزوما به معنی رکود در بازار سایرمستغلات (تجاری، اداری) نیست و سازندگان و سرمایه‌گذاران می توانند با ترکیب کاربری‌های مختلف، ریسک چرخه های تجاری را مدیریت کنند.

/3131