بخش نخست: مفهومشناسی واژه «ادعا» در قانون الزام و بررسی وجوه افتراق آن با واژه «استدعا» در قانون ثبت؛
پس از بررسی قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1403، با برخی گزارهها مواجه خواهیم شد که در حوزه واژهشناسی و ادبیات حقوق ثبتی و نظام ثبت اسناد و املاک، قابل توجه و از حیث اثرگذاری بر فرآیند و ساختار ثبتی واجد اهمیت است. در این میان، دو واژهی «استدعا» و «ادعا» در قوانین یادشده، ضمن تشابه در تقاضامحور بودن مستدعیان ثبت ملک، از نقطهنظر مفهوم و ماهیت، متمایز بوده و نیازمند تأمل حقوقی است.
استدعا:
در تقسیمبندی املاک از حیث حقوق ثبت، با سه دسته املاک "مجهولالمالک ثبتی"، "در جریان ثبت" و "ثبتشده" مواجهیم. ملک مجهولالمالک، ملکی است که متصرف، بنا بههردلیل، تاکنون تقاضای ثبت ننموده است. تقاضای ثبت نمودن چنین ملکی نیز در حقوق ثبت ازطریق تسلیم اظهارنامه ثبتی توسط مستدعی به اداره ثبت اسناد و املاک، محقق شده و پذیرش اداره ثبت نیز بهمعنای احراز تصرف مالکانه و پذیرش استدعای مستدعی است. در اینجاست که گزارههای "استدعای ثبت"، "پذیرش ثبت" و "احراز مالکیت"، در نظام ثبت عمومی املاک، بروز و ظهور مییابد.
در نظام ثبت اولیه املاک، مستدعی ثبت، استدعایِ خود را بهمنظور پذیرشِ درخواست ثبت، تسلیمِ اداره ثبت محل وقوع ملک خواهد نمود و در فرض پذیرش ثبت ازطرف اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه و امضای اظهارنامه توسط رییس ثبت، از متصرف احراز مالکیت رسمی بهعمل آمده و ملک از حالت "مجهولالمالک ثبتی" به حالت "در جریان ثبت"، تغییر وضعیت حقوقی خواهد یافت.
پذیرش استدعا، بهمنزلهی احراز مالکیت است. لذا مالکِ مندرج در اظهارنامه ثبتی، مطابق با ماده 88 قانون ثبت، میتواند بهصورت رسمی و قانونی، هر عمل حقوقی اعماز هر نوع معامله و تعهد و نقل و انتقال را راجعبه عین یا منافع مال غیرمنقول، ازطریق دفاتر اسناد رسمی، ثبت نماید. اما ازآنجاکه ملک تا تاریخ ثبت معامله یا تعهد در دفتر املاک به ثبت نرسیده است، این قبیل اسناد فقط نسبتبه طرفین یا طرفی که تعهد کرده و قائممقام قانونی مستدعی محسوب است، رسمیت خواهد داشت.
بنابراین، استدعای ثبت و پذیرش ثبت، واجد آثار حقوقی است. نخستین اثر، تغییر وضعیت ملک از مجهولالمالک به در جریان ثبت، است. اثر دیگر، تجویز امکان ثبت معاملات، تعهدات و نقل و انتقالات بهصورت رسمی و ازطریق دفاتر اسناد رسمی برای مستدعی ثبت خواهد بود. اثر سوم نیز احراز مالکیت قانونی متقاضی سند یعنی مستدعی ثبت است، هرچند کماکان تثبیت مالکیت یعنی ثبت ملک در دفتر املاک، بهعمل نیامده باشد.
در حقوق ثبت اسناد و املاک، پس از پذیرشِ استدعای ثبت از ناحیه متقاضی و مستدعی ثبت، دیگر استدعای دیگری ازطرف دیگران قابل پذیرش نخواهد بود. بنابراین، امکان طرح متعددِ استدعا، پس از پذیرش اظهارنامهی ثبتی، متصور نیست ولیکن چنانچه تا قبل از پذیرش اظهارنامه از متقاضی و مستدعی ثبت، شخص یا اشخاصی، همزمان، تقاضای ثبت مطرح نمایند، تا رفع اختلاف ازطریق هیأت نظارت موضوع ماده 6 قانون ثبت، از هیچیک از مستدعیان، پذیرش ثبت انجام نخواهد شد.
نکته دیگر آنکه؛ پس از پذیرش ثبت از هر یک از اشخاص و انتشار آگهیهای موضوع ماده 11 قانون ثبت، سایر اشخاص نه در مقام ارائهدهندهی اظهارنامه بلکه صرفاً بهعنوان معترض ثبتی میتوانند در چارچوب مقررات نسبتبه طرح اعتراض مبادرت نموده و تشریفات رسیدگی به اعتراض را طی نمایند. بنابراین، پذیرشِ بیشاز یک استدعا، مازاد بر ششدانگ، متصور نیست. بدیهی است که اگر استدعا بهصورت سهمی و کمتر از ششدانگ، مطرح باشد، پذیرش اظهارنامه از سایر مستدعیان ثبتی بهعنوان مالکین مشاعی و به نسبت سهام مالکانه خویش، بهمنزلهی پذیرش متعدد اظهارنامه، نیست.
ادعا:
در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نهاد نوینی با عنوان «ادعا» در ماده 10 قانون مطرح گردیده است. این ماده در مقام گذار از وضعیت آشفته فعلیِ نظام املاکِ ثبتنشده و رسیدن به نظام صددرصدی املاک ثبتشده، تمهیداتی اندیشیده است. مطابق با صدر ماده اخیرالذکر، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است، ظرف یکسال از تاریخ ابلاغ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سامانهای را با عنوان "ساماندهی اسناد غیررسمی" جهت ثبت ادعاهای راجعبه مالکیت عین، مالکیت منافع بیشاز دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبلاز راهاندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد نماید. مدعیان مذکور مکلفند ظرف دوسال از تاریخ راهاندازی این سامانه نسبتبه درج مستندات و ادعاهای خود در سامانه مذکور و ظرف دوسال از تاریخ درج در سامانه، حسب مورد نسبتبه تنظیم سند رسمی یا طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی یا دعوای مرتبط در مراجع قضایی یا هر امر قانونی لازم دیگر بهمنظور اخذ سند رسمی مالکیت، اقدام و مدرک مربوط را در سامانه درج نمایند». پس از مهلت مزبور هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نیست.
در این ماده، پیرامون اشخاصی که نسبتبه املاک (اعماز مجهولالمالک، در جریان ثبت و ثبتنشده)، سند مالکیت ندارند ولیکن نسبتبه آن ملک، برای خود حقی راجعبه مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول متصور میباشند، حق ثبت ادعا را در نظر گرفته است.
ثبت ادعا ازطریق سامانه ثبت ادعا، وفق مفاد مادهی 10 قانون یادشده، برای مدعی، چند حق ایجاد مینماید:
یکی، حق اقدام پس از ثبت ادعاست. زیرا ماده 10 پس از ثبت ادعا به مدعی حق تعیین تکلیف ادعای خود و اقدام ازطریق مراجع قضایی یا اداری (حسب مورد) را فرض نموده است. مطابق با ماده مذکور درصورت انقضای مواعد فوقالذکر و عدم اقدام قانونی مدعیان مذکور، ادعاهای مزبور علیه اراضی عمومی و دولتی ازجمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و ساحلی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت (بیاطلاع از معاملات معارض قبلی) دارنده سند رسمی، قابل استناد، استماع و معارضه نیست. بنابراین، مطابق قانون الزام، ثبت ادعا، مهلت قانونی دارد. اما در استدعای ثبت، نسبتبه املاک مجهولالمالک ثبتی، زمانبندی خاصی مطرح است و مستدعیان ثبتی، تا پیشاز پذیرش اظهارنامه از احدی از متقاضیان، میتوانند تقاضای ثبت مطرح نمایند. (هرچند ماده 12 اصلاحی در زمان تقنین به طرزی مشابه، ضربالاجل دوساله در نظر گرفته شده بود)
دیگر آنکه، درج ادعا ازطرف مدعی، برای او حق نقل و انتقال حقوق متصوره را میسر مینماید. زیرا تبصره 10 ماده 10 قانون مورداشاره، اشخاص فاقد سند رسمی موضوع این ماده، با رعایت کلیه شرایط زیر حداکثر تا ۸ سال پس از راهاندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی میتوانند صرفاً در سامانه مذکور، اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) این قانون را انجام دهند. در غیر اینصورت، مشمول ضمانت اجرای مقرر در ماده (۱) این قانون میشوند؛ مشروط به آنکه؛ یک: کلیه اقدامات مذکور در صدر ماده 10 (شامل ثبت ادعا و اقدام قانونی لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت) انجام شده باشد. دو: ادعای ثبتشده در سامانه، توسط مراجع ذیصلاح رد نشده یا منجر به صدور سند مالکیت نشده باشد. سه: ادعای ثبتشده در سامانه، درخصوص مال غیرمنقولِ دارای سند حدنگار نباشد.
بخش دوم: وجوه افتراق استدعا و ادعا:
بر بنیاد آنچه بیان شد، ماهیت ادعا در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با استدعا در قانون ثبت اسناد و املاک، متفاوت است. مدعی در قانون الزام، پس از ثبت ادعا کماکان در مقام مدعی است ولیکن مستدعی در قانون ثبت، پس از پذیرش اظهارنامه، مالک رسمی است، هرچند ملک در دفتر املاک به ثبت نرسیده باشد. معاملات رسمی پس از احراز مالکیت مستدعیِ ثبت، ناقل مملک است ولیکن مطابق با تبصره 10 ماده 10 قانون الزام، بایستی در زمان انجام عمل حقوقی موضوع ماده 1 قانون موصوف نسبتبه ادعای ثبتشده، عدم انتقال رسمی مالکیت و امکان ابطال آن، به منتقلٌالیه اعلام و در سامانه درج شود.
پیرامون یک ملک، در قانون الزام، ممکن است چند ادعا ثبت شود و مبحث تعارض در ادعا مطرح شود و بایستی طبق آییننامه موضوعه، تعیین تکلیف گردد ولیکن پس از پذیرش اظهارنامه در قانون ثبت، دیگر امکان ثبت اظهارنامه مکرر میسر نخواهد بود، مگر آنکه در اجرای بند 2 ماده 25 اصلاحی قانون ثبت، اظهارنامه پذیرفتهشده ابطال و ملک مجدد به حالت مجهولالمالک ثبتی تغییر وضعیت یابد.
پس از ثبت ادعا، ملک، تغییر وضعیت پیدا نخواهد کرد، بلکه اقدام موفق مدعی، وضعیت مالکیت پلاک را متغیر خواهد نمود.
آنچه شرح داده شد، تبیین برخی نهادهای نوین ناشیاز قوانین اخیرالتصویب ثبتی است. اما مشخصاً هر دو نهاد استدعای ثبت و ثبت ادعا در قوانین یادشده، به دنبال تثبیت رسمی املاک و نیز تثبیت رسمی حقوق مالکیت اشخاص است. بنابراین، این نهادها در حوزه حقوق ثبت املاک، قابل تحلیل و پژوهش حقوقی است. بدیهی است هدف از هر دو نهاد، الزامِ متصرفان املاک به طی تشریفات ثبتی بوده، تا پس از اتمام فرآیندهای موردنظر قانونگذار، حقوق مالکانهی اشخاص در نظام رسمیِ ثبت املاک، تثبیت شود و مالکیتها در دفتر املاک بهعنوان مبینِ انحصاری و قانونی مالکیت اشخاص، استقرار حقوقی یابد.
..............................
*. عضو هیأتعلمی دانشگاه؛ مدرس حقوق ثبت اسناد و املاک.
نظر شما