به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، بازار مسکن در شهریورماه در شرایطی به روزهای پایانی فصل جابهجایی رسیده که معادلات خرید و فروش برای بسیاری از متقاضیان همچنان پیچیده است. نه خبری از رونق پرقدرت معاملات دیده میشود و نه میتوان از توقف کامل خرید و فروش صحبت کرد.
در این میان، فاصله میان توان مالی خانوارها و قیمت واحدهای مسکونی همچنان یکی از مهمترین موانع ورود تقاضای مصرفی به بازار است؛ موضوعی که در کنار رشد هزینههای ساخت، چشمانداز قیمتها را نیز تحت تأثیر قرار داده است.
از سوی دیگر، بازار اجاره نیز پس از ماههای پرتلاطم جابهجایی، با چالشهای خاص خود مواجه است. سیاستهای تنظیمگر، هزینههای رو به رشد خانوارها و اختلاف میان انتظارات موجران و مستأجران، شرایطی ایجاد کرده که پیشبینی مسیر بازار در ماههای آینده را دشوارتر میکند.
در چنین فضایی، بررسی آنچه در کف معاملات میگذرد، اهمیت بیشتری پیدا کرده است؛ اینکه خریداران واقعاً چه میخواهند، فروشندگان تا کجا حاضر به تخفیف هستند و افزایش هزینههای ساخت چه زمانی خود را در قیمت واحدهای جدید نشان خواهد داد.
در همین رابطه؛ سمانه محرمی نمین، نایبرئیس مشاوران املاک، در گفتوگو با خبرگزاری خبرآنلاین درباره آخرین وضعیت بازار مسکن در شهریورماه، با تأکید بر اینکه اطلاعات موجود در بازار در حال حاضر بیشتر ماهیت میدانی دارد تا آماری، گفت: متأسفانه مشاوران املاک و اتحادیه املاک که به نوعی آینه راستنمای معاملات بودند، از گردونه اطلاعات بازار کنار گذاشته شدهاند. با راهاندازی سامانه کاتب و سامانههای جدید، اطلاعات معاملات از اختیار اتحادیه املاک خارج شده و مدیریت آن دیگر در اختیار اتحادیه نیست. همین موضوع باعث شده دسترسی مشاوران املاک و اعضای هیأتمدیره اتحادیه به اطلاعات دقیق معاملات از بین برود.
او توضیح داد که اگر امروز یک مشاور املاک درباره ارزان یا گران شدن بازار، افزایش یا کاهش تعداد معاملات و میزان رونق بازار صحبت میکند، این اظهارنظرها عمدتاً بر پایه اطلاعات میدانی است و نباید آنها را با آمار رسمی و دقیق معاملات یکی دانست.
در ادامه تأکید کرد: در گذشته با وجود سامانه املاک و مستغلات، امکان ارائه اطلاعات دقیقتری درباره تعداد معاملات نسبت به ماه یا سال قبل وجود داشت و میشد بر اساس آن درباره افزایش معاملات، رونق یا تغییر قیمتها اظهارنظر کرد.
به گفته او، اتحادیه املاک یک سندیکای مردمی بود و اطلاعات را در اختیار مردم قرار میداد، اما اکنون بازار با کمبود اطلاعات شفاف مواجه است. مدتهاست اطلاعات آماری منظم و قابل اتکایی از سوی وزارت راه و شهرسازی منتشر نمیشود و اگر هم اطلاعاتی منتشر شود، در برخی موارد با واقعیت مشاهدهشده در کف بازار تفاوت دارد. اطلاعات واقعی بازار باید بر مبنای قیمت معاملهشده باشد، نه قیمت اسمی آگهیهایی که در پلتفرمهای آنلاین درج میشود.
او بیان کرد که مبنای درست برای ارزیابی بازار، معاملات انجامشده و کدهای رهگیری صادرشده است. در عین حال، وضعیت فعلی بازار را آرام توصیف کرد، اما گفت که این آرامش به معنای نبود تورم در بازار مسکن نیست و به اعتقاد او، افزایش قیمت در ادامه مسیر اجتنابناپذیر خواهد بود.
این فعال بازار مسکن برای توضیح این پیشبینی به مجموعهای از عوامل اشاره کرد؛ از نهادهها و مصالح ساختمانی گرفته تا عوارض ساختمانی و نرخ دستمزد کارگران.
به گفته او، پس از جنگ ۱۲ روزه و موضوع اخراج اتباع، نرخ دستمزدها تحت تأثیر قرار گرفته است. علاوه بر این، نرخ تورم، هزینه حملونقل و وضعیت بازارهای موازی مانند ارز و مسکوکات نیز بر بازار مسکن اثر میگذارند. بنابراین نمیتوان انتظار داشت با وجود افزایش این هزینهها، قیمت مسکن برای مدت طولانی کاهش پیدا کند یا بدون تغییر باقی بماند.
این کارشناس بازار مسکن معتقد است بازار در حال حاضر بیشتر با شرایط «رکود تورمی» مواجه است، اما این به معنای توقف مراجعه خریداران نیست. او گفت مراجعه خریداران همچنان وجود دارد و حتی از ابتدای سال تاکنون، رفتار بخش عمدهای از متقاضیان خرید مسکن نسبت به واقعیت بازار بهروز شده است.
به گفته او، خریداران در ابتدای سال با تصورات و انتظاراتی وارد دفاتر مشاوران املاک میشدند که با قدرت خرید واقعی آنها و قیمتهای موجود در بازار همخوانی نداشت. بسیاری تصور میکردند با سرمایهای که در اختیار دارند، میتوانند ملکی با مشخصات موردنظر خود خریداری کنند، اما به مرور زمان و با مشاهده واقعیت بازار، خواستههای خود را تعدیل کردهاند. امروز عمده خریداران با شرایط فعلی بازار هماهنگ شدهاند.
او بازار فعلی را برای خریدهای مصرفی و همچنین «تبدیل به احسن» مناسب ارزیابی کرد؛ بهخصوص برای زوجهای خانهاولی، کسانی که برای نخستین بار قصد خرید خانه دارند و افرادی که از قبل صاحب خانه هستند و اکنون بخشی از سرمایه خرد خود را در قالب طلا یا ارز نگهداری کردهاند و با افزایش قیمت این داراییها، امکان اضافه کردن بخشی از سرمایه خود به ملک و ارتقای خانهشان را پیدا کردهاند.
درباره فاصله قیمتهای پیشنهادی فروشندگان با قیمت واقعی معاملات، برخلاف این تصور که بازار در شهریورماه با افزایش این شکاف مواجه شده است، گفت که اساساً با چنین برداشتی موافق نیست.
او تأکید کرد که بازار خرید همچنان وجود دارد و حتی پیش از این نیز بارها بر ضرورت خرید در زمان مناسب تأکید کرده است. به گفته او، یکی از مشکلات فعلی این است که افراد هر روز قیمت طلا و سایر داراییها را در تلفن همراه خود دنبال میکنند و با دیدن افزایش قیمت این بازارها، احساس میکنند از محل نگهداری سرمایه خود سود کردهاند؛ در نتیجه خرید مسکن را به تعویق میاندازند.
نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک تأکید کرد: مسکن همچنان یک نیاز اولیه است و نباید در ایران صرفاً به عنوان یک سرمایه یا دارایی سرمایهای به آن نگاه کرد. به اعتقاد او، افرادی که به دلیل دنبال کردن سود بازارهای موازی، خرید خانه را عقب میاندازند، ممکن است در نهایت هزینه بسیار بیشتری بپردازند.
او همچنین هشدار داد که هنوز اثر کامل افزایش قیمت مصالح ساختمانی بر ساختمانهای جدید و قیمت تمامشده واحدهای مسکونی وارد بازار نشده است، چرا که بخش قابل توجهی از ساختوسازهایی که با قیمتهای جدید مصالح انجام میشوند، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند.
وی با اشاره به منطق قیمت تمامشده گفت نمیتوان انتظار داشت فروشنده ملکی را که هزینه ساخت آن افزایش یافته، صرفاً به دلیل نبود خریدار با هر قیمتی عرضه کند. ممکن است یک سازنده در شرایط خاص یک واحد را با ضرر بفروشد، اما اینکه تمام واحدهای یک پروژه با زیان عرضه شوند، منطقی نیست.
او بر ضرورت رفتار منطقی و غیردستوری با بازار تأکید کرد و گفت دستکاری هر بازاری و رفتار دستوری، آن بازار را از مسیر طبیعی خود خارج میکند. به گفته او، شاید بتوان با سیاستهای دستوری جلوی بخشی از رونق بازار را گرفت، اما نمیتوان با این روش جلوی افزایش قیمت را به صورت پایدار گرفت.
او هشدار داد: «ما از بازار هیجانی فاصله میگیریم، اما فنر قیمت ملک را فقط فشردهتر میکنیم و در زمان رها شدن آن، سهم بزرگتری خواهیم داشت.» به اعتقاد او، اگر اجازه داده میشد فشارهای قیمتی بهتدریج تخلیه شوند، بازار در نهایت میتوانست مسیر تورمی منطقیتری را طی کند.
نایبرئیس مشاوران املاک تهران درباره تعداد فایلهای فروش در بازار نیز گفت که جنگ ۱۲ روزه شرایط متفاوتی را ایجاد کرد. در آن مقطع، بسیاری از مشاوران املاک امکان فعالیت عادی نداشتند، برخی افراد مهاجرت کردند و امکان بازدید از تعداد زیادی از فایلها وجود نداشت.
با این حال، به گفته او، اکنون دست مشاوران املاک برای دسترسی به فایلها بازتر شده است و نمیتوان گفت تعداد فایلهای فروش به شکل کلی کاهش یافته است.
او در عین حال به نکته مهم دیگری اشاره کرد: افزایش قیمت مصالح باعث شده بخشی از فایلهای نوسازی که قرار بود در این فصل وارد بازار شوند، هنوز آماده عرضه نباشند.
او توضیح داد که فایلهای در حال ساختی که قرار بود طی ۱۲ تا ۱۸ ماه گذشته یا در سال جاری به عنوان واحد نوساز وارد بازار شوند، در بسیاری از موارد به دلیل جنگ، افزایش هزینه مصالح و مشکلات تأمین منابع مالی سازندگان خرد، هنوز به مرحله عرضه نرسیدهاند.
او گفت این مسئله در مورد سازندگان بزرگ شاید کمتر دیده شود، اما در میان سازندگان خرد بسیار جدی است؛ سازندهای که با سرمایه ۲۰ یا ۳۰ میلیارد تومان ساخت یک پروژه را آغاز کرده، ممکن است اکنون حتی نتواند همان سرمایه اولیه را تأمین کند و پروژهای که هزینه ساخت آن از ۲۰ میلیارد تومان به حدود ۴۰ میلیارد تومان رسیده، برایش قابل تکمیل نباشد.
به گفته این فعال صنفی، پروژههای نیمهکاره سازندگان خرد در بازار کم نیستند و بنابراین این تصور که تعداد زیادی واحد نوساز آماده عرضه در بازار انباشته شده اما خریداری برای آنها وجود ندارد، درست نیست. بسیاری از واحدهایی که قرار بود در این مقطع به بازار عرضه شوند، اساساً هنوز وارد بازار نشدهاند.
او تأکید کرد فایلی که با قیمت واقعی و اصیل خود عرضه شود و قیمت آن توسط یک مشاور املاک معتمد و دارای مجوز کارشناسی شده باشد، شانس فروش دارد و بازار در شرایط بایکوت یا معاملات صفر قرار ندارد.
هشدار به زوجهای جوان؛ سود طلا و ارز نباید خرید خانه را عقب بیندازد
در بخش دیگری از صحبتهای خود بار دیگر به زوجهای جوان توصیه کرد خود را درگیر سودهای روزانه بازارهای موازی و آنچه در تلفن همراه خود مشاهده میکنند، نکنند.
او گفت زوجهای جوان در گذشته معمولاً هنگام ازدواج، طلا یا هدایایی را که دریافت میکردند، به همراه پسانداز و اندوخته خود جمع میکردند، وام میگرفتند و با تأمین بخشی از ودیعه یا پرداخت هزینه خرید، حتی یک خانه کوچک را به عنوان منزل مصرفی یا سرمایه اولیه خریداری میکردند.
به گفته او، امروز اما بسیاری از زوجهای جوان دائماً در حال مقایسه قیمت طلا، ارز و سایر داراییها هستند؛ اینکه فلان دارایی چقدر بالا رفته یا پایین آمده است. همین موضوع باعث میشود خرید مسکن را عقب بیندازند.
به اعتقاد او، اگر قیمت مسکن نسبت به سال گذشته بررسی شود، ممکن است فردی که در آذر یا دی سال گذشته با سرمایهای کمتر امکان خرید یک خانه ۸۰ متری را داشت، امروز با همان سرمایه فقط بتواند یک واحد ۶۰ متری خریداری کند.
او تأکید کرد عقبافتادگی در خرید مسکن برای افراد میتواند بسیار چشمگیرتر از سودی باشد که از بازارهای موازی به دست میآورند. به اعتقاد او، بازار مسکن به دلیل دور بودن از هیجان، همچنان ظرفیت توسعه برای خریدهای مصرفی، سرمایهگذاری و تبدیل به احسن کردن واحدهای مسکونی را دارد.
وام ۲ میلیاردی با اقساط ۴۰ میلیونی!
درباره افزایش سقف وام خرید مسکن نیز به ارقام اعلامشده اشاره کرد و گفت در سال ۱۴۰۵ برای شهر تهران، وام زوجین ۲ میلیارد تومان با دوره بازپرداخت ۱۲ ساله و اقساط ماهانه حدود ۴۰ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان در نظر گرفته شده است. برای متقاضیان انفرادی نیز وام یک میلیارد تومانی با اقساط ماهانه حدود ۲۰ میلیون و ۲۵۰ هزار تومان مطرح شده است.
درباره مراکز استانها و شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر نیز گفت وام زوجین یک میلیارد و ۶۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۳۲ میلیون و ۴۰۰ هزار تومان و برای متقاضیان انفرادی ۸۰۰ میلیون تومان با اقساط ماهانه حدود ۱۶ میلیون تومان است.
بر اساس توضیحات او، به وام تعمیرات ۴۰۰ میلیون تومانی با اقساط ماهانه حدود ۸ میلیون و ۱۰۰ هزار تومان اشاره کرد و گفت در تهران اگر زوجین وام خرید ۲ میلیارد تومانی را به همراه وام تعمیرات دریافت کنند، مجموع تسهیلات به ۲ میلیارد و ۴۰۰ میلیون تومان میرسد و اقساط ماهانه حدود ۴۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان خواهد بود.
او در نقد این ساختار گفت مشکل فقط افزایش رقم وام نیست، بلکه متقاضی برای دریافت این تسهیلات باید هزینه اوراق را نیز پرداخت کند. بنابراین مبلغی که واقعاً در اختیار خریدار قرار میگیرد، کمتر از رقم اسمی وام است، اما مبلغ بازپرداخت به مراتب بیشتر خواهد بود.
این کارشناس بازار مسکن ادامه داد و با یک محاسبه سرانگشتی توضیح داد که اقساط حدود ۴۰ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان در ۱۴۴ ماه، یعنی در طول ۱۲ سال، در مجموع حدود ۵ میلیارد و ۸۷۵ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان میشود. او تأکید کرد این در حالی است که هزینه خرید اوراق نیز جداگانه به متقاضی تحمیل میشود و بنابراین هزینه واقعی دریافت تسهیلات حتی بیشتر از این رقم خواهد بود.
او در عین حال تأکید کرد که درباره قیمت حداقلی هر مترمربع در تهران قصد اعلام عدد دقیق ندارد و گفت این عدد را نمیتوان بدون دسترسی به اطلاعات دقیق اتحادیه اعلام کرد. به گفته او، مسئله اصلی این است که حتی با دریافت چنین وامی، مبلغ تسهیلات در نهایت چند متر از یک واحد مسکونی در تهران را پوشش میدهد.
وام ودیعه؛ تسهیلاتی که الزاماً به ودیعه تبدیل نمیشود
این فعال صنفی درباره وام ودیعه مسکن نیز انتقاداتی مطرح کرد و گفت یکی از مشکلات اساسی این تسهیلات آن است که الزاماً به مصرفی که برای آن در نظر گرفته شده، نمیرسد.
او توضیح داد مستأجر برای دریافت وام ودیعه باید اجارهنامه ارائه کند، اما ممکن است فرآیند دریافت تسهیلات ماهها طول بکشد؛ در حالی که شاید مستأجر تا آن زمان از خانه قبلی خارج شده باشد.
به گفته او، اگر وام ودیعه در فاصله زمانی میان ارائه اجارهنامه و جابهجایی مستأجر به موجر پرداخت شود و این مبلغ از اجاره یا ودیعه موردنیاز مستأجر کسر شود، هدف اصلی تسهیلات محقق خواهد شد.
او گفت اگر پول مستقیماً در اختیار مستأجر قرار بگیرد، ممکن است صرف اسبابکشی، خرید وسایل یا حتی خرید مبل شود و سال بعد، همان فرد دوباره با مشکل تأمین ودیعه مواجه باشد؛ در حالی که هنوز اقساط وام قبلی او تمام نشده است.
وی تأکید کرد تصمیمگیری درباره بازار مسکن بدون هماهنگی با «کف بازار» و کارشناسانی که در این حوزه فعالیت میکنند، میتواند نتیجه معکوس داشته باشد. به اعتقاد او، نمیتوان همه چیز را از پشت میز مدیریت کرد.
او در همین زمینه پیشنهاد کرد بانک مسکن که متولی تخصصی حوزه مسکن است، نقش فعالتری در پرداخت وام ودیعه داشته باشد.
حتی توصیه کرد برای بررسی وضعیت واقعی پرداخت وام ودیعه، به صورت رندوم با چند شعبه بانک مسکن در نقاط مختلف تهران تماس گرفته شود و پرسیده شود آیا این شعب تسهیلات قرضالحسنه ودیعه مسکن پرداخت میکنند یا خیر. او تأکید کرد در صورت انجام این بررسی، نتیجه میتواند به شکل مستند مشخص کند که بانک مسکن تا چه اندازه در این حوزه ورود کرده است.
در بخش دیگری از این گفتوگو در ادامه درباره وضعیت بازار اجاره در شهریورماه گفت که به اعتقاد او، در واقع بازار اجاره به معنای واقعی شکل نگرفته و بخش قابل توجهی از اتفاقات اخیر، بیشتر به اختلاف میان موجر و مستأجر مربوط بوده است.
او با اشاره به تعیین سقف افزایش ۲۵ درصدی اجاره گفت این تصمیم اگرچه با هدف حمایت از مستأجر گرفته شده، اما در عمل میتواند به ضرر هر دو طرف تمام شود.
به گفته او، در گذشته بسیاری از اختلافات میان موجر و مستأجر بدون مراجعه به دادگاه حل میشد. برای مثال، مالک میتوانست چند ماه یا حتی یک ماه قبل از پایان قرارداد به مستأجر اطلاع دهد که به دلیل ازدواج فرزندش یا نیاز خانوادگی قصد بازپسگیری ملک را دارد و مستأجر نیز میتوانست برای پیدا کردن خانه جدید برنامهریزی کند.
اما اکنون در مواردی که مالک بخواهد ملک را تخلیه کند، باید از مسیر قضایی اقدام کند و برای دریافت حکم تخلیه تشریفات قانونی را طی کند. این روند نیز با توجه به شلوغی دستگاه قضایی میتواند زمانبر باشد.
او به چهار موردی اشاره کرد که در چنین شرایطی میتواند مبنای درخواست تخلیه قرار بگیرد؛ از جمله اینکه مالک یا اقوام او قصد سکونت در ملک را داشته باشند، ملک نیازمند بازسازی اساسی باشد، مجوز ساخت دریافت شده باشد یا مستأجر در تعهدات خود در سال گذشته کوتاهی کرده باشد.
او هشدار داد اگر چنین روندی ادامه پیدا کند، موج جابهجایی مستأجران ممکن است از فصل تابستان به پاییز منتقل شود و به جای شهریور، در آذرماه شاهد فشار بیشتری در بازار اجاره باشیم.
این کارشناس بازار مسکن معتقد است سقفگذاری صرف برای افزایش اجاره، بدون در نظر گرفتن امکان توافق میان دو طرف، راه چانهزنی را بسته است.
او گفت شاید یک مستأجر حاضر باشد به جای افزایش اجاره ماهانه، مبلغ ودیعه بیشتری بپردازد و با مالک توافق کند، اما وقتی فقط یک درصد مشخص برای افزایش اجاره تعیین میشود، امکان توافق انعطافپذیر میان موجر و مستأجر کاهش مییابد.
او در مثال خود گفت اگر فردی یک میلیون تومان اجاره پرداخت میکرد، با افزایش ۲۵ درصدی باید یک میلیون و ۲۵۰ هزار تومان بپردازد و اگر ۱۰ میلیون تومان اجاره میپرداخت، رقم آن به ۱۲ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان میرسد.
او در ادامه تأکید کرد صرفاً با اعلام یک درصد نمیتوان بازار اجاره را مدیریت کرد و نتیجه چنین سیاستی میتواند افزایش اختلافات میان موجر و مستأجر و در ادامه افزایش مراجعات به مراجع قضایی باشد.
چرا قیمت مسکن همچنان افزایشی است؟
این فعال بازار مسکن در پاسخ به بحث اثر افزایش نرخ ارز و طلا بر آینده قیمت مسکن، به سهم عوامل داخلی در هزینه ساخت اشاره کرد و گفت بخش عمده مصالح مورد استفاده در ساختوساز از داخل کشور تأمین میشود و واردات خاصی، به جز کالاهای لوکس و برخی اقلام مربوط به تزئینات داخلی، وجود ندارد.
به گفته او، واردات از برخی کشورها نیز به اندازهای نیست که بتوان تمام افزایش قیمت مسکن را به آن نسبت داد؛ با این حال، افزایش قیمت سوخت، نرخ دستمزد کارگران و هزینههای حملونقل به طور مستقیم و غیرمستقیم هزینه ساخت را بالا میبرد.
این کارشناس گفت افزایش نرخ دستمزد، عوارض شهرداری، نرخ نظام مهندسی و مالیات سازندگان، عواملی هستند که حتی بدون وابستگی مستقیم به نرخ دلار میتوانند هزینه نهایی ساخت مسکن را افزایش دهند.
او تأکید کرد بسیاری از این عوامل داخلی هستند و امکان کنترل آنها وجود دارد. به اعتقاد او، به جای اینکه صرفاً درباره افزایش قیمت ارز یا سایر عوامل خارجی صحبت شود، باید روی عواملی تمرکز کرد که در داخل کشور قابل مدیریت هستند.
او پرسید چرا باید دوباره عوارض تغییر کند یا مالیات سازندگان افزایش یابد، در حالی که در نهایت این هزینهها به خریدار منتقل میشود. به گفته او، سازنده معمولاً حاضر نیست تمام افزایش هزینهها را از سود خود کم کند و در نهایت بخش قابل توجهی از این افزایش هزینه به مصرفکننده منتقل خواهد شد.
پیشبینی بازار مسکن تا پاییز
در جمعبندی پیشبینی خود از بازار مسکن گفت که تورم در این بازار ادامه خواهد داشت، اما در شرایط فعلی بازار از ثبات نسبی برخوردار است.
او ابراز امیدواری کرد بازار مسکن وارد دورهای از «رونق بدون هیجان» شود؛ به این معنا که تعداد معاملات افزایش پیدا کند، اما این افزایش معاملات همراه با جهش هیجانی قیمتها نباشد.
به گفته او، هدف باید این باشد که مردم در یک حاشیه امن و با استفاده از خدمات مشاوران املاک دارای مجوز، معاملات خود را انجام دهند و از بازیها و پاسکاریهای قیمتی در آگهیهای آنلاین فاصله بگیرند.
قیمتسازی در پلتفرمها؛ وقتی آگهی جای کارشناسی را میگیرد
او گفت بازار مسکن امروز نسبت به گذشته شفافتر شده است؛ قیمتها در پلتفرمها دیده میشوند، مردم از چندین مشاور املاک در یک منطقه سؤال میکنند و تعداد مشاوران املاک نیز به اندازهای است که نمیتوان به راحتی قیمت یک ملک را به شکل غیرواقعی جابهجا کرد.
سلیمی نمین با اشاره به نقش مشاوران املاک گفت افزایش قیمت یک ملک برای مشاور املاک الزاماً منفعت قابلتوجهی ایجاد نمیکند، چرا که کمیسیون بر مبنای معامله محاسبه میشود و حتی در یک معامله با ارزش ۱۰ میلیارد تومان نیز افزایش جزئی قیمت، درآمد چشمگیری برای مشاور ایجاد نمیکند.
او تأکید کرد اولویت مشاور املاک افزایش تعداد معاملات با قیمتهای واقعیتر است، نه بالا بردن قیمت برای یک معامله خاص.
او توضیح داد قیمتسازی بیشتر از جایی اتفاق میافتد که مالک، بدون کارشناسی، برای تعیین قیمت ملک خود به آگهیهای مشابه در اینترنت نگاه میکند.
به گفته او، مالک وارد پلتفرم آگهی میشود و به دنبال خانهای مشابه خانه خودش میگردد. سپس به تفاوتهای جزئی توجه میکند؛ مثلاً میگوید خانه من تمیزتر است، یک جاکفشی بیشتر دارد، در موقعیت بهتری قرار گرفته، طبقه بهتری دارد یا ویژگی دیگری دارد و بر اساس همین تفاوتها قیمت بیشتری برای ملک خود تعیین میکند.
او این روند را نوعی «چشم و همچشمی قیمتی» دانست که باعث میشود قیمتهای اسمی آگهیها به مرور افزایش پیدا کنند، بدون اینکه الزاماً معاملهای با آن قیمت انجام شده باشد.
او تأکید کرد این قیمتها کارشناسیشده نیستند و عمدتاً توسط مالکان و افراد عادی تعیین میشوند. با این حال، همین قیمت اسمی میتواند روی ذهنیت سایر فروشندگان اثر بگذارد و به تدریج به قیمتهای پیشنهادی بازار سرایت کند.
او گفت این مسئله زمانی میتواند اثر بزرگتری بر بازار یک منطقه بگذارد که یک انبوهساز در یکی از مناطق غربی تهران، تعداد بسیار زیادی واحد ــ مثلاً ۵۰۰ واحد ــ را همزمان با قیمت مشخصی آگهی کند. در چنین شرایطی، قیمت آگهیها میتواند روی تصور عمومی از قیمت کل منطقه اثر بگذارد.
این کارشناس بازار مسکن معتقد است اگر قیمتگذاری فایلها در اختیار مشاوران املاک قرار میگرفت و آگهیها توسط آنها رصد و بر اساس کارشناسی قیمتگذاری میشد، امکان جلوگیری از بخشی از این قیمتسازیها وجود داشت.
او در پایان بار دیگر تأکید کرد بازار مسکن در شرایط فعلی بازار هیجانی نیست و میتوان امیدوار بود افزایش معاملات بدون شکلگیری موج هیجانی قیمت اتفاق بیفتد؛ مشروط بر اینکه مردم به جای دنبال کردن قیمتهای اسمی در آگهیها و مقایسه روزانه با طلا و ارز، قیمت واقعی ملک را از مشاوران املاک دارای مجوز و مورد اعتماد دریافت کنند.
به گفته او، بازار مسکن همچنان ظرفیت رونق دارد، اما این رونق باید بر پایه معاملات واقعی، قیمتهای کارشناسیشده و رفتار منطقی شکل بگیرد؛ چرا که فشارهای دستوری و قیمتسازیهای غیرکارشناسی ممکن است در کوتاهمدت بازار را آرام نشان دهد، اما در بلندمدت فشار بیشتری بر قیمتها وارد خواهد کرد.
۲۲۳۲۲۴
نظر شما