به گزارش خبرگزاری خبرآنلاین، بازار اجاره تهران در هفته‌های اخیر با وضعیتی متفاوت از رکود معمول روبه‌رو شده است. مشتری هنوز به بنگاه‌های املاک مراجعه می‌کند و تقاضا برای اجاره از بازار خارج نشده، اما آن سوی معامله، تعداد خانه‌هایی که برای اجاره عرضه می‌شوند کاهش پیدا کرده است.
اقتصادآنلاین نوشت: بررسی میدانی از فعالان و مشاوران بازار مسکن در مناطق ۲، ۳، ۴، ۵، ۶، ۱۶ و ۱۸ تهران نشان می‌دهد کاهش فایل اجاره در دو هفته اخیر در نقاط مختلف شهر قابل مشاهده بوده است. مشاوران برخی محدوده‌ها حتی از توقف یا کاهش بسیار شدید ورود فایل‌های جدید به بازار می‌گویند.
این مشاهدات از آن جهت اهمیت دارد که مناطق بررسی‌شده تنها یک بخش خاص از بازار مسکن تهران را نمایندگی نمی‌کنند. از مناطق گران‌تر شمال و غرب و مرکز تهران تا مناطق مصرفی‌تر جنوب شهر، یک گزاره مشترک در روایت فعالان بازار تکرار می‌شود: مستاجر وجود دارد، اما انتخاب او محدودتر شده است.
بخشی از خانه‌ها اصلا به بازار برنمی‌گردند
نخستین دلیل کاهش عرضه را باید در رفتار مستاجران و مالکان فعلی جست‌وجو کرد.
بخشی از قراردادهایی که در شرایط معمول با پایان دوره اجاره به جابه‌جایی مستاجر و ورود دوباره ملک به بازار منجر می‌شد، این بار تمدید شده است. مستاجر در شرایطی که پیدا کردن خانه جدید دشوارتر و جابه‌جایی پرهزینه شده، ماندن را ترجیح می‌دهد و برای مالک نیز ادامه قرارداد با مستأجری که از قبل می‌شناسد، می‌تواند کم‌ریسک‌تر از ورود دوباره به بازار باشد.
نتیجه این رفتار در آگهی‌های اجاره دیده می‌شود. ملکی که قرارداد آن تمدید می‌شود، دیگر به‌عنوان فایل تازه وارد بازار نمی‌شود و در نتیجه حتی بدون کاهش تعداد واحدهای اجاره‌ای، موجودی قابل انتخاب برای متقاضی جدید پایین می‌آید.
نشانه‌های این تغییر از ماه‌های قبل نیز دیده شده بود. گزارش‌های منتشرشده از بازار اجاره در مرداد از کاهش فایل‌های تازه و افزایش تمایل به تمدید قراردادها حکایت داشت. آنچه در بررسی دو هفته اخیر اقتصادآنلاین جلب توجه می‌کند، ادامه این وضعیت در کنار عامل دیگری است که مستقیماً به رفتار مالکان واحدهای خالی مربوط می‌شود.
خانه هست؛ مالک فعلا اجاره نمی‌دهد
بخش مهم‌تر روایت مشاوران املاک از سمت مالکانی می‌آید که واحد قابل عرضه دارند، اما برای ورود آن به بازار عجله نمی‌کنند.
فعالان بازار می‌گویند بخشی از مالکان در هفته‌های اخیر ترجیح داده‌اند فعلا برای ملک خود مستاجر پیدا نکنند. این رفتار به گفته مشاوران در مورد برخی واحدهای نوساز و املاکی که در اختیار سازندگان قرار دارد بیشتر به چشم می‌خورد.
این خانه‌ها الزاما از بازار مسکن خارج نشده‌اند؛ مساله این است که مالک در شرایط فعلی برای آنها تصمیم نمی‌گیرد.
تورم بالا، نوسانات شدید بازارهای مالی و به ویژه تغییرات سریع نرخ ارز، افق تصمیم‌گیری را برای بخشی از مالکان کوتاه کرده است. مالکی که نمی‌داند چند ماه دیگر سطح عمومی قیمت‌ها، ارزش ملک یا شرایط بازار در چه نقطه‌ای قرار خواهد داشت، ممکن است پذیرش یک تعهد یک‌ساله اجاره را به تعویق بیندازد.
در این وضعیت، خالی نگه داشتن خانه برای بخشی از مالکان به معنای صرف‌نظر کردن از درآمد اجاره در مقابل حفظ اختیار تصمیم‌گیری درباره ملک است.
این رفتار را البته نمی‌توان به همه مالکان یا همه واحدهای خالی تهران تعمیم داد. آنچه مشاوران مناطق مورد بررسی اقتصادآنلاین توصیف می‌کنند، تغییر رفتار بخشی از عرضه‌کنندگان در هفته‌های اخیر است؛ تغییری که وقتی در کنار افزایش تمدید قراردادها قرار می‌گیرد، تعداد فایل‌های در دسترس مستأجران را کاهش می‌دهد.
چرا مالک از درآمد اجاره می‌گذرد؟
در نگاه اول این رفتار عجیب است. در اقتصادی با تورم بالا چرا صاحب یک دارایی باید خانه خود را خالی بگذارد و از درآمد ماهانه آن صرف‌نظر کند؟
پاسخ را می‌توان در تفاوت «درآمد اجاره» با «ارزش دارایی» جست‌وجو کرد.
آخرین آمار رسمی نشان می‌دهد تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره مسکن در شهریور به ۳۲.۸ درصد رسیده است. این رقم همچنان برای مستاجر بسیار بالاست، اما در همان ماه تورم عمومی نقطه به نقطه در سطحی به‌مراتب بالاتر قرار داشته است.
در چنین فضایی، محاسبه مالک فقط به مبلغ اجاره ماهانه محدود نمی‌شود. او همزمان تغییر قیمت ملک، بازدهی بازارهای دیگر، تورم و آینده ارزش پول را دنبال می‌کند. هرچه فاصله میان بازده جاری اجاره و انتظارات تورمی بزرگ‌تر شود، انگیزه برخی مالکان برای انعقاد سریع قرارداد می‌تواند کاهش پیدا کند؛ به ویژه اگر مالک برای تامین هزینه‌های جاری خود وابسته به درآمد اجاره نباشد. این همان نقطه‌ای است که نوسان دلار، حتی بدون آنکه مستقیما اجاره‌بها را تعیین کند، می‌تواند وارد بازار اجاره شود.
دلار چگونه به بازار اجاره می‌رسد؟
اثر ارز بر اجاره الزاما به این شکل نیست که دلار امروز افزایش پیدا کند و مالک فردا اجاره را به همان نسبت بالا ببرد.
مسیر نخست از انتظارات می‌گذرد. جهش‌های متوالی بازار ارز به فعالان اقتصادی این پیام را منتقل می‌کند که سطح قیمت‌ها هنوز به ثبات نرسیده است. برای مالکی که قرار است امروز درباره یک قرارداد یک‌ساله تصمیم بگیرد، این عدم قطعیت اهمیت دارد.
مسیر دوم به گزینه‌های پیش روی مالک مربوط می‌شود. صاحب واحد نوساز یا سازنده‌ای که چند ملک در اختیار دارد، الزاما رفتاری مشابه مالکی ندارد که اجاره خانه بخشی از درآمد ماهانه اوست. گروه اول قدرت بیشتری برای صبر کردن دارد و در دوره‌های پرنوسان می‌تواند تصمیم درباره فروش، اجاره یا نگهداری ملک را عقب بیندازد. به همین دلیل است که به گفته فعالان بازار، کاهش تمایل به عرضه در برخی واحدهای نوساز بیشتر مشاهده می‌شود. نکته مهم اینجاست که نوسان بازارهای موازی در این وضعیت لزوما باعث افزایش فوری اجاره نشده است؛ اثر اولیه می‌تواند خودش را در کاهش عرضه نشان دهد.
فشار تازه بر مستاجر؛ انتخاب کمتر
این تغییر سمت عرضه برای مستاجر معنای متفاوتی دارد. در بازار معمول مستاجر میان چند فایل با قیمت، متراژ و امکانات متفاوت انتخاب می‌کند و همین امکان مقایسه بخشی از قدرت چانه‌زنی او را تشکیل می‌دهد. هرچه تعداد فایل‌ها کمتر شود، این قدرت کاهش پیدا می‌کند. کمبود عرضه لزوما به این معنا نیست که هر قیمتی که مالک تعیین کند معامله خواهد شد. قدرت خرید مستاجر همچنان یک سقف جدی برای بازار ایجاد می‌کند. خانواری که توان پرداخت اجاره بالاتر را ندارد، با کمبود فایل ناگهان صاحب درآمد بیشتری نمی‌شود.
به همین دلیل ممکن است نتیجه اولیه کاهش عرضه نه جهش معاملات، بلکه سخت‌تر شدن جست‌وجو باشد: زمان بیشتری برای پیدا کردن خانه، گزینه‌های کمتر و فاصله بیشتر میان مشخصات خانه مورد نظر مستاجر و آنچه با بودجه او در بازار وجود دارد.
این وضعیت به ویژه در مناطق مصرفی می‌تواند اهمیت بیشتری پیدا کند؛ چراکه بخش بزرگ‌تری از تقاضا امکان افزایش قابل توجه بودجه خود را ندارد.
اجاره از تورم جا مانده، اما برای مستاجر ارزان نشده است
آمار رسمی در اینجا یک تناقض ظاهری دیگر را نشان می‌دهد. تورم نقطه‌به‌نقطه اجاره در شهریور ۳۲.۸ درصد گزارش شده؛ رقمی که به خودی خود بسیار بالاست، اما از تورم عمومی همان ماه پایین‌تر قرار دارد. به بیان دیگر، هزینه اجاره همچنان با سرعت زیادی افزایش یافته، ولی نسبت به موج بزرگ‌تری که سطح عمومی قیمت‌ها را بالا برده، عقب‌تر حرکت کرده است.
این عقب‌ماندگی را نباید با بهبود وضعیت مستاجر اشتباه گرفت. درآمد خانوار الزاما به اندازه اجاره رشد نکرده و افزایش هزینه خوراک، حمل‌ونقل و سایر مخارج نیز بخشی از توان پرداخت اجاره را از بین برده است.
اما همین فاصله از سمت مالک معنای دیگری پیدا می‌کند. اگر مالک تصور کند اجاره دریافتی او در مقایسه با تورم و افزایش ارزش سایر دارایی‌ها عقب مانده، ممکن است هنگام قرارداد جدید به دنبال جبران این فاصله باشد یا، مطابق مشاهدات اخیر برخی مشاوران، اساسا تصمیم خود برای عرضه را عقب بیندازد.
به نظر می‌رسد یک عدد واحد از دو سوی بازار دو معنای متفاوت دارد: اجاره برای مستاجر همچنان سنگین است، اما بازده اجاره برای برخی مالکان ممکن است در مقایسه با انتظارات تورمی جذابیت گذشته را نداشته باشد.
۲۲۳۲۲۵
نظر شما