مطابق متن 14 ماده‌ای مصوبه، سازنده‌های حقوقی برای اولین فروش آپارتمان نوسازها، باید معادل 25 درصد درآمد حاصل از ساخت و فروش، مالیات بپردازند. سازنده‌های حقیقی اما متناسب با میزان درآمد که در سه سطح «تا 50 میلیون تومان»، «تا 100 میلیون» و «بیش از 100 میلیون» طبقه‌بندی شده، برای پرداخت این نوع مالیات، مشمول نرخ‌های 15، 20 و 25 درصد خواهند شد. تا پیش از این، فرمول قدیم مالیات بر ساخت و فروش مسکن بر مبنای «ارزش منطقه‌ای املاک» محاسبه می‌شد اما با فرمول جدید، «سود سازنده»، ملاک عمل قرار می‌گیرد که همین تغییر، در آستانه ورود بازار ساخت‌و‌ساز به فاز رونق، هزینه مالیاتی فعالان ساختمانی را دستخوش افزایش قابل توجهی کرده است. در عین حال، ساختار جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، حاوی 5 «نقطه روشن» همچون «معافیت مشروط عرضه آپارتمان در بافت فرسوده» و «انعطاف دووجهی در نحوه محاسبه ارزش زمین به‌عنوان جزء اصلی قیمت تمام شده مسکن» است. سازنده‌های حرفه‌ای (حقوقی‌ها) اما می‌‌گویند، این فرمول 4 نیروی دافعه برای بازگشت آنها به بازار ایجاد می‌کند.
نحوه محاسبه و اعمال فرمول جدید «مالیات بر ساخت و فروش مسکن»، 5 روز پس از تصویب آیین‌نامه مربوط به آن در هیات دولت، با انتشار متن کامل مصوبه، مشخص شد. گزارش «دنیای اقتصاد» از جزئیات کامل آنچه در قالب آیین‌نامه اجرایی ماده 77 قانون جدید مالیات‌های مستقیم به تصویب هیات دولت رسیده، حاکی است: در کلیه مناطق شهری کشور، همه سازنده‌های مسکن از طیف‌های مختلف شامل «سازنده‌های حقیقی یا همان شخصی‌سازها، بساز و بفروش‌ها و تعاونی‌های مسکن» و همچنین «سازنده‌های حقوقی یا همان شرکت‌های ساختمانی و انبوه‌سازان» مکلفند برای فروش آپارتمان‌هایی که پروانه‌ساخت آنها از ابتدای سال 95 به بعد صادر شده، مبلغ «مالیات بر ساخت و فروش موضوع ماده 77» را بر اساس فرمول جدید به ادارات مالیاتی پرداخت کنند.
این نوع مالیات تا پیش از مصوبه چهارشنبه گذشته هیات دولت، از عوامل «ساخت و فروش مسکن» دریافت می‌شد با این تفاوت که در «فرمول قدیم»، پایه محاسبه مالیات، «ارزش منطقه‌ای املاک» بود و مطابق آن، سازنده‌ها در زمان اولین فروش آپارتمان، مبلغی در حدود 1/ 0 درصد کل قیمت روز یک واحد مسکونی، مالیات پرداخت می‌کردند.
اما در «فرمول جدید»، پایه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، از «ارزش منطقه‌ای املاک» به «میزان درآمد یا همان سود سازنده» تغییر پیدا کرده که بر اساس ساختار و نرخ‌های در نظر گرفته شده در فرمول جدید و همچنین میانگین قیمت مسکن و سود رایج در بازار ساخت و ساز، مبلغ مالیات جدید رقمی در حدود 2/ 4 درصد کل قیمت روز یک آپارتمان است که سازنده‌ها باید در سال جاری و سال‌های آینده هنگام اولین فروش نوسازها (آپارتمان‌های دارای پروانه به تاریخ بعد از 28 اسفند سال 94)، با عنوان «مالیات بر درآمد خود» به دولت بپردازند.
به این ترتیب، اگر چه دولت مطابق یکی از اهداف تعریف شده در قانون اصلاح مالیات‌های مستقیم، فعالیت‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در ساخت و سازهای مسکونی را همچون سایر فعالیت‌های درآمدزای اشخاص حقیقی و حقوقی، مشمول پرداخت «مالیات بر اساس نسبتی از درآمد» کرده و حتی نرخ مالیات تعیین شده برای فعالیت‌های ساختمانی را هم‌سطح با سایر شغل‌های دارای درآمد، تعیین کرده است اما همین دگرگونی مالیاتی سبب شده در بازار مسکن، میزان ریالی مالیات برای سمت عرضه (سازنده‌ها)، نسبت به قبل حدودا 40 برابر شود. در این میان گروهی از سازنده‌ها از 50 برابر شدن مبلغ این مالیات خبر میدهند.
بررسی‌های «درباره ساختار فرمول جدید «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» نشان میدهد: این نوع مالیات بر حسب نوع سازنده و میزان درآمد حاصل از اولین فروش، با 4 نرخ متفاوت محاسبه خواهد شد. بر اساس طبقه‌بندی تعرفه‌های جدید مالیات بر ساخت و فروش مسکن، نرخ این مالیات برای اشخاص حقوقی سازنده مسکن، معادل 25 درصد درآمد سازنده تعیین شده است.
سه نرخ دیگر مربوط به سازنده‌های حقیقی است که بر اساس میزان درآمد کسب شده در سه سطح متفاوت تعیین شده است به این معنا که چنانچه درآمد سازنده‌ها از محل «ساخت و فروش اولین واحد مسکونی» از 50 میلیون تومان تجاوز نکند، نرخ مالیات بر ساخت و فروش، معادل 15 درصد درآمد سازنده اعمال می‌شود. سازنده‌های حقیقی با درآمد 50 تا 100 میلیون تومان، برای درآمد تا 50 میلیون تومان، مشمول پرداخت مالیات 15 درصدی و برای مازاد بر آن تا 100 میلیون تومان (50 میلیون دوم) مشمول مالیات بر ساخت و فروش معادل 20 درصد می‌شوند. سازنده‌هایی که از محل ساخت و اولین فروش واحد مسکونی، بیش از 100 میلیون تومان درآمد کسب کنند، برای دو سطح اول یعنی 50 میلیون اول و 50 میلیون دوم، به ترتیب مشمول مالیاتی معادل 15 درصد و 20 درصد می‌شوند و درآمد بیش از آن (اضافه بر 100 میلیون تومان)، مشمول مالیات 25 درصدی خواهد شد.
مطابق ضوابط تعیین شده در نحوه محاسبه مالیات بر ساخت و فروش مسکن، منظور از «درآمد سازنده‌ها»، مابه‌التفاوت «قیمت فروش آپارتمان» و «قیمت تمام شده ساخت مسکن به معنای مجموع هزینه ساخت، قیمت زمین و هزینه‌های استهلاک» است که فعالان ساختمانی در بازار ملک از آن -درآمد- به «سود ساخت» نام می‌برند.
مبنای تازه تعیین شده برای دریافت «مالیات بر ساخت و فروش مسکن» به این معنا است که شهر تهران که سازنده‌ها تا پیش از این برای فروش یک واحد مسکونی با قیمت متوسط شهر و میانگین حدود 100 مترمربع بنا، مبلغی در حدود 400 هزار تومان، مالیات پرداخت می‌کردند، با فرمول جدید، باید حدود 17 میلیون تومان، مالیات بپردازند.
3535
نظر شما