کاهش قیمت هم مسکن را رونق نداد

هانیا کیوان: به نظر می‌رسد دهکده جهانی تنها یک مفهوم ساختگی برای چپاول شرق نباشد. درست زمانی که قلب تپنده اقتصاد جهان به واسطه رکود در بخش مسکن، کل اقتصاد جهان را به اغما برد کمتر به ذهن اقتصاددانان دولتی ایران می‌رسیدکه موج کم کاری ساخت و ساز در غرب، ایران را در نوردد و به رغم ادعای دولت مبنی بر اینکه رکود اقتصادی جهان تأثیری در ایران ندارد، طی ماه‌های سپری شده شاهد بحران در زیرساخت‌های عمرانی از جمله مسکن بوده‌ایم. بحرانی که می‌توان آن را برآیندی از عوامل داخلی و خارجی دانست.

با کاهش قیمت نفت از 140 دلار به زیر 60 دلار که شوک فرساینده‌ای برای کشورهای تولید‌کننده نفت بود و این سیر نزولی قیمت نفت مخصوصاً برای کشوری چون ایران که برنامه‌ای برای ذخیره ارزی ندارد غیر قابل باور بود و تأثیر جانکاهی بر ادامه پروژه‌های عمرانی چون مسکن گذاشت.

کاهش قیمت حامل‌های انرژی و ضعف در بازارهای جهانی باعث شد که بسیاری ازکالاهای اساسی چون فولاد، سیمان و سایر مؤلفه‌های تولید مسکن متأثر از آن دچار رکود شوند. به عنوان مثال میلگرد و تیر آهن در بازارهای داخلی از 13500 ریال ظرف چند ماه به 5500 ریال رسیدو تمام شرکت‌ها یا اشخاصی که در امر تولید مسکن دستی بر آتش دارند با افت ناگهانی مصالح مواجه شدند این افت ناگهانی هر گونه توجیه اقتصادی برای فروش فوری را از بین برد. این وضعیت تا به حال در د وبی 40 درصد از ارزش بهای مسکن کاسته است و به نظر می‌رسد که تا چند سال دیگر هم تداوم داشته باشد. در حال حاضر کندی در پروژه‌های نیمه‌کاره مسکن دوبی به چشم می‌خورد و به نظر می‌رسد که معجزه‌ای به این زودی‌ها رخ ندهد.

بحران‌های اقتصادی به دو دسته تقسیم می‌شوند: بحران‌هایی که در بازار پول هستند و بحران‌هایی که در بازار سرمایه هستند. مهمترین بحران بازار پول بحران بانکی فراگیر است. در ‌این حالت شرکت‌های فعال در اقتصاد و نهادهای مالی به صورت گسترده قراردادشکنی و نقض تعهدات می‌کنند. وام‌ها معوق می‌شوند. تعداد بدهی‌های معوق اقتصاد را به رکود می‌کشاند، بازار کالاهای بادوام به رکود می‌رود. نرخ بهره رو به افزایش می‌گذارد. بانک‌ها احساس می‌کنند که منابع سپرده‌ای به اندازه کافی ندارند و در نهایت بانک‌های کشور توان وام دادن و اعطای منابع را از دست می‌دهند.

خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره باعث می‌شود که جریان گردش نقدینگی به واسطه بادوام بودن این کالا به سمت آن سوق پیدا کند. به خصوص با وجود بحران‌های پیاپی که بازار سهام با آن در ارتباط است بورس اوراق بهادار قادر به جذب نقدینگی سرگردان نیست و عملاً هر گونه افت و خیزی در نقدینگی به طور مستقیم بر مسکن تأثیر می‌گذارد.

طی 10 سال گذشته سهم مسکن از تشکیل سرمایه ثابت 20 تا 30 درصد بوده است. سهم این بخش از اشتغال کشور 11 درصد، تسهیلات بانکی 21 تا 24 درصد و کل نقدینگی کشور 20 تا 30 درصد بوده که سهم دولت از کل سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در 10 سال گذشته بین 61/0 تا 9/2 درصد بوده است. میانگین هزینه مسکن در سبد خانوار طی 10 سال اخیر به حدود 30 درصد بالغ می‌شود که این سهم برای گروه‌های کم درآمد به طور میانگین تا حدود 40 درصد نیز افزایش می‌یابد.

عوامل مؤثر بر قیمت مسکن شامل عوامل درون بخشی و برون بخشی است. عوامل درون بخشی شامل قیمت زمین، قیمت بهای مصالح، هزینه دستمزد، انتظارات قیمتی و عوارض‌ها و انشعابات است.

از عوامل برون‌بخشی مؤثر بر قیمت مسکن می‌توان به حجم نقدینگی، بازار سرمایه، بازار طلا، بازار فعالیت اقتصادی، تورم عمومی، نرخ سودآوری سایر بخش‌ها، سود سپرده بانک‌ها، تحولات بازار ارز و تحولات سیاسی اشاره کرد. طی دو دهه گذشته به دلیل افزایش بیش از حد نقدینگی، خصلت سرمایه‌ای مسکن همواره موجب تشدید نوسانات این بازار شده است. مازاد نقدینگی موجود در جامعه در غیاب بازار سرمایه کارآمد به دلیل ویژگی‌ها و امکانات بالقوه جذب سرمایه در بخش‌های مسکن و اقتصاد سایه‌ای عمدتاً جذب این دو بخش می‌شود. حال چنانچه با اعمال سیاست‌های ویژه حرکت مازاد نقدینگی به سمت مسکن متوقف یا کند شود باید همزمان سایر بخش‌ها فعال شده و نقدینگی را جذب کند در غیراین صورت عدم جذب آن در سایر بخش‌های اقتصادی، لاجرم مازاد نقدینگی به سمت بخش اقتصاد سایه‌ای حرکت می‌کند.

در مجموع در شرایطی که در سطح اقتصاد کلان کشور سیاست افزایش حجم نقدینگی به اجرا گذاشته می‌شود و بازار سرمایه کاملی نیز برای جذب آن وجود ندارد بخش مسکن توانسته است به لحاظ ویژگی‌های خود از شدت عواقب ناشی از حضور مازاد نقدینگی در بخش اقتصاد زیرزمینی تا حد قابل ملاحظه‌ای بکاهد.

مقایسه روند تحول نقدینگی کل بخش مسکن، نقدینگی مربوط به تقاضای سرمایه و مصرفی نشان می‌دهد تقاضای مصرفی با یک روند ملایم و همواره فزاینده مواجه بوده است.
نگاهی به تأثیر عوامل برون بخشی مؤثر بر بازار مسکن در بلندمدت نیز جالب است. یک درصد افزایش نقدینگی 4/1 درصد افزایش قیمت مسکن را به دنبال داشته است. بر این اساس یک درصد افزایش تولید ناخالص ملی واقعی حدود 89/1 درصد کاهش قیمت مسکن را در پی داشته و تغییرات نرخ ارز اثر چندانی بر قیمت مسکن در بلندمدت نداشته است.

با این وجود با سپری شدن دوران طلایی رونق اقتصادی و کاهش نقدینگی به واسطه متوقف شدن وام‌های اعطایی به نظر می‌رسد رکود در بخش مسکن همچنان ادامه داشته باشد و برون رفت از آن با توجه به کاهش سرمایه‌گذاری به سهولت انجام نپذیرد.

افزایش شدید قیمت مسکن موسوم به حباب قیمتی تحت تأثیر سه عامل بیرونی ایجاد می‌شود که با توجه به شرایط موجود، فعلاً یک عامل هنوز زنده است و بازار مسکن را تهدید می‌کند. با استناد به آنچه در سال‌های قرن بیستم در کشورهای ژاپن، تایوان، کره، آمریکا، فرانسه و انگلیس در بخش مسکن رخ داده و همچنین با بررسی بازار مسکن کشورمان در 50 سال اخیر به این نتیجه می‌توان رسیدکه حباب قیمت مسکن به عنوان سرطان اقتصادی، تحت تأثیر سه عامل به وجود می‌آید: عامل اول افسانه زمین‌است که موجب انتظارات خود‌جوش برای افزایش قیمت زمین و مسکن می‌شود، عامل دوم نقدینگی یا سرمایه سرگردان و عامل سوم رشد جمعیت که تأثیر روانی فوق‌العاده‌ای در تشکیل حباب دارد.

در شرایط کنونی به دلیل اعمال سیاست‌های کنترل بازار مسکن نظیر اخذ مالیات دلالی، ممنوعیت اعطای وام خرید و واگذاری زمین به صورت اجاره‌ای برای ساخت به نظر می‌رسد دو عامل تشکیل حباب قیمت مسکن عقیم شده‌اند، اما عامل سوم که انتظار تغییر قیمت آتی به صورت افزایشی است هنوز نتوانسته تحت کنترل دولت دربیاید. این پاشنه آشیل بازار مسکن ایران به حساب می‌آید.

مردم همواره منتظر رشد کاذب سرمایه‌گذاری ملکی‌شان بوده و هستند. حتی در این دوران که برخلاف انتظار آنان قیمت‌ها 20 تا 30‌درصد افت کرده به امید بالا رفتن دوباره، در حاشیه بازار مسکن منتظر نشسته‌اند و این مسئله باعث می‌شود که جریان نقدینگی در این بخش کاهش یابد. اگر دولت بتواند با فشار برای وصول پرداخت وام‌های معوقه به خریداران وام مسکن نقدینگی را به جریان بیندازد شاید بتوان به طور مقطعی شاهد برون رفت از این وضعیت باشیم.