قيمت نسبي مسكن در كشورهاي صادركننده نفت، بيشترين اثرپذيري بيروني را ابتدا از شوك درآمدهاي نفتي و سپس از رشد نرخ ارز، دريافت مي‌كند؛ طوري كه اتخاذ سياست مناسب براي ممانعت از انتقال آثار شوك نفتي به حساس‌ترين بازار غيرقابل مبادله- بازار ملك- مي‌تواند از يكسو حجم زيادي از فعاليت‌هاي سوداگري در بخش مسكن را كاهش دهد و از سوي ديگر به تخصيص بهينه منابع در سمت تقاضاي واقعي مسكن (مصرفي) منجر شود.
نتايج يك تحقيق مبتني بر مطالعات نظري داخلي و خارجي و همچنين تحليل روند‌هاي 33 ساله درآمدهاي نفتي كشور و قيمت نسبي مسكن، نشان مي‌دهد: در ايران به عنوان كشوري كه هنگام جهش قيمت جهاني نفت، به «بيماري هلندي» دچار مي‌شود، يك رابطه مستقيم و مثبت بين رشد درآمد نفت و قيمت نسبي مسكن وجود دارد؛ به طوري كه با افزايش درآمدهاي نفتي هم در كوتاه‌مدت و هم در ميان‌مدت و بلندمدت، صعود چشمگير 5/ 8 تا 7/ 36 درصدي در قيمت نسبي مسكن (نسبت شاخص قيمت مسكن به قيمت كالاهاي قابل مبادله يا واردات‌پذير) اتفاق مي‌افتد.
در اين تحقيق ارقام و آمارهاي دوره زماني 1359 تا سال 1391، مورد بررسي قرار گرفته و مشخص شده است: در ايران همانند ساير كشورهاي نفت‌خيز و حتي كشورهايي همچون انگلستان، آمريكا، آلمان و ايتاليا، بين درآمد دولت و نوسانات مسكن يك ارتباط مثبت و دائمي برقرار است. در كشورهاي نفت‌خيز از آنجا كه جهش قيمت نفت به شوك درآمد دولت و رشد منابع ارزي كشور منجر مي‌شود، جذب آن در اقتصاد داخلي به افزايش تقاضا براي كالاهاي قابل مبادله و غيرقابل مبادله منجر خواهد شد. در اين ميان، عرضه كالاهاي قابل‌مبادله از طريق تمركز بر واردات، قابل تنظيم و كنترل متناسب با افزايش تقاضا است؛ اما در بازار مسكن چون امكان مبادله وجود ندارد و حتي افزايش عرضه مسكن در كوتاه‌مدت نيز غيرممكن است، درنتيجه تحت‌تاثير شكاف بين عرضه و تقاضا، قيمت مسكن نسبت به قيمت ساير كالاها افزايش مي‌يابد.
در اين تحقيق در رمزگشايي از معادله «نفت» در بازار مسكن، علاوه بر اثر مستقيم شوك درآمد نفتي، تاثير غيرمستقيم اين متغير بيروني را نيز بررسي كرده است.
تاثير غيرمستقيم شوك مثبت نفتي بر قيمت نسبي مسكن به اين صورت است كه با افزايش واردات و تحريك تقاضاي ارز، نرخ موثر واقعي ارز نيز تحت تاثیر قرار می‌گیرد و تحت تاثير اين رشد نرخ، «بازدهي انتظاري» از سمت سرمايه‌گذاران ملكي و خريداران مسكن براي بالا رفتن قيمت ملك افزايش پيدا مي‌كند كه در اين پروسه، مجددا قيمت مسكن و سپس قيمت نسبي مسكن تحريك مثبت مي‌شود.
در اين ميان آنچه مانع از تطبيق آني شرايط در بازار مسكن هنگام شوك نفتي مي‌شود، اولا «بي‌كشش بودن عرضه مسكن در كوتاه‌مدت» و دوما «زمان‌بر بودن پروسه تكميل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني» است به اين معنا كه سازنده‌ها و بسازوبفروش‌ها قادر نيستند در زمان كم و متناسب با سرعت تحولات متغيرهاي دروني و بيروني بازار ملك، سطح عرضه را با ميزان تقاضا تنظيم كنند. بنابراين براي جلوگيري از انتقال آثار تورمي شوك نفتي به بازار مسكن، لازم است چشم‌انداز جهاني قيمت نفت- به‌رغم تصادفي بودن محض فرآيند آن- همواره مدنظر سياست‌گذاران دولت قرار بگيرد و در عين حال، «افزايش عرضه مسكن در بلندمدت» نيز در دستور كار متوليان اين بخش باشد.
غالب كارشناسان اقتصاد مسكن همواره مطرح مي‌‌كردند كه تغييرات قيمت نفت، اثر مستقيم بر قيمت مسكن ندارد بلكه در سرعت نوسانات آن تشديد يا تخفيف ايجاد مي‌كند اما هم‌اكنون مشخص شده، شوك افزايشي در قيمت نفت، باعث صعود قيمت نسبي مسكن مي‌شود.
طبق اين تحقيق، سه متغير شامل «شوك درآمدهاي نفتي»، «شوك رشد تقاضاي كل در بازارها نسبت به عرضه كل»و «شوك عوامل درون‌زاي بازار مسكن» در كوتاه‌مدت به ترتيب 5/ 8 درصد، 33/ 0 درصد و 91 درصد از نوسانات قيمت نسبي مسكن را ايجاد مي‌كنند كه در بلندمدت سهم آنها از تشكيل نوسان به ترتيب به 7/ 36 درصد، 2/ 4 درصد و 5/ 54 درصد تبديل مي‌شود و بقیه نوسان كه 5/ 4 درصد برآورد مي‌شود از محل شوك نرخ ارز موثر واقعي به‌وجود مي‌آيد. به اين ترتيب در معادله نفتي بازار مسكن، متغيرهاي دروني بازار ملك همچنان بيشترين اثرگذاري را روي قيمت مسكن دارند اما از بين متغيرهاي بيروني، اين شوك درآمدهاي نفتي است كه نقش كليدي را بر نوسانات قيمت بازي مي‌كند.
محققان در گزارش خود تاكيد كرده‌اند با كنترل انتقال اثرات اين شوك به بخش مسكن مي‌توان در بلندمدت بيشتر از 36 درصد نوسانات قيمت نسبي مسكن را كاهش داد كه با اين كاهش، بازار مسكن از فضاي اطمينان كافي برخوردار خواهد شد و در نتيجه آن تا حد زيادي واسطه‌گري و سوداگري در اين بخش كاهش پيدا مي‌كند و در نتيجه آن تا حد زيادي واسطه‌گري و سوداگري در اين بخش كاهش يافته و بر حجم فعاليت‌هاي حقيقي در بخش مسكن افزوده مي‌شود.
3535
نظر شما