بررسی وضعیت بازار مسکن/ پرونده

علی پاکزاد: اخبار رسانه ها از ابتدای مردادماه نشان از افت در معاملات بازار مسکن داشت (اینجا)، اما در این رکود بازار به نظر نمی رسد قیمت ها چندان میل به پایین آمدن داشته باشند، حداقل در تهران که آمارها این را نشان نمی دهند(اینجاو اینجا).

برخی رسانه ها کارشناسان دلیل این رکود را افزایش سود اوراق مشارکت، پیش فروش برخی از محصولات در بازارهای سرمایه، افت ارزش بودجه خرید متقاضیان مسکن و همچنین افزایش میزان عرضه ملک نسبت به حجم تقاضا باعث شده تا رکود سنگینی در بازار معاملات مسکن حاکم شود (اینجا).

درکنار رکود خرید و فروش، اما در نیمه نخست سال شاهد رشد جهشی در قیمت ها در اجاره بها بودیم به طوریکه وزارت راه و شهرسازی در طرحی شتابزده ، دوباره برخورد تعزیراتی با اجاره بها را در برنامه قرار داد(اینجا)، در توضیح دلیل نوسان اجاره بها البته این دیدگاه مطرح شده است که میزان اجاره بها و تغییر نرخ آن به طور کامل وابسته به عرضه و تقاضای مسکن است، زمانی که قیمت مسکن آنقدر بالاست که متقاضیان توانایی خرید یک خانه را ندارند به خانه های استیجاری روی آورده که این خود عامل افزایش قیمت در بازار اجاره بها است(اینجا).

اما آنچه در این میان رخ داد شکست دوباره برخورد تعزیراتی با قراردادهای اجاره بها بود، به طوریکه مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک که در ابتدا موافق برخورد تعزیراتی با افزایش اجاره بها بود در نیمه مرداد ماه از موضع خود عقب نشینی کرد و اعلام کرد: در زمانی که میان مالک و مستاجر توافق وجود دارد بنگاه داران باافزایش اجاره بها تخلفی انجام نداده اند. هر قرار دادی که باتوافق ،مالکان و مستاجران صورت گیرد و براساس شرع بسته شده باشد بنگاه داران نقش در افزایش یا کاهش اجاره ندارند (اینجا).

در فضای راکد قیمت برخی از فعالین بازار معتقدند رکود اتفاق افتاده باعث افت قیمت ها خواهد شد برای همین کشانی که قصد معامله دارند نباید عجله کنند، برخی از مشاوران املاک در توضیح وضعیت پیش آمده می گویند: بازار معاملات دو ماهی است که در رکود به سر می برد و قیمت گذاری از عهده کارشناسان مسکن خارج شده است و نرخ هایی که در فایل های فروش ثبت می شوند قیمت های پیشنهادی مالکان است. خریداران هم با مراجعه به بنگاه ها، قیمت هایی را که در نظر دارند، عنوان می کنند؛ اما فاصله نرخ های پیشنهادی خریداران و قیمت های اعلام شده فروشندگان از تفاضل بالایی برخوردار است به همین خاطر معامله انجام نمی شود. قبلا خریداران با روبه رو شدن با این وضعیت سریع اقدام به خرید می کردند تا مبادا مجبور به پرداخت مبلغ بیشتری برای خرید باشند اما حالا اکثر خریداران به دلیل عدم انعطاف فروشنده ها زمان خرید خود را به نیمه دوم سال موکول کرده اند (اینجا).

البته برخی از کارشناسان اقتصادی هم این وضعیت را ناشی از نگرانی ها سیاسی می دانند، به عقیده این گروه دلیل اصلی رکود بازار نگرانی از چشم انداز تحریم ها و نوع برخورد کشورهای غربی در یک سال پیش روست، همین نگرانی را دلیل خروج سرمایه ها از بورس و بازار مسکن و سوق پیدا کرده به بازارهای با نقد شوندگی بالاتر یعنی ارز و طلا می دانند، البته در صورتی که این تحلیل را کاملا درست بدانیم باید شاهد افت قیمت ها با سرعت بیشتری هم بودیم زیرا اگر این روند به صورت گسترده در بازار مسکن آغاز شده بود مالکین هم برای نقد کردن سرمایه خود تلاش می کردند هرچه زودتر املاک را به پول نزدیک کنند و عدم انعطافی که از سوی مشاورین املاک از سوی فروشندگان در بالا به ان اشاره شد، نوعی نقض برای این ارزیابی محصول می شود هرچند به طور کامل نمی توان انرا منتفی دانست.

اما در کنار بحث رکود فعلی باید دید آنچه در رشد قیمت ها را در بازار مسکن موجب شده است ریشه در چه عواملی دارد، بررسی های میدانی نشان می دهد در بهار سال جاری رشد قیمت مسکن در مقایسه با بهار سال 90 در مناطق شمالی شهر تهران بالغ بر 37 درصد بوده است (اینجا).

یکی از دلایل افزایش قیمت مسکن در سالهای اخیر اجرای قانونی هدفمندی یارانه ها بوده است، این قانون در عمل هزینه زندگی خانوارها را افزایش داده است و در نتیجه تورم این هزینه ها به بازار مسکن وارد شده است، بسیاری از مالکین از طریق اجاره دریافتی از ملک خود امرار معاش می کنند.

اما دلایل دیگری هم در این زمینه بیان شده است ، عباس آخوندی از وزرای سابق مسکن در تحلیلی با اشاره به افزایش سن ازدواج عنوان می کند در یکی دو دهه قبل تقاضای مسکن بعد از ازدواج برای جوانان ایجاد می شد، یعنی هر دو جوان بعد از ازدواج متقاضی یک واحد مسکونی می شدند ولی با افزایش سن ازدواج و رواج زندگی مجردی در میان جوانان به ازای هر جوان مجردی که ازدواج نکرده تقاضا برای یک واحد مسکونی در حال ایجاد است که این مسئله هم نوع و هم حجم طرف تقاضا را دربازار مسکن تغییر داده است.

اما نکته دیگری هم در اینباره قابل تامل است، افزایش نرخ ارز و افزایش درآمدهای ارزی حداقل طی دو دهه گذشته با افزایش قیمت مسکن رابهط مستقیم داشته اند، در سال 90 و 91 هم درآمدهای نفتی کشور رکورد شکسته است و هم قیمت ارز بنابراین این دو نکته هم به خودی خود محرکی برای قیمت در بازار مسکن محسوب می شود (اینجا).

/22231