برای تنظیم روابط شرکا در چنین معامله‌ای، به قرارداد مشارکت (روی لینک قبل بزنید) نیاز خواهد بود. این قرارداد، نمونه قرارداد مشارکت خرید زمین نام دارد. قرارداد حاضر از انواع شراکت مدنی است و شما باید به هنگام تنظیم آن، شرایط و ملاحظات قانونی را مورد توجه قرار دهید. در این نوشتار تلاش داریم که با ارائه نکات لازم مشارکت نامه، شما را در تنظیم صحیح آن همراهی کنیم.
قرارداد شراکت در خرید زمین و مزیت اصلی آن!
امروزه خرید و تهیه املاکی همچون زمین، یکی از چالش‌های قابل توجه است. به طوری که تامین سرمایه اولیه برای خرید زمین به صورت انفرادی، هزینه‌های سنگینی را بر دوش اشخاص می‌گذارد. یکی از روش‌هایی که می‌تواند این هزینه‌ها را کاهش دهد، خرید مشارکتی زمین است. در این حالت از معامله، اشخاص با گردآوری سرمایه‌های نقدی خود، به نحو آسان‌تری می‌توانند برای خرید زمین اقدام کنند. بنابراین شما با انعقاد نمونه قرارداد مشارکت خرید زمین، هزینه‌های موجود برای معامله زمین را کاهش می‌دهید.
آیا نمونه قرارداد مشارکت خرید زمین را باید بر اساس چهارچوب قانونی خاصی تنظیم کرد؟
در ابتدا باید بیان کرد که شما باید برای تنظیم انواع نمونه قرارداد ، یکسری اصول اولیه قانونی را مد نظر قرار دهید. این اصول به عنوان پیش نیازهای ضروری در تنظیم قرارداد هستند.
برای مثال شما باید صحت قصد و اراده طرفین را مورد نظر قرار دهید. به این معنا که شرکا باید بر اساس میل و اراده واقعی خود نسبت به شراکت در خرید زمین اقدام کنند. در غیر این صورت، قرارداد شراکت از اعتبار قانونی لازم برخوردار نخواهد بود. به عبارتی دیگر، اگر میل و اراده باطنی شرکا برای خرید شراکتی زمین، به واسطه اجبار یا اکراه خدشه دار شده باشد، صحت مشارکت نامه با چالش روبرو خواهد شد. از سوی دیگر، شما باید اهلیت خود و طرف مقابلتان را برای انعقاد شراکت نامه بررسی کنید. اهلیت به معنای همان صلاحیت قانونی برای امضای قرارداد است. در صورتی اهلیت شما محقق می‌شود که شما بالغ، عاقل و رشید باشید.
در خصوص سایر شرایط باید بیان کرد که قانونگذار در خصوص انواع قرارداد مشارکت نامه همانند قرارداد مشارکت در خرید زمین، در قانون مدنی بحث کرده است. در این راستا مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانون مدنی، کلیت شراکت نامه‌ها را مورد بررسی قرار می‌دهد. بنابراین می‌توان بیان کرد که چنین قراردادهایی، ماهیتاً معین هستند. اما مواد ۵۷۱ الی ۶۰۶ قانون مدنی، برای تنظیم مشارکت نامه خرید زمین کفایت نمی‌کنند. به همین دلیل این امکان برای اشخاص در نظر گرفته شده است که بتوانند بر اساس اصل آزادی اراده، قرارداد مشارکت خود را تنظیم کنند.
اصل آزادی اراده در تنظیم قرارداد مشارکت در خرید زمین ، دربردارنده چه معنا و مفهومی است؟
اصل آزادی اراده، از ماده ۱۰ قانون مدنی ناشی می‌شود. در این ماده توافقات اشخاص در قراردادهای خصوصی از اعتبار برخوردار شده است. بنابراین آن‌ها می‌توانند تا حدی که قانون و شرع اجازه می‌دهد، متن قرارداد شراکت خرید زمین را بر اساس توافقات شخصی خود سازماندهی کنند. به بیانی دیگر، اگر موارد توافق شرکا در این قرارداد با اصول قانونی و شرعی سازگاری داشته باشد، قانونگذار نیز چنین توافقاتی را معتبر می‌داند. در غیر این صورت، شراکت نامه بی اعتبار تلقی خواهد شد.
سهام شرکا در نمونه قرارداد مشارکت خرید زمین
یکی از ارکان اصلی قرارداد شراکت در خرید زمین، سهام هر یک از شرکا است. منظور از سهام، مقیاسی است که بر اساس آن میزان سود یا ضرر شرکا محاسبه می‌شود. بنابراین هرچه که سهام شما در این قرارداد بیشتر باشد، میزان سود شما بیشتر خواهد بود. به طور کلی تعداد سهام در انواع مشارکت نامه، ۱۰۰ عدد است.
مبنای محاسبه سهام شرکا در مشارکت نامه خرید زمین، آورده هر یک از آن‌ها است. فرض کنید می‌خواهید یک زمین کشاورزی را به صورت مشارکتی معامله کنید و ارزش کلی زمین به میزان ۵ میلیارد است. حال شما به عنوان یک شریک مبلغ ۲.۵ میلیارد از ارزش کلی زمین را تامین می‌کنید و طرف مقابلتان نیز ما بقی آن را می‌پردازد. در چنین حالتی، میزان سهام هر یک از شرکا ۵۰ عدد سهم خواهد بود. بدیهی است اگر شما مبلغ بیشتری را به عنوان سرمایه اولیه ارائه کنید، به همان نسبت، تعداد سهام شما بیشتر خواهد شد.
آیا باید شرایط تنظیم سند رسمی زمین را در نمونه قرارداد مشارکت خرید زمین مشخص کرد؟
مطابق با قانون، شما باید اموال غیر منقول خود اعم از زمین را به صورت رسمی ثبت کنید. در غیر این صورت، مالکیت شما نسبت به آن احراز نخواهد شد. در این میان، شما باید در متن قرارداد شراکت خرید زمین، توافقاتی در زمینه تنظیم سند رسمی با شریک یا شرکای دیگر داشته باشید. در این راستا، همه شرکا باید در یک زمان خاص و در یک دفتر اسناد رسمی مورد توافق، برای تنظیم سند رسمی حضور یابند و نسبت به تنظیم سند مشاعی (شراکتی) زمین اقدام کنند.
آیا می‌توان شرایطی را در فرم شراکت نامه خرید زمین برای فسخ در نظر گرفت؟
در نظام حقوقی حاکم بر قراردادها، اصل بر لازم الاجرا بودن قراردادها است. به این معنا که طرفین باید کلیه تعهدات قراردادی خود را رعایت کنند. در غیر این صورت، آن‌ها نسبت به جبران خسارات یکدیگر متعهد هستند. در قانون تدابیری پیش بینی شده است که شرایط فسخ را برای طرفین در نظر می‌گیرد. در این راستا ماده ۲۱۹ قانون مدنی، فسخ قراردادهای لازم را به رسمیت می‌شناسد. فسخ به خاتمه یک طرفه قرارداد گفته می‌شود که از ورود خسارت به اشخاص جلوگیری می‌کند. برای استناد به فسخ، وجود شرایطی لازم است. یعنی شما نمی‌توانید در هر زمان برای خاتمه یک طرفه قرارداد و آثار ناشی از آن اقدام کنید.
برای مثال، شما می‌توانید یک بازه زمانی مشخص را در قرارداد مشارکت خود قید و تا سررسید آن بازه زمانی، برای خود یا یکی از شرکا، امکان فسخ قرارداد را پیش بینی کنید.
در کنار فسخ، ماده ۲۱۹ قانون مدنی به اقاله به عنوان یکی از عوامل انحلال قراردادهای لازم اشاره کرده است. اقاله بر اساس توافق طرفین رخ می‌دهد. به این معنا که طرفین می‌توانند در قالب یک قرارداد مستقل، کلیه تعهدات قراردادی خود را منحل کنند.
آیا تعیین ضمانت‌های اجرا برای فرم شراکت نامه خرید زمین ضرورت دارد؟
ضمانت اجرا، یک ساز و کار حقوقی برای جلوگیری از وقوع تاخیر در اجرای تعهدات طرفین است. با تعیین ضمانت اجرا، اشخاص به نحو موثرتری برای عمل به تعهدات قراردادی خود اقدام می‌کنند. زیرا در صورت تخلف، آن‌ها ملزم به پرداخت خسارت می‌شوند. ضمانت اجرا اغلب در قالب جریمه نقدی در نظر گرفته می‌شود. تعیین مبلغ جرایم، بر اساس توافق طرفین خواهد بود. با این اوصاف، به شما توصیه می‌کنیم که برای مشارکت نامه فوق نیز ضمانت‌های اجرا تعیین کنید تا امکان وقوع تاخیر کاهش یابد.
نظر شما