مشاوران املاک از نظر قانونی رسمیت دارند؟
براساس قانون تجارت، مشاوران املاک ، زیرشاخه دلالها محسوب میشوند و باید پروانه اشتغال دریافت کنند. آنها باید در هنگام تنظیم مبایعهنامه یا اجارهنامه،باید اطلاعات لازم را از طرفین مخصوصا ازفروشنده دریافت کنند. ولی اطلاعات اندکی در زمینه معاملات ملکی دارند یا اصلا اطلاعات کافی درباره آن هاندارند.
مصداق عملی دراین باره :
در برخی ازفرم های چاپ شده مبایعه نامه پیش بینی شده است که درصورت برگشت خوردن هریک از چکهای ثمن معامله معامله فسخ شده محسوب می شودو فروشنده می تواندبدون مراجعه به دادگاه ، مورد معامله را به شخص ثالث منتقل کند!! درحالی که این ادعا از نظر حقوقی صحیح نیست. اگر هم چک خریدار برگشت بخورد باید مسیر حقوقی جداگانهای دنبال شود و معامله خود به خود باطل نمیشود.
آیا سندهای تکبرگ سبز رنگ از کلاهبرداری ایمن هستند؟
در سندهای تکبرگ سبز یک کد رهگیری مشخص شده است که میتوان با آن استعلام کرد. اگر سند در رهن بانک باشد، اگر مورد ادعای فرد یا ارگانی باشد یا اگر در یک پرونده قضایی درگیر باشد؛ در استعلام همراه با کد ملی مالک مشخص میشود. مشکل اینجاست که هنوز سندهای دفترچهای زیاد هستند و سندهای تکبرگ زرد هم امکان این نوع استعلام را ندارند.
پس به سندهای دستی دیگر هیچ نوع اطمینانی نمیشودکرد؟
بعضی از سندها از سوی شوراهای محلی و دهیاریها صادر شده است. در مناطقی مانند طالقان ، دماوند، لواسان و اطراف کلانشهرها مانندتبریز و اصفهان میشود این املاک را دید. تعدادی زمین هم هستند که سند کشاورزی دارند زیرا زمانی مزرعه بودند اما رها شدند و اکنون «موات» محسوب میشوند. در نتیجه موردادعای جهاد کشاورزی یازمین شهری قرارمی گیرند. اگر براسای سند قدیمی این زمینها معامله شود، خریدار به شدت ضرر میکند. زمینهایی هستند که از مالکیت شخص خارج و برای ساخت بزرگراه یا خط مترو یا استفادههای عمرانی ونظامی اختصاص داده شده است اما سند قدیمی آن در دست کسی باقیمانده و باطل نشده است. این زمینها به قیمت نازل به خریدار فروخته میشودو خریدار پس از تصرف ملک متوجه زیان جبران ناشدنی خویش می گرددو ازاین دست پرونده های بیشماری در دادگستری تشکیل می گردد.
در اطراف تهران هم از این پروندهها وجود دارد؟
بله موارد زیادی هست که این اراضی به تعاونیهای مسکن فروخته شده است. احتمال دارد که هیات مدیرهها در این تخلفات نقش داشته باشند اما اعضا راضی هستند که زمین ارزانقیمت خریدهاند. آنها بعدا باید برای لغو مصادره یا تملک ادارات دولتی تلاش کنند.
در چه نقاطی از تهران چنین مواردی رخداده است؟
در منطقه چیتگرتهران مواردی داریم. حتی برجهایی ساخته شده و با تبلیغات در رسانهها فروخته شده است اما مشکل سنددارند و پروندههای آن ها از مجتمع قضایی شهید مفتح سردرمیآورند. مواردی داشتیم که یک سند یا تعدادی از واحدهای مسکونی مجتمعها به چندین نفر - گاهی تا چند برابر تعداد واقعی واحدهای مسکونی - فروخته شده است.
آیا پیگیری حقوقی به نتیجه میرسد؟
گاهی اوقات متخلفان به خارج از کشور فرار میکنند. گاهی هم دستگیر میشوند اما اموالی ندارد که جبران خسارت کند. با این تخلفات ممکن است تمام سرمایه بازنشستگی سالمندانی که وارد این تعاونیها میشوند به باد برود.
پیامکهای تبلیغاتی که روی گوشیهای تلفن همراه میآید هم از این نوع است؟
بله. بسیاری از پیامکهای فروش ویلای ارزان در فیروزکوه، لواسان، تنکابن، رامسر و ... ممکن است همین مشکل را داشته باشد. این پیامکها را بنگاهها و آژانسهای مشاور املاک میفرستند. بعد که معامله بین خریدار و فروشنده انجام شد، بنگاه دارخود را کنار میکشد و مسئولیتی نمیپذیردو خریدار درگیر پرونده قضایی میشود که سالها ادامه پیدا خواهد کرد.
مگر بنگاههای املاک تحت نظارت صنفی نیستند؟
بسیاری از بنگاههای متخلف پروانه ندارند. یک دفتر یا اتاقی در یک جایی را اجاره میکنند و مشغول کار میشوند. بعضی از آنها پروانههایی دارند که مدتها تمدید نشده است. در همان مثالی که زدم یعنی فسخ معامله؛ فروشنده به استناد اینکه خریدار وجوه مورد نظر را در زمان لازم پرداخت نکرده است، معامله را فسخ شده تلقی میکند و ملک را به شخص ثالث میفروشد. بعد مشتری اول ادعای مالکیت میکند در حالی که مشتری دوم اصلا از ماجرا خبرنداشته است و درگیری حقوقی شروع میشود. اگر بنگاهها تحت آموزش و نظارت باشند این مشکلات به وجود نمیآید و خیلی از پروندهها اصولا تشکیل نمیشود.
* دکترای حقوق جزا و جرم شناسی / وکیل دادگستری و مدرس دانشگاه
نظر شما